מיסוי על שינמוך התמורה במ"ר של דירות חדשות, המאבקים בין יזמים לוועדות המקומיות על זכויות בנייה, הדשדוש של שוק השכירות ארוכת-הטווח והקושי מול רשות מקרקעי ישראל – לא מעט סוגיות קריטיות נידונו בוועדת היגוי בנושא מגורים והתחדשות עירונית, נדל"ן מניב, שיווק ואתגרי ביצוע, שערך השבוע מרכז הבנייה הישראלי, לקראת ועידת "עיר הנדל"ן ירושלים" שתיערך בסוף החודש. עיר הנדל"ן ירושלים היא הוועידה המרכזית והמקיפה ביותר בתחום ההתחדשות העירונית והנדל"ן המניב בישראל.

מרכז הבנייה הישראלי עורך באופן מסורתי סבבים מקצועיים בשבועות שלפני הכנסים השנתיים הגדולים שהוא מפיק. אותם סבבים מהווים פלטפורמה מקדמית המורכבת מוועדות היגוי שמטרתן זיהוי וחידוד הנושאים הבוערים שיידונו בוועידה עצמה.

בשולחן עגול על התחדשות עירונית, השתתפו בכירי הענף שדנו בקידום פתרונות למגורים והתחדשות עירונית, ואף גובשו הצעות שיוצגו ויידונו בעיר הנדל"ן ירושלים. סביב השולחן התכנסו יזמים, קובעי מדיניות בהווה ועבר ממינהל התיכנון ומרמ"י, בכירי השמאים בישראל, יזמים, ראשי התאחדות הקבלנים וגורמי מימון.

עו"ד ישי איציקוביץ' ממשרד אגמון ושות', שהנחה את הדיון סביב השולחן, הגיע נסער מדיוני הוועדה לחוק ההסדרים שהתקיימו באותו יום בכנסת. "לא תאמינו מה הם מציעים עכשיו", אמר למשתתפים, "למסות את התמורות במזומן שיינתנו לדיירי שיסכימו 'לשנמך' את התמורה במטרים של הדירה החדשה". למעשה, הצעה זו היא עוד ליצירת חוסר כדאיות כלכלית ליזמים בבואם לקדם הליכי פינוי-בינוי.

מכאן הדיון סביב השולחן התחמם אך עסק בעיקר בפתרונות מעשיים בנושאים הבאים. דניאלה פז, הבעלים והמנכ"לית של חברת פז כלכלה והנדסה, ביקשה לקדם לאלתר מסלול לאיגום אינטרסים של כל מי שעוסק בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדבריה, "חייבים לקיים שיח רציף בין גורמי הממשל, הגורמים המוניציפאליים והיזמים עד שייצא עשן לבן בסוגיות מרכזיות, כמו למשל קביעת פרמטרים זהים בכל הרשויות המקומיות. לא יתכן שלכל רשות מקומית יהיו חוקי כלכלה משלה".

יו"ר לשכת השמאים היוצא, חיים מסילתי, הרחיב בנוגע להרכב הוועדה ההטרוגנית שתקבע את השמאות: "לא עוד חרב הפיפיות של שמאי הרשות המקומית – שהיזם נתון לחסדיה", הוא אמר.

גם ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב ויו"ר הוועדה המחוזית צפון, היה נחרץ בנוגע לקשיים שנובעים מצד הרשויות המקומיות: "הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לצמצם את מספר הרשויות המקומיות בישראל".

הצעה נוספת שהועלתה על ידי פז, נגעה לשינוי תפיסתי קריטי לדבריה בנוגע למונח איחוד וחלוקה. "מלכתחילה ההגדרה שגויה", היא אמרה, "בהתחדשות עירונית לא מדובר באיחוד וחלוקה, אלא באיחוד והקצאה, ברגע שיובן שמדובר בהקצאה, יידרשו כלים שמאיים ספציפיים השונים מהכלים המיועדים לאיחוד וחלוקה המסורתי".

על מנת להפוך את הרשויות לשותפים ולא לגורמים מעכבים, עניין הפיצוי לרשות המקומית קיבל התייחסות בשתי נקודות מרכזיות בדיון. נקודה ראשונה היא סוגיית הארנונה למגורים, אבן ריחיים על צווארה של כל רשות מקומית. לשיטתו של ניצן, יש לבנות מנגנון מבוסס ערך על פיו הארנונה למגורים תיקבע על פי שווי הנכס למגורים. והשנייה, הרשות המקומית צריכה לקבל תמריץ כספי עבו כל יחידת דיור שהיא תנפיק עבורה היתר.

בשולחן העגול הזכירו הגורמים כי כאשר המדינה רצתה לקדם שיווקים, היא ידעה לעשות זאת באמצעות חתימה על הסכמי גג. רשויות מקומיות רבות, דוגמת קריית גת, מינפו את היתרונות של הסכמי הגג באמצעות ניצול יעיל של תקציבי פיתוח גדולים שהעניקה המדינה, והצליחו בזכות אותם הסכמים להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור בתחומן.

בדיון גם הוזכר "הפיל שבחדר", כפי שאמר אחד המשתתפים – והכוונה הייתה לרשות מקרקעי ישראל, שרבים טוענים כי היא הגורם שמעכב את תחום ההתחדשות העירונית בלא מעט היבטים.

בדיון עסקו גם בזהות הגורם המכריע לבדיקות הכלכליות שנעשות עבור תוכניות הבנייה ופעמים רבות גורמות לעיכובים משמעותיים. מירי רימון, לשעבר השמאית הראשית של רמ"י וכיום בעלת משרד שמאות פרטי ויו"ר ועד החקיקה, שיתפה את חברי השולחן בדיון חשוב בו לקחה חלק בוועדת הפנים של הכנסת, בנושא לסמכויות של שמאי הפינוי-בינוי של הרשות להתחדשות עירונית. "במסגרת הדיון בכנסת, נבחן הצורך להקים מערך הכרעה בנושא הבדיקות הכלכליות של תוכניות התחדשות עירונית", אמרה, "לפני אישור תוכנית התחדשות, על היזם להגיש לרשות המקומית את הבדיקה הכלכלית שלו לפרויקט והרשות המקומית עורכת בדיקה מטעמה. כמו כן, לעיתים קרובות, מתעוררות מחלוקות בנוגע לבדיקה שנערכת בהתאם לתקן 21, דבר שגורם לעיכובים באישור התוכנית, וכמובן, עיכובים במימוש הפרויקט. היה משמח לקחת חלק משמעותי בדיון, שלאחריו קיבל יו"ר הוועדה את הערות הלשכה והנוסח של החוק שונה כך שיגדיר בתקנות ששמאים יוכלו לשמש כמכריעים גם במחלוקות בנוגע לכלכליות הפרויקט, בנוסף לתפקידם החשוב להכריע בעניין תמורות הדיירים".

בנוגע לאחריות מוסד התכנון במקרה של חוסר כלכליות, אמרה רימון לניצן כי "התכנון מובל על-ידי הבדיקה הכלכלית, ולא להיפך. אחריות מוסד התכנון במקרה של חוסר כלכליות היא מתן פתרונות משלימים. אולם, במקרה של כלכליות-יתר, אסור להפחית מזכויות הבנייה שכן זכויות אלו אובדות לעד וזו תהיה בכייה לדורות".

רימון גם התייחסה לסוגיות הדיור להשכרה בישראל, תחום שבחודשים האחרונים מתקשה להתרומם – כפי שמראים מכרזי רמ"י אליהם כמעט ולא מוגשות הצעות. "המחסור ביחידות דיור להשכרה ילך ויגדל ככל שיצטברו יותר פרויקטים של התחדשות עירונית", אמרה. "כמתן פתרון למצב, העלנו הצעה במסגרתה המדינה תסבסד חלק מעלויות המימון של פרויקטים אלו, כדי לשמור על כלכליות סבירה ליזמים. ללא מתן פתרון מידי של דירות להשכרה, צפוי קושי משמעותי לממש פרויקטים של התחדשות עירונית".

ועידת "עיר הנדל"ן ירושלים – ערים מתחדשות, נכסים מניבים" תתקיים בין 30 במאי ל-1 ביוני במלון ענבל בירושלים. בוועידה יתקיימו פאנלים ושולחנות עגולים במגוון נושאים ועם בכירי ענף הבנייה והנדל"ן, המערכת הפוליטית, ראשי ערים וקובעי מדיניות.