שוק הנדל"ן הישראלי נכנס בחודשים האחרונים להאטה. מסקירות הנדל"ן של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, עולה כי ברבעון הראשון של השנה נמכרו במדינה 20 אלף דירות בלבד (יד שנייה וחדשות). מדובר בירידה של 42% לעומת הרבעון הראשון של 2022.
יוזכר כי דוח מבקר המדינה לשנת 2023 שעסק ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), התייחס להיקפי הבנייה של דירות בין השנים 2022-2006, ומסקנותיו נתנו תוקף להערכות חוזרות ונשנות שנשמעו בשנים האחרונות מצד גורמים בשוק הנדל"ן, כי ההיצע נמוך משמעותית מהביקוש. כמה נמוך? לפי ממצאי המבקר, בכדי לענות על הביקוש, היה צריך לבנות עוד 189 אלף דירות בישראל.
והנה נתון נוסף שיכול ללמד על חלקם של המוסדות בהיצע הנמוך. מתוך 600 אלף יחידות דיור שאושרו במוסדות התכנון בשנים האחרונות, כ-64% הן ביוזמה ציבורית (ייזום וקידום תכנון על ידי גופים ממשלתיים), קרי 384 אלף יחידות דיור. אלא שרק 53 אלף יחידות דיור שווקו בפועל. וכך המדינה שבכובע אחד "הכינה את הקרקע" לשיווק, לא מימשה את הפוטנציאל, ולא הזרימה לשוק את הקרקעות לבניית עשרות אלפי הדירות שכה נחוצות בו.
בשורה התחתונה, המצב של ביקוש גבוה מההיצע יחריף ולכן ניתן להעריך כי מספר העסקאות הנמוך לא יימשך עוד תקופה ארוכה. עם זאת, מחירי הדירות שהאמירו מאז פרוץ הקורונה, בשילוב העלאות הריבית ש"ייקרו את הכסף" עבור הרוכשים, מצביעים על כך שהיזמים והקבלנים לא יכולים לבנות בעתיד הנראה לעין על העלאות מחירים ועליהם להתרגל לסביבת המחירים הנוכחית, ואולי אף לשחיקה ריאלית נוספת במחירים בהמשך השנה של עד כ-5%.
ההזדמנויות הנדל"ניות חוזרות לשוק
שנת 2022 תיזכר כאחת הגרועות בהיסטוריה של מדד ה-S&P האמריקאי, שמחק 19.44% משוויו. אלא ש-2023 מציגה, לפחות עד כה, סיפור חדש לגמרי על עלייה דו ספרתית. לעומת זאת, הבורסה בישראל מדשדשת. מדד תל אביב 125 אמנם מציג ירידה קלה, אך באופן יחסי הוא מאוזן. זאת בעיקר לאור משקל הפיננסים המשמעותי שנמצאים במדד שמאזנים אותו (הבנקים לבדם מהווים מעל 20% מהמדד, ובשילוב חברות הביטוח מעל 25%).
מי שמושכים את השוק למטה הן דווקא אלה שבתחילת העשור נראו כמו ה"סוס המנצח" של הבורסה – חברות הנדל"ן. ב-2022 מדדי הנדל"ן של תל אביב ירדו בעשרות אחוזים, והשנה הצבע ממשיך להיות אדום עם ירידה של קרוב ל-10%.
תשואת החסר במדד תל אביב נדל"ן נגרמת מהסנטימנט השלילי בכל הקשור לביצועי חברות הנדל"ן הישראלי. אלה סובלות גם מירידה בהיקף המכירות, וגם מהכבדה בצד החוב, בשל שיעורי המינוף הגבוהים שבהן הם נעזרו בכדי לקדם פרויקטים.
המשמעות? גופים יצירתיים ובעלי כיסים עמוקים, יכולים למצוא כיום בשוק יותר הזדמנויות מבעבר.
בגזרת המימון: הבנקים עם הגב לקיר, התחרות תחריף
לפי נתוני בנק ישראל, יותר ממחצית האשראי העסקי לנדל"ן כבר לא מגיע מהבנקים, ומי שנכנס בנעליהם הן חברות חוץ־בנקאיות, קרנות נדל"ן וגופים מוסדיים. מדובר בשינוי חד בשוק שנשלט עד לא מכבר על ידי הבנקים. זה רלוונטי למכרזי קרקע גדולים שמשווקת רמ"י, לקבוצות רכישה, לפרויקטים בהנחה של משרד השיכון וכמובן לפרויקטי התחדשות עירונית.
היכולת של הגופים החוץ-בנקאיים להגיב, לפתור סוגיות מהותיות בצורה יצירתית ולהעניק אשראי, היא מהירה יותר באופן משמעותי בהשוואה לגופי המימון המסורתיים. לא בכדי מיטב החברות הגדולות, בהן חברות ציבוריות, פונות לאפיקים החוץ-בנקאיים. עם זאת, בבנקים רואים כיצד תיק המשכנתאות שלהם הולך ומתכווץ, ולכן סביר להניח שהם יחפשו מודלים חדשים שיסייעו להם לחזור ולהגדיל את הנתח שלהם בתחום.
יובל רודריג הוא ראש מחלקת אנליזה ברובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן בישראל
הטור מפורסם במגזין הדיגיטלי THE CAPITAL LETTER. לקריאת המגזין לחצו כאן
לאתר הראשי של רובי קפיטל – לחץ כאן
> הצג תגובות