נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו אתמול נותנים משנה תוקף להאטה בה נמצא שוק הנדל"ן. על רקע המשבר הכלכלי בישראל ובעולם, וכאשר הריביות על המשכנתאות טיפסו לרמות שלא נראו פה שנים רבות, פחות אנשים קונים דירות. וכאשר פחות ישראלים רוכשים דירות ולמעשה ממתינים על הגדר כדי לראות מה קורה בשוק, מלאי יחידות הדיור שנמצא בידי הקבלנים עומד כבר על 53 אלף, גידול משמעותי ביחס לחודשים שלפני כן.

היום תפרסם הלמ"ס את מדד מחירי הדיור, שצפוי להצביע על המשך מגמת בלימת המחירים. כן, גם הקבלנים הבינו שאי-אפשר להעלות יותר מחירים משום ש(בינתיים) תם עידן הביקוש שגובר על ההיצע. במהלך השנה שקדמה לקיץ 2022, זינקו מחירי הדירות החדשות בכ-20%, ומחירי כלל הדירות (חדשות וישנות) זינקו בשנתיים שלפני הקיץ האחרון – בכ-30%. משוק מוטה יזמים, האם המטוטלת מתחילה לזוז לכיוונם של הרוכשים?

אבל גם כש"ישראל ישראלי" לא רץ לו אץ לו לרכוש דירה, כך גם חבריו, והקבלנים נותרים עם מלאי דירות "על המדף", המחירים אולי לא עולים יותר, אבל מאידך גם לא מצביעים על ירידה משמעותית. מה כן רואים? הטבות כאלה ואחרות, שבפועל הן מעין הנחה שהיזם מוכן לספוג.

איש שיווק בתחום הנדל"ן, מסביר בשיחה עם אתר מרכז הבנייה הישראלי כי עליית הריבית ומדד תשומות הבנייה, לצד המאבק סביב עתידה של מערכת המשפט וההשפעה על הכלכלה הישראלית – "מייצרים אווירה של 'עזוב, אל תעשה כלום. המימון יקר, העולם קורס'. הציבור גם מעריך שתהיינה ירידות מחירים, וממתין".

לדבריו, דווקא ברצפת המכירה, ניתן לראות יזמים וקבלנים שמגלים יותר גמישות. "אם פעם מראש אפשר היה לדבר על הורדה של עד 1%, עכשיו זה כבר טיפה יותר", אמר איש השיווק, שמציין כי במקביל, הלקוחות הפוטנציאלים מקבלים הטבות שהן שווי ערך להנחה. "המימון והמדד תשומות הבנייה יוצרים חוסר ודאות? בוא נפתור לך את זה – אומרים היזמים, שלוקחים על עצמם מימון של חלק מהריביות. חלק מהיזמים מציעים 0% ריבית על המשכנתא, כלומר שהם לוקחים על עצמם את תשלום הריבית על הקרן לתקופה מסוימת".

ממה צריך להיזהר?

ריבית הפריים צפויה לעלות בעוד 5% לפחות, מעריך אהוד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. המשמעות, לדבריו, תהיה אפילו גידול בהכבדה על נוטלי ההלוואות החדשות, "דבר שישפיע על שיקול הדעת של רוכשי הדירות החדשות, ובהחלט יסייע בהעמקת המיתון בשוק הדיור".

ומה תהיה התוצאה? "יש שני סוגים של קבלנים", הוא אומר, "אלה שיש להם אוויר לנשימה ומסוגלים לא להוריד מחירים, אבל לתת קצת מבצעים כדי להישאר תחרותיים, ואלה – ויש לא מעטים כאלה – שהם מאד ממונפים ומן הסתם אחרי המבצעים, נתחיל לראות שהם מורידים מחירים דה-פקטו. השאלה הגדולה פה זה הבנקים, עד כמה הם יאפשרו הוזלות מחירים ועד כמה הם יתנו אוויר לאותם קבלנים ממונפים".

"בסוף בסוף, אותן הנחות הן מתנות שניתנות בעיקר על מרכיב תשומות הבנייה, משפיעות על תזרים המזומנים של החברה והפרויקט, וכאן ההשפעה עליהם היא דרמטית", אומר דנוס, שאינו אופטימי במיוחד לטווח הארוך. "המחירים לא עולים – לא בגלל שיש הגדלת היצע, אלא בגלל דיכוי הביקושים באמצעות הריביות. אם הממשלה לא תנצל את שעת הכושר הזאת להגדיל היצעים, בוודאות נימצא בעוד שנתיים במצב שבו עודף הביקוש יעלה על ההיצע הנמוך, ואז המחירים יזנקו שוב".

גורם בכיר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות, מציב תמרור אזהרה בפני הרוכשים: "יכול מאד להיות שחברות בנייה שלקחו התחייבויות רציניות, יורידו מחירים – אבל אז אתה מסתכן בחוסר היציבות שאתה הולך אליו. אם הקבלן לחוץ באשראי לא הגיוני, לך תדע אם הוא יגמור את הפרויקט. לקוח צריך להרים גבה – למה הוא נותן לי כזו הנחה? אולי הוא לחוץ מדי? אם הקבלן יקרוס – לא יהיה לך בית".

דווקא בתחום ההתחדשות העירונית, שהנתח שלה בראייה ארצית מכלל הבנייה למגורים בישראל, עמד ב-2022 על כשליש, היזמים עשויים להיות פחות לחוצים, וכך ההנחות או ההטבות יהיו מתונות יותר, אם בכלל. "בהתחדשות עירונית אין ליזם את המשקולת הזאת על הכתפיים של עלויות הקרקע ומימון הריביות שעולות", מסביר הגורם, שלדעתו דווקא מצד הרוכש – המצב קצת פחות לחוץ: "כאשר אתה בא לרכוש דירה בפרויקט של התחדשות עירונית, אתה משלם 15%-20% מהכסף, שהם בממוצע סביב 300-400 אלף שקלים, וכשהבית יהיה מוכן בעוד ארבע-חמש שנים – אתה לוקח משכנתא כדי לשלם את היתרה. עד אז סביר להניח שערך הדירה שרכשת, יעלה, וגם שהאינפלציה תירגע והריביות ירדו".

אז היכן כן אפשר למצוא הזדמנויות?

ובכן, ניתן למצוא בשוק הטבות כאלה ואחרות. אלקטרה מגורים מציעה למשל 0.99% ריבית קבועה צמודה למדד ל-20 שנה, בשני פרויקטים שלה בבת ים ובראשון לציון. ואולם ההטבה שמוגדרת בפרסום של אלקטרה מגורים כ"משכנתא בטוחה", מוגבלת לסכום של עד 700 אלף שקל. חברת אזורים מציעה "מחיר ללא שינוי מקנייה ועד אכלוס… בלי הפתעות, בלי ממדדים ובללי ריביות", עבור פרויקט Exchange רמת גן.

חברת אבירים למשל מעניקה פטור מריבית לשנתיים על שני פרויקטים שלה בתל אביב, עבור 50% מהמשכנתא, ואילו חברת יובלים מציעה "0% ריבית, 0% הצמדה" לפרויקט ברחוב דבורה הנביאה בתל אביב. גינדי TLV  מציעה למשל את "קולקציית הדירות המעוצבות", ובפועל עיצוב דירה על חשבון הבית, הטבה שעומדת על כמה עשרות אלפי שקלים.

ננסה לכמת את ההטבות שחלק מחברות הבנייה מעניקות – באמצעות "0% ריבית ל-X שנים עבור Y מהמשכנתא". בארי גורטלר הר-טוב, כלכלן ויועץ משכנתאות, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מעריך כי ברוב המקרים שמוצגים בכתבה זו, מדובר על הטבה שעומדת בין 90 אלף שקלים (הפרויקט של יובלים) ל-120 אלף שקלים (אבירים ואזורים), ואילו ההטבה של אלקטרה כבר מזנקת לכדי 180 אלף שקלים, סכום לא מבוטל כלל.

"לקבלנים יש היום מלאי דירות שלא היה אף פעם, אבל הם לא רוצים להוריד את המחירים בשוק,  ולכן מעניקים הטבות שלא מתורגמות באופן ישיר במחיר", מסביר גורטלר הר-טוב. הסיבה, לדבריו, היא החשש להתחיל במלחמת מחירים עם חברות מתחרות, אבל גם עם לקוחות שקנו במחיר גבוה, ואפילו עם הבנק המלווה: "אם יבוא קבלן שפרסם לפני חצי שנה דירת ארבעה חדרים בדיזנגוף ב-4.7 מיליון שקלים, ויציע אותה עכשיו ב-4.4 מיליון, זה פותח סכר. מאידך, הטבות פחות מבעירות את השטח, ומשפיעות לטובה על אנשים. כמו שחברות היי-טק מציבות מכונת פחיות חינם לעובדים במקום לתת להם בתלוש עוד 100 שקלים, פשוט כי זה יותר מושך את מי שמקבל את ההטבה הזאת".

פקטור משמעותי באותן הטבות שהיזמים והקבלנים מעניקים, הוא כיסוי מלא או חלקי לפרק זמן קצוב של מדד תשומות הבנייה – אותו מדד שמתייחס לעלייה במחיר חומרי הגלם, ומשפיע על המחיר הסופי של הדירה גם לאחר שנרכשה, ובטרם נמסרה ללקוח. הכנסת אישרה ביוני האחרון תיקון לחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9) במסגרתו, לכל היותר יוצמדו 40% ממחיר הדירה למדד בעסקת רכישת דירה מקבלן. עד אז כל מה שהלקוח טרם שילם לקבלן, היה צמוד למדד תשומות הבנייה. גורטלר הר-טוב מעריך כי ההטבה הזאת, שווה הרבה כסף, אבל לאחר שהתקבל התיקון לחוק, מדובר בהטבה פחות משמעותית: "עכשיו מדד תשומות הבנייה עומד על כחצי, והעלות שסופג הקבלן קטנה יותר. לפני התיקון לחוק ההטבה הזו היתה שווה כמעט כפול".