השבוע נכנס לתוקפו חוק רישוי מגורים על פיו תוכנית מאושרת הכוללת מעל 80 יחידות דיור, שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא קיבלה בתוך שמונה חודשים החלטה לגביה, יכולה להיות מועברת לרשות הרישוי הארצית החדשה שתדון בה ותחליט אם להנפיק עבורה היתר בנייה.המטרה של רפורמה זו היא לזרז הליכי הוצאת היתרים – שבחלק מהוועדות המקומית עורכת שנים. מאידך, הדבר עשוי לפגוע ביכולת קבלת ההחלטות של הרשות המקומית ובעצמאות הוועדות המקומיות.

בשנה החולפת הוקם אגף בכיר רישוי ובנייה ארצי במינהל התכנון, לאחר שהמהלך נידון בוועדת הפנים בראשות ח"כ יעקב אשר, ואושר במסגרת חוק ההסדרים במאי 2023. האגף אמון על הפעלת רשויות הרישוי הארציות לתשתיות ומגורים, וכן קידום היתרים רבים לתשתיות. השלב השני בהקמת הרשות והחוק לרישוי מגורים ברשות הרישוי הארצית, נכנס לתוקפו השבוע.

במסגרת תיקון מס' 143 לחוק התכנון והבנייה, נוסף גוף סטטוטורי חדש שבסמכותו להעניק היתרי בניה למגורים בהתאם לתוכניות מאושרות. זהו מסלול מקביל, ולמעשה אף עוקף לזה של הוועדות המקומיות. כך, יזם שעומד בתנאי החוק, יכול להעביר את הבקשה לטיפול ברשות רישוי ארצית, אם הפרויקט גדול מ-80 יחידות דיור, וחלפו שמונה חודשים ממועד קליטת הבקשה בוועדה המקומית, אך טרם ניתנה החלטה בוועדה בנוגע להיתר. רשות הרישוי הארצית למגורים תורכב מיו"ר ומתכנן רשות הרישוי וממהנדס הוועדה המקומית שבתחומה ההיתר.

על פי התיקון, "מצא מוסד הרישוי הארצי בדיון המקדמי שההחלטה בבקשה להיתר טרם ניתנה מסיבות שאינן בשליטת מוסד הרישוי המקומי, יורה על החזרת הבקשה להיתר למוסד הרישוי המקומי, ורשאי הוא להחליט על החזרת הבקשה למוסד הרישוי המקומי אם מצא כי הייתה הצדקה אחרת לעיכוב במתן החלטה בבקשה". מאידך, אם "החליט מוסד הרישוי הארצי שלא להחזיר את הבקשה למוסד הרישוי המקומי, ימשיך לדון בה מהשלב שאליו הגיע מוסד הרישוי המקומי".

194 היתרים תקועים בוועדות

מניתוח שערכו במינהל התכנון, בין השנים 2020-2024 הוגשו כ־620 בקשות עם מעל 80 יחידות דיור כל אחת, כאשר מתוכן קיימים 194 היתרים הכוללים כ־20 אלף יחידות דיור שהתעכבו ברשויות המקומיות והן פוטנציאליות לדיון ברשות הארצית.  דוח מבקר המדינה מ-2021 מצא שמשך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה בישראל הוא 319 ימים, כלומר קצת מעל 10 חודשים. לצורך קבלת היתרים שכללו מתן הקלות או קבלת היתר לשימושים חורגים, צריך לחכות כבר 407 ימים בממוצע – כשנה וחודשיים. וזה כמובן ממוצע. יש מקרים קצרים יותר, ומאידך – גם ארוכים הרבה יותר. מול מדינות אחרות, מדובר על פרקי זמן ארוכים מאד. על פי הבנק העולמי, הממוצע להוצאת היתר עומד על 114 ימים בלבד.

בראש רשות הרישוי הארצית עומד רון רקח. לחדשות מרכז הבנייה הישראלי הוא אומר כי "לאחר הפרסומים פנו מספר יזמים בבקשה להנחיות כיצד מעבירים את ההיתר. כולם נענו. בתחילת השבוע הבא, יועלה באנר המפרט את אופן ההגשה".

-הביקורת מהרשויות המקומיות היא שמדובר בהתערבות של השילטון המרכזי והמהלך הזה פוגע בעצמאות שלהן

"בנוגע לעמדת הרשויות מקומיות, מדובר בחקיקה שאושרה לפני שנה כאשר החוק נוסח על ידי המחוקק באופן שקובע תנאי סף להגשת הבקשות".

מהלך חיובי, אבל

מבחינת היזמים, מדובר לכאורה בבשורה חיובית. "מצד אחד, הקמת הרשות הארצית הזו היא בהחלט צעד חשוב המיישם את אחד הנדבכים המרכזיים של חוק ההסדרים, שהוא קיצור הליכי רישוי ומתן היתרים, קל וחומר פרויקטים גדולים שהתקועים זמן רב בצנרת", אומרת צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב לחדשות מרכז הבנייה הישראלי. "להערכתי קיימים כיום יותר מ-20 אלף יחידות דיור בפרויקטים בני 80 יחידות דיור ומעלה שתקועות, רובן המכריע באזור הביקוש במרכז בארץ".

אולם רוזנבלום עמור גם מצביעה על בעיה נוסף: "מצד שני, הגיע הזמן ליישם את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שמשמעותה מתן מנדט נרחב יותר לעיריות ורשויות מקומיות ואף לאדריכלים לקדם תוכניות. מבחינה זו, הייתי מציינת לטובה את עירית ירושלים שבמהלך השנים האחרונות נטלה את הפיקוד בכל מה שקשור לקיצור הליכים בהתחדשות עירונית ואם ערים רבות נוספות ילכו בעקבותיה זה בהחלט יבוא לידי ביטוי בהרבה יותר התחלות בנייה".

"אנחנו שמחים על כל מהלך שיקדם תהליך של הוצאת היתרים", אומר זיו אומיד, מנכ"ל ובעלים של "קבוצת מרום" שמקדמת ובונה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה הישראלי, אולם הוא מסייג את דבריו: "האם הדבר הזה לזרז את כל בעיית הנדל"ן? כנראה שלא. זה רק חלק מהפיתרון. הדבר הזה יעזור לזרז קצת את קבלת ההיתר, אבל עוד לפני כן יש הרבה פרויקטים שלא הגיעו בכלל לאישור תב"ע. לוקח ארבע-חמש שנים לייצר תב"ע חדשה. הכי חשוב בפריפריה זה לעזור לרשויות המקומיות לאשר את התב"עות ולקדם פרויקטים של התחדשות. הן לא יודעות להכיל את כל ההתחדשות העירונית עם אלפי יחידות דיור".

לדבריו, "אנחנו היזמים רואים ברגולציה כדבר שבאמת מעכב בנייה. האם רשות התכנון הארצית תפתור את הבעיה? חד משמעית לא. צריך במקביל ליצור תמריצים ליזמים, כמו השלמה כספית לפרויקטים לא כלכליים בפריפריה. ערים כמו טבריה וקריית שמונה לא יכולות להחיל תכנונית את אלפי יחידות הדיור".

-ואם אתה פונה לאותה רשות תכנון ארצית, איך זה ייתפס על ידי הרשות המקומית?

"הרצון של המדינה לקדם את ההיתרים מובן, והמעקף הזה הוא למעשה סנקציה של המדינה. אבל הוועדה המקומית עשויה לא לראות את המהלך הזה בעין טובה, ויש יזמים עם כמה פרויקטים באותה רשות. מה זה יעשה לפרויקטים אחרים שאי אפשר עדיין להגיש אותם במסלול החדש? זה יכול ליצור נקמנות מצד הרשות המקומית".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, טוען שמדובר במהלך מגביר בירוקרטיה: "השיטה במדינת ישראל היא שאם משהו לא עובד, אז יוצרים מנגנון נוסף. כך לדוגמה כאשר הוועדות המחוזיות לא הספיקו לאשר תוכניות ולא עמדו ביעדים, החליטו להקים את הוותמ"ל, וכאשר הוועדות המקומיות לא תפקדו, הוסיפו לוועדות הערר סמכויות – ואף דיברו על האפשרות שהוועדות המחוזיות הן שתוצאנה היתרי בנייה. עכשיו גם מדברים על כך שהמועצה הארצית תוציא היתרים".

"אני טוען", הוא ממשיך, "שהפתרון הוא לפתור ולא ליצור, כלומר אין טעם ליצור גופים נוספים, אלא לייצר פתרונות כגון סנקציות לוועדות שמעכבות מתן היתרים, כקנס שהולך ישירות להטבת נזקו של האזרח המעוכב, וכן לתמרץ ועדות ברשויות המקומיות שמעניקות היתרים מהירים. יש ליעל תהליכים ולא לסרבל אותם".