שני נתונים אמורים להדיר שינה מעיני קובעי המדיניות בישראל ומאזרחיה. הראשון הוא המחסור האדיר בממ"דים. על פי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ נכון לשנת 2023, ל-62% מהדירות אין ממ"ד, ובמספרים: כ-1.6 מיליון דירות אינן ממוגנות מתוך כ-2.7 מיליון. נתונים אלה מתכתבים גם עם נתונים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) משנת 2022 – שנקבו אף הם במספר האסטרונומי של 1.6 מיליון דירות לא ממוגנות.

הנתון השני הוא הירידה במספר התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית. ברבעון הראשון של השנה החלו להבנות כמעט 16 אלף יחידות דיור, ולמרות העלייה של כ-20% ביחס לרבעון הרביעי של 2023 (בו החלה מלחמת חרבות ברזל, א"כ), הרי שהיחס של ההתחדשות העירונית ביחס לכלל הבנייה בישראל, רשם ירידה. על פי הבדיקה שבוצעה על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברה מארגנת המתמחה בליווי בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי,  בשלושת החודשים הראשונים של 2024 החלו להבנות 2,793 יחידות דיור בפינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו רק 17.5% מסך התחלות הבנייה, מול 21% ברבעון הרביעי של 2023, אז החלה בנייתן של 2,850 יחידות דיור בהתחדשות. גם ירידה ביחס לכלל הדירות, וגם ירידה במספר המוחלט.

מנכ"ל הבחרה ניר שמול ציין כי "במהלך השנה החולפת בכל מחוז הצפון נהרסו רק 131 דירות במסגרת התחדשות עירונית. במחוז הדרום נהרסו 119. זוהי תעודת עניות לממשלה ולרשויות. לכאורה, בעקבות עלויות המימון הגבוהות ברכישת קרקעות חדשות, ולאור הגידול במספר תוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו, היינו צריכים לראות עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, אך החסמים הבירוקרטיים והביצועיים עדיין גבוהים".

קשה בפריפריה

עו"ד יוסי אומיד, שמשרדו הוא מהמובילים בתחום ההתחדשות העירונית, מצביע על נקודה נוספת: חלק ארי מכלל ההתחדשות העירונית קורה במחוזות מרכז ותל אביב (כ-75%), מה שמצביע – שוב –  על כך הקשיים שבקידום התחדשות בפריפריה, באותם אזורים שמחוץ ל"מדינת תל אביב".

-אתה לא הראשון שזועק שקשה לבצע התחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה, וזועם על כך

"תראה, בשכונת קריית משה ברחובות – אבל יש מאות שכונות כאלה כמו ג'סי כהן, שכונה ד' בבאר שבע ודורה בנתניה – החליטה המדינה לעשות פיילוט לפני עשור כדי לקדם שכונות בישראל. לקחו שכונה שלמה של 7,000 תושבים, ואמרו – בואו ננסה לקדם התחדשות ברמה השכונתית. השקיעו עשרות מיליון בתב"עות, ביועצים, בהקמת מינהלות, בעובדים סוציולוגים, מערכת שלמה עם הרבה כסף. חילקו את השכונה ל-33 מתחמים, כאשר כל מתחם יכול לעמוד בפני עצמו, אישרו את התב"ע לפני כשנתיים, ועכשיו היזמים יכולים להתקשר עם היזמים ולקדם כל מתחם בפני עצמו. בדרך לא דרך, עברנו דרך חתחתים והצלחנו לקדם את המתחם שלנו עם חברת 'כוכב הנגב' ב-100% חתימות, ובספטמבר אנחנו נבצע טקס הריסה של 32 דירות ותחילת פרויקט הבנייה של כ-180 יחידות דיור. כרגע אנחנו בשלב ההוצאה של הדיירים מהבניין לדירות חלופיות. המדינה הפריחה שם בלון ניסוי שעלה עשרות מיליוני שקלים – ובשעה טובה בזכות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הניסוי הצליח בגדול. היום מבינים כולם שניתן לקדם ולחולל מהפך של התחדשות עירונית ברמת השכונה".

-אז קריית משה היא שכונה מוחלשת, גם ג'סי כהן וגם דורה, אבל ערכי הקרקע שלהן הרבה יותר גבוהים מקריית שמונה, טבריה ומצפה רמון. זה לא אותו דבר בכלל

"נכון, אבל פריפריה חברתית יש גם בשכונות במרכז הארץ, להבדיל מפריפריה גיאוגרפית. אני מדבר ברמת האוכלוסייה עצמה – שהיא אוכלוסייה מוחלשת. אבל האדמה בקריית שמונה באמת הרבה יותר זולה מאשר בקריית משה.

"אבל מה אני אומר? בעצם באתי להראות שפיילוט של המדינה עם הרשות להתחדשות עירונית – כאשר שמים את כל הביצים בסל הזה שנקרא קריית משה – יכול לעבוד".

-אז למעשה כן יש דברים שעובדים – וצריך לשכפל אותם גם לפריפריה?

"אפשר לעשות העתק-הדבק. איפה הבעיה בקריית שמונה, טבריה ושדרות? יזמים לא יוציאו מיליונים מהכיסים שלהם כדי לקדם תב"עות. אבל כמו שהצלחתם בקריית משה עם קידום תוכניות ומינהלות, אפשר להצליח גם בפריפריה הגיאוגרפית הרחוקה.

"כשהתחלתי בקריית משה את הפרויקט לפני חמש שנים, היה את המושג 'קרקע משלימה'. המדינה אמרה – נניח מחירי קרקע לדירה הוא X, מדינת ישראל תיתן קרקע משלימה לכל יזם כדי שהוא יגיע על פי תקן 21 ל-18% רווח יזמי. אבל זה היה העולם של לפני חמש שנים. המדינה הבינה שקרקע זה דבר כל כך יקר, עד שינקי קוינט (מנהל רמ"י, א"כ) אמר שאין יותר קרקעות משלימות, והתחילה אותה השלמה כספית, כלומר שהמדינה אומרת – אתה צריך להרוס 30 דירות למשל ולבנות 120, אבל חסרים ליזם 20 מיליון שקל? אני – המדינה – אעניק לך עזרה כלכלית כדי לקדם את הפרויקט. כלומר, לא קרקע משלימה, אלא השלמה הונית. אז מה שעשינו בקריית משה, אפשר לעשות בפריפריה עם השלמה כספית".

-הכל טוב ויפה, אבל מאיפה הכסף? המלחמה עולה מאות מיליארדים, המדינה בגירעון עצום, ועכשיו אתה אומר לה – בואי ותשלמי ליזמים

"מדינת ישראל מלאה בכסף. אבל יתרה מזאת, לצורך העניין, אם המדינה תחליט שהיא רוצה כסף, מאות מיליארדים יזרמו לה, כמו שהיו פעם מלווי חובה (אגרות חוב שהמדינה מחייבת את תושביה לרכוש, עם זכויות שמתקבלות בעת פרעונן, א"כ)".

-זה קצת תמים, לא?

"עד לפני שמונה חודשים, בעולם שלפני 7 באוקטובר, המדינה התברברה עם עצמה לגבי מיגון הבתים. פתאום יש מלחמה, יש 100 אלף פליטים בארצם, ואז מתחילים לשמוע על הזרמת כסף למיגון בצפון".

-אז מה התוכנית שלך?

"למגן את כל הצפון תוך שנה".

-שנינו מכירים את ישראל. מה הסיכוי שכזה דבר יקרה?

"הבירוקרטיה הורגת את מדינת ישראל, לוקח 14 שנה להוציא לפועל התחדשות עירונית. אבל אנחנו חייבים למגן עכשיו את הצפון. חייבים מיליון ממ"דים ל-4.5 מיליון תושבים, כולל נתיבות, גבעתיים וקריית שמונה. עשו את זה לפני פחות מ-20 שנה בשדרות וביישובי העוטף – לקחו 40 קבלנים שקיבלו אישור מהמדינה, ואותם קבלנים בנו ממ"דים וקיבלו את הכסף מהמדינה כשהביאו טופס 4. אז עכשיו צריך לבנות מיליון ממ"דים בכל הדירות בישראל".

ממ"ד תמורת זכויות

-ושוב, מאיפה הכסף?

"ניקח לדוגמה את גבעתיים. בניין ישן של 70 שנה. יש לו זכויות בנייה לפינוי-בינוי או תמ"א. אז אני מגיע לבניין הישן הזה ואומר לדיירים – אני בונה לכם את הממ"דים ובתמורה מבקש לקבל את זכויות הבנייה שיש לכם בבניין, כלומר זכויות הבנייה הן פונקציה למה שהשקעתי".

-אז אתה מציע למעשה את התמ"א הבסיסית ביותר – 38/1

"כן, אבל כמה זמן לוקח לעשות תמ"א ברמת גן למשל? 10 שנים? אין לי 10 שנים, כל המדינה בסכנה להיפגע מטילים. צריך למגן את כולה עכשיו. יש לבניינים זכויות בנייה ששוות כסף. תמורת זכויות הבנייה, הקבלנים ימגנו את הבניין ויקבלו זכויות עתידיות על הבניין.

"ככה מדינת ישראל מעמידה 400-500 קבלנים שיקבלו אישור לעשות ממ"דים, ותעמיד ערבויות כדי לדאוג שהפרויקטים האלה יצאו אל הפועל באזורים בהם זכויות הבנייה שוות הרבה פחות כסף.

"ועוד משהו. פתאום אתה נותן זריקת מרץ לענף הבנייה – נותן עבודה לכל התחום. תזכור, כל המדינה היא זירת מלחמה, לא רק קריית שמונה, אלא גם גבעתיים. יש להם זכויות במיליארדים, אבל עדיין עומדים בתחתונים בשתיים בלילה בחדר המדרגות בגלל אזעקות וטילים. אז מה זה עוזר?".

-זו תוכנית מעניינת, אבל נשמעת מאד מאד יומרנית ואופטימית

"אני אופטימי מטבעי. צריך לאתגר את המערכת. אתה חושב שאני לא יודע שיהיו כאלה שישימו מקלות בגלגלים? ברור לי לחלוטין שבעולם הקטן שלנו, אנחנו חייבים לנסות לשנות. בתור עו"ד, אני מקדם פרויקטים בקריית שמונה, טבריה ושדרות, מלווה אלפי משפחות בעולם של ההתחדשות העירונית. אמרו לי שאני משוגע, שאני חולה נפש. תהו – מי עושה פינוי-בינוי בקריית שמונה? עשינו כנסים והצלחנו. אז גם עכשיו נצליח".

עו"ד יוסי אומיד

גיל: בן 60

מצב משפחתי: נשוי + 4

מגורים: נולד בשדרות. בבגרותו עבר להתגורר בבאר יעקב עם אשתו, שלמדה עמו באותה כיתה בשדרות.
לימודים: למד משפטים באוניברסיטת תל אביב וסיים בהצטיינות

התחדשות עירונית: לפני 30 שנה פתח משרד עורכי דין בראשון לציון, ולפני 18 שנה עבר המשרד לעסוק אך ורק בליווי דיירים

צבא: לוחם בגדוד 12 של גולני, השתתף במלחמת לבנון הראשונה

עוד משהו: שימש במשך 10 שנים כחבר מועצת באר יעקב והאחראי על תיק החינוך. עוד לפני כן, אשתו והוא שימשו במשך תקופה ארוכה כמשפחת אומנה ל-10 ילדים ונערים בגילאים 4 עד 14 ממשפחות מצוקה. "הילדים האלה הצליחו בצורה מדהימה, ועד היום אנחנו בקשר מצוין"