כל פוסט שלישי בפיד של הפייסבוק מציע לרכוש דירה בקפריסין או פורטוגל. בכנס נדלניישן האחרון בסוף ספטמבר של אתר יד 2, הציגו שלוש חברות פרויקטים במדינות אגן הים התיכון (לעומת חברה אחת בכנס הקודם באפריל, א"כ) וברחבי הרשת ניתן לראות מגוון רחב של חברות חדשות המשווקות פרויקטים בחו"ל.

הסיבות מגוונות: הדירות בישראל יקרות לצד התשואה נמוכה, הריבית החונקת שהזניקה את החזרי המשכנתא בכ-1,000 שקלים בממוצע בשנתיים האחרונות, הרצון למצוא מציאה – כלומר השקעה משתלמת, וגם הרפורמה המשפטית שהחלה לפני כשנתיים (ועדיין כאן) והמלחמה שהחלה לפני יותר משנה.

חברת הפרפורמנס alios בחנה 90 אלף לידים (כלומר פניות בקרב לקוחות, א"כ) להשקעות נדל"ן בחו"ל בשנה האחרונה. מהבדיקה שבוצעה עבור אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, צפים כמה נתונים מעניינים שעשויים גם לעניין חברות יזום ישראליות שיותר ויותר מהן החלו לפזול מעבר לים, וחלקן כבר עשו את הצעד לשם.

הלוקיישן הבלתי מעורר עד לפני כמה שנים, היה ארה"ב. אבל המגמה הזאת הולכת ומשתנה, כפי שמספר בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, מנכ"ל ומייסד חברת alios, אלירן דורון. "במשך שנים, הישראלים התעניינו בנדל"ן בארה"ב, בעיקר ברכישת בתים פרטיים. בחמש-שבע השנים האחרונות מרבית ההשקעות שם 'השתכללו' והתבצעו באמצעות חברת השקעות המציעות השקעות במתחמי multi family והשקעה בנכסים מניבים – כמו מתחמים מסחריים או לוגיסטיים".

-ואז כולם התחילו לרכוש דירות בברלין

"לפני כעשור הייתה עלייה חדה בהשקעות נדל"ן בברלין שנהפכה ל'בירת ההשקעות' של הישראלים. עקב העברת חוקים שונים שהגבילו את שכר הדירה בעיר, לצד הפסדים שישראלים ספגו בהשקעות לא מוצלחות של חברות ישראליות, הובילו לירידה משמעותית בהשקעות בברלין וגרמניה בפרט.

"פעם היינו מוכרים סינגלים ביוסטון ובערים אחרות בארה"ב, היום השיווק הוא באמצעות חברות שמשקיעות בנכסים מסחריים, לוגיסטיקה ומולטי פמילי. המשקיעים הקטנים לא רוצים להתעסק בניהול השוטף של הנכס".

נכסים מעבר לים – וקרוב לבית

"בחמש השנים האחרונות, אנו רואים מגמה של 'יעדים חדשים' שנפתחו בקרב הקהל הישראלי. השקתם מספר של פרויקטים ביעדים חדשים, מובילה להתעניינות מסיבית בקרב ישראלים בשנה הראשונה לפעילות, שלעתים דועכת או נעשית תחרותית יותר ויותר. כך קרה לפני מספר שנים עם גיאורגיה, מאות ישראלים רכשו תוך חודשים בודדים דירות בבטומי וטביליסי, ולאחר מכן ביעדים כמו רומניה (בוקרשט) ופורטוגל (פורטו וליסבון). בעוד שההשקעות בגיאורגיה דעכו בצורה מסיבית, בוקרשט ופורטוגל מציגות יציבות כבר מספר שנים ואני מעריך שעשרות עד מאות דירות מדי חודש נמכרות לישראלים".

בתחילת השנה נחשף באתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי כי איש הנדל"ן עידו חג'ג' רכש באופן פרטי תשע דירות בהשקעה של 10 מיליון אירו, בפרויקט שבונה גינדי גלובל בלימסול בקפריסין, במסגרת השקה שקטה שקיימה החברה באותה עת.

חג'ג' כאמור לא לבד. "השנתיים האחרונות, על רקע הרפורמה המשפטית וכמובן המצב הביטחוני, הגבירו את קצב ההתעניינות לפרויקטים קרובים", אומר דורון. "קפריסין עם התמקדות לימסול ולרנקה, לצד יוון, ובעיקר הבירה אתונה, וגם האיים חלקידיקי, לפקדה ואחרים".

חברת alios עובדת בארץ עם מגוון חברות, בהן קרסו, יובלים סיטי בוי, מטרופוליס, אנשי העיר ושבירו, ובחו"ל עם חברות ישראליות רבות, ביניהן, חג'ג' אירופה. כך שנתוני החברה עשויים להעניק פרספקטיבה להעדפות הישראלים – כלי שיכול להועיל לא מעט ליזמים הישראלים.

אז מה היעדים המועדפים על הישראלים נכון להיום? לפי ניתוח קמפיינים והיענות בקרב קהל משקיעים ישראלים, היעדים הפופולריים ביותר אתונה, לימסול, ליסבון ובוקרשט – היעדים שרוב הישראלים, באופן גורף מתעניינים ברכישת נכסים בהן.

-אילו דירות הישראלים מחפשים?

"אם בעבר הם חיפשו דירות יותר קטנות ולא פחדו שהן יהיו במדינות רחוקות יחסית כמו גיאורגיה, בשנתיים האחרונות אנחנו רואים עלייה בהיקף הבנייה לדירות גדולות יחסית של שני חדרי שינה, וגם באזורים קרובים יותר. יש עלייה ענקית בהתעניינות למדינות שמאפשרות ויזות שהייה, כמו יוון וקפריסין, שגם מעניקות הטבות לרוכשים מעל סכום השקעה מסוים.

"בבוקרשט עדיין אפשר למצוא דירות זולות יחסית – ב-100 אלף אירו, אבל מחירי הנדל"ן עולים מדי שנה. גם סוגיית ההצטרפות של רומניה לאיחוד האירופי והפיכת המטבע לאירו – עשויים להזניק את המחירים.

 "באתונה יש ביקוש מאד קשיח. אלפי ישראלים מתעניינים מדי חודש בדירות ברחבי העיר. בלימסול יש ביקוש מאד מאד גדול, וגם בפורטוגל – פורטו וליסבון".

-לרכוש דירה בקפריסין זה קצת לאחר את הרכבת, לא? המחירים זינקו בה

"סוגי הנכסים באי השכן וגם גובה ההשקעה כבר עלו מעלה. יש שם עסקאות של 1.5-2 מיליון שקל. ועדיין מדברים שם על תשואה של 6-8% לפני הוצאות ותוכניות פיתוח שונות שהצפי הוא לעליית מחירים.

לקחת את הלקוח לסיור נכסים

-ומה זה אומר מבחינת יזם שלוטש עיניים להשקעה בחו"ל?

"אם אני יזם – אני צריך להכין תשתית, להכין אנשי מכירות, לערוך סיורים בלוקיישינים האלה. אם מדובר ביעד קרוב, אנשים עולים על מטוס ונוסעים לראות בעיניים שלהם את הנכס ואת האזור. הקהל הישראלי מכיר את האזורים שהוא נוסע אליהם – אם מדובר בפרויקט בנייה ליד אוניברסיטאות או אזורים מבוקשים. הוא גם 'שוחה' במחירים".

-וגם להביא חברת ניהול שתנהל לך את הנכס עבור הלקוחות הישראלים

"יזמים שמתחילים פעילות בחו"ל, חייבים חברת ניהול שתנהל את הנכס. יהיו להם לקוחות שמייעדים את הדירות שרכשו ל-AIRBNB, והם ירצו להקטין סיכונים גם על חשבון ההכנסות. אז יזם שיגיע עם חברת ניהול, ידבר יותר לרוכשים הפוטנציאלים הישראלים. צריך לדעת שחברות ניהול גובות לרוב על ניהול Airbnb כ-30% מההכנסות – שמושתות על רוכש הנכס כמובן".

-הסכמי אברהם, למרות המלחמה הנוכחית, הוסיפו לוקיישנים נוספים למפת הביקושים הישראלית?

"יש הרבה חברות יזמיות שעובדות בדובאי. חברת הנדל"ן האמירותית "עזיזי" החלה לשווק לישראלים דירות בפרויקטים שהיא מקימה. בין הפרויקטים שהחברה חתומה עליהם, "בורג' עזיזי" הנבנה בהשקעה בסך 1.63 מיליארד דולר. יש התעניינות בישראל, ישראלים בוחנים לעבור להתגורר שם – כי יש הטבות מס וזה מקום נהדר לעשות עסקים".