משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גיבשו לראשונה תקנות שמטרתן לייצר שקיפות בעסקאות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית -כך שהעסקאות יהיו הוגנות כלפי הדיירים ובמידה ולא, ניתן יהיה לבטלן. כעת תדון ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בתקנות שהועברו אליה על ידי שר המשפטים יריב לוין, ושר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף.

לאחר שבשנת 2022 התפרסמו תקנות המחייבות את היזמים לערוך כינוס לבעלי הדירות לפני כל התקשרות בעסקה, ולהציג להם מסמך המפרט את עיקרי הצעת היזם, מטרתו של המהלך הנוכחי היא לקבוע כללים מחייבים לעניין העסקה עצמה. התקנות, שעוסקות הן באופן בו יש לבצע את העסקה והן בתכניה, קובעות דרישות חדשות שהצורך בהן עלה מהניסיון הנצבר בשטח. התקנות יחולו גם על עסקאות פינוי-בינוי וגם על עסקאות מסוג התחדשות בניינית (תמ"א 38 והחלופות לה).

להלן עיקרי ההסדרים שנקבעו בתקנות החדשות:

• דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.
• העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.
• חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
• חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) – פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
• חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
• חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
• ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. לעניין זה יקבע נוסח ערבות אחיד בתקנות.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.

תקנות אלו מלוות באמצעי אכיפה שיופעלו בעת אי-קיומם של דרישות אלה, כשמדובר בחוזה שנחתם בין יזם לבעל דירה. במקרים מסוימים, אי עמידה בתקנות אלו יהווה בסיס משפטי לביטול העסקה. הצד הנפגע יוכל לפנות לממונה על פניות הדיירים בבקשה לאשר את ביטול העסקה, ולמחוק את הערת האזהרה, אם נרשמה.

בנוסף, מפרטות התקנות רשימת נושאים שיש לכלול בעסקה, אך ניתן להשלימם בהסכמת הצדדים, אם לא נכללו בהסכם מראש.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אומר כי "התקנות כוללות הסדרה מקיפה של הסכמי התחדשות עירונית. הן עוסקות גם בדרך ההתקשרות, וגם בתכניה, והכול במטרה לקדם התקשרויות הוגנות, שקופות וראויות, שמייצרות שוק משוכלל ואיכותי. ההסדרים שנקבעו יגנו על זכויות בעלי הדירות מחד, ומאידך ישרתו גם את היזמים בכך שיקדמו פשטות ואחידות בעסקאות, ובכך יאפשרו קרקע בטוחה ונוחה לקידומן. הסדרים דומים שיצרנו בעבר מיסדו ושיפרו מאוד את ההתנהלות בשוק, ואפשרו את היקפי הפעילות העצומים שאנו רואים כיום בענף ההתחדשות העירונית".

לדברי מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, "התקנות הן שלב נוסף במהלכים שנועדו לספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי הליך ההתחדשות העירונית. החלטה לחתום על עסקת התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבל בעל דירה, והתקנות המוצעות נועדו לקבוע כללים לעסקה כזו כדי לוודא שהוא לא יקופח במסגרתה".

גם עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) האירה בעיקר את הזוית החברתית שבתקנות אלו: "לצד הליכי חקיקה דרמטיים לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אנו תמיד עם העיניים אל בעלי הדירות ומודעים לצורך במעטפת הגנה עליהם בשוק ההולך ומתפתח. התקנות שהוגשו עתה לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, נועדו להבטיח את הבטוחות עבורם, להביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך ולהגברת הוודאות בתחום. קיבלנו מספר רב של הערות מהציבור לטיוטת התקנות, כאשר הנוסח שהוגש משקף כמה שינויים שהוחלט לאמצן".

סטנדרט ראוי

עו"ד דוד ג'והן, שמלווה את פעילות פורום הנהגת ההתחדשות העירונית של מרכז הבנייה הישראלי ומעורב בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, מסביר לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, כי "התקנות אכן משקפות את הסטנדרטים הראויים והמתבקשים בעסקאות התחדשות עירונית".

לדבריו, "מרבית החברות הגדולות פועלות כיום לפי סטנדרטים אלה. המבחן האמיתי והחשוב ביותר של התקנות יהיה באמצעי האכיפה שהרשות להתחדשות עירונית תנקוט ליישום התקנות כנגד חברות ויזמים שפועלים שלא בהתאם לסטנדרטים הללו".

ואולם, מסביר עו"ד ג'והן, "יישום התקנות בפועל מחייב השקעת משאבים שישמשו להקמת יחידה שתפעל לאכיפה יעילה של התקנות ושחרור פרויקטים שהדיירים בהם הוחתמו בעבר על הסכמים שמקפחים את זכויותיהם מחד, ואינם מאפשרים לחברות אחרות לפעול באותם מתחמים באופן שמותיר את הדיירים במבוי סתום. אני חייב להודות שכל התקנות הנ"ל מתקיימות כסטנדרט בפרויקטים שאנחנו מלווים וטוב שהם הופכים למחייבים עבור שוק ההתחדשות העירונית כולו".