בחודש מרץ 2022 הוגשה בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד חברת מרדכי שכטר בע"מ שעוסקת ביזמות בנייה למגורים. בבקשה נטען כי החברה כללה בחוזה המכר סעיף מקפח שבאמצעותו "הצמידה את התמורה בחוזי המכר למדד תשומות הבניה, באופן פסול, לא חוקי ומקפח, כך שהתשלום מוצמד למדד עתידי אשר אינו ידוע במועד התשלום", וכי כך עושה שכטר עושר ולא במשפט, על חשבון הרוכשים.

מדוע נושא תשומות הבנייה עומד על הפרק ומעורר מחלוקת בין היזמים לרוכשים? צריך להבין, רכישת דירה מיזם היא לא עסקה שוויונית בשל פערי כוחות בין היזם לרוכש – לטובת היזם, מכיוון שבדרך כלל לרוכש אין יכולת מיקוח והשפעה על היזם, ­קיימים פערי מידע עצומים בין הצדדים, כוחו הכלכלי של הרוכש קטן יותר ובדרך כלל גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. חוק המכר (דירות) הוא אשר אמור לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות, כשאחת ממטרותיו היא צמצום פערי הכוחות בין הצדדים.

לפני יוני 2022, מוכרים נהגו להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת החוזה ועד למועד התשלום האחרון, למדד תשומות הבנייה, וזאת אף-על-פי שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה משקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים, בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים בענף הבניין (ברזל, בטון, אינסטלציה, צינורות, וכו') בכל חודש.

אלא שמדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים המקובלים בשוק (בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה אף עלה באופן עקבי בשיעורים לא מבוטלים) ויצר אי-וודאות לרוכשי הדירות שנאלצו לקחת סיכון גדול שהמדד יעלה בצורה דרסטית ויפגע ביכולת שלהם להיערך לנטילת הלוואות לרכישת הדירה. לצורך העניין, לאדם שנטל 75% מימון לרכישת דירה וההון העצמי שלו היה השקל האחרון, ייתקל בבעיה להשלים עשרות אלפי שקלים בגין מדד תשומות הבנייה.

בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שאישר את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד חברת מרדכי שכטר בע"מ, הסביר אף הוא כי "נסיבות החוזה בהן מדובר בצדדים שיש ביניהם פערי כוחות, בחוזה שהוא חוזה מהותי בעבור הצרכן עם התניות החוזה בהן לא זו בלבד שמוחל מנגנון הצמדה שאינו סימטרי, אלא גם מנגנון הצמדה שאינו שוויוני וכן מנגנון במסגרתו ממילא התווסף חודש הצמדה נוסף – הגעתי לכלל מסקנה כי סעיף 2.5 להסכם המכר מהווה אמנם תנאי מקפח בהתאם להוראות הדין, ואין ביתר תנאי ההסכם כדי לאיין את הקיפוח הגלום בו".

היזם, מטבע הדברים, עשוי לנצל זאת לצורך רווחים מעליית המדד לאורך תקופה ארוכה, ולהצמיד למדד גם תמורה בגין עבודות בנייה שהושלמו לפני מועד התשלום. לכן "הגיח אל העולם" לא מכבר (בחודש יוני 2022) תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) שעסק, בין היתר, בהגבלת הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, בשונה מן הנהוג עד אז. כלומר, אם בעבר ניתן היה להצמיד את מחיר הדירה כולה למדד האמור, הרי שהחל מכניסת התיקון, אפשרות ההצמדה הוגבלה, לכל היותר, ל-40% ממחיר הדירה בלבד. כלומר, הצמדה על מחצית מכל תשלום עד לשיעור של 80% מהתמורה החוזית.

בעוד שבית המשפט המחוזי בתל-אביב כבר הספיק להתייחס לאותו תיקון, וקבע בעניין שכטר כי תיקון זה מבטא את כוונתו של המחוקק לפיה יש להצמיד תשלומים למדד הידוע – קרי, המדד שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה (ולא למדד עתידי שטרם פורסם), תוך שהוא מבהיר כי המצב הקודם לתיקון החוק משרת את האינטרסים הכלכליים של היזם, היזמים (התאחדות הקבלנים בוני הארץ) שתיקון חוק המכר מונעת מהם, למעשה, תשלומים משמעותיים, הגישו, כפי שפורסם, עתירה לבג"צ, המבקשת להורות על ביטול התיקון או סעיפים בו שהינם, לשיטתם, "בלתי סבירים בעליל", ולכל הפחות להורות על כך שהסעיף המשנה את ההצמדה למדד תשומות הבנייה, לא יחול בפרויקטים של תוכנית "דירה בהנחה".

אלא שדומה שמאחר שהמחוקק לא קבע כי תחולת התיקון תהיה למפרע, הרי שעל פני הדברים הוא לא צפוי להשפיע על חוזי מכר קיימים, ולכן, בהקשר זה בלבד, לא צפוי ליזמים זעזוע פיננסי כי אם היערכות פיננסית מחודשת למיזמי נדל"ן, על בסיס הערכות שאינן כוללות בתוכן את התשלומים ששולמו בגין העלייה במדד תשומות הבניה כפי שהיה עד כה. מובן שפני הדברים יהיו שונים, ככל התיקון יחול רטרואקטיבית כפי שפורסם שנכתב בעתירה.

מה גם שממילא נותרים בידי היזמים כלים נוספים להתמודדות עם מניעת התשלום בגין תשומות הבנייה, ובכלל זה הצמדה למדד המחירים לצרכן או לדולר וכיו"ב, וכמובן, כל עוד עיקרון חופש החוזים הוא המושל בכיפה, להשית את כלל העלויות וההוצאות על הרוכשים.

אמנם צפוי פיצוי במובן מסוים על פערי הכוחות במו"מ בין הרוכשים ליזמים, שעד לתיקון לחוק המכר (דירות) נאלצו "להיכנע" לתכתיבי היזמים, לפחות בעניין זה, ולרכוש נכסים במחירים לא סופיים, אך לא מדובר בבשורה מרעישה, שכן התיקון לא סיפק ודאות למחירי הדירות ובוודאי שלא עשוי להוריד את מחירי הדירות.

בכל הנוגע להליכים המשפטיים שצוינו לעיל, הרי שהם בוודאי משליכים אחד על משנהו ועל פסיקות בתי המשפט שנדרשים להתיישר עם הוראותיו של המחוקק, וממילא להכריע באופן שמתיישב בצורה הרמונית עם יתר ההסדרים החוקיים בעניין, לרבות, במקרה זה, עם תכליתו ועקרונותיו של התיקון שמסמנים ליזמים ולציבור את המטרה המאוזנת הרצויה ביחס להצמדת המחירים לתשומות הבנייה.

עו"ד שגיא רויזר הוא שותף מייסד משרד עוה"ד רויזר-טוני ושות'