כמו רוב הדברים בכלכלה, גם מחירי הדירות הם פונקציה של ביקוש אל מול היצע. ישראל סובלת מאז סוף העשור הראשון של המילניום, מעליות חדות במחירי הדיור, שכמעט ושילשו עצמם נומינלית עצמם בפרק זמן פחות מ-15 שנים. הסיבות לעליית מחירי הדיור ברור: קצב גידול האוכלוסייה בישראל עומד על כ-2% בשנה, שכולל ילודה ועלייה של עולים חדשים. מאידך, מספר הדירות החדשות שנבנות, לא מצליח להדביק את הגידול באוכלוסייה, ולצד מחסור בדירות גם בשנים הקודמות, נוצר מחסור אדיר בדיור בשוק שסובל מקיטון בעתודות הקרקע לבנייה, ובירוקרטיה מסורבלת שמעמידה את פרק הזמן להשלמת פרויקט בנייה על שנים.
מחירי הנדל"ן בישראל נמדדים באמצעות "מדד מחירי הדיור" שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בשל הנפח הגדול של שוק הנדל"ן הישראלי, מינואר 1999 מחירי הדיור לא נמדדים במדד המחירים לצרכן, כדי לא לגרום לעיוות המדד. המדד שמתפרסם מדי חודש, מבטא את השינוי במחירי הדירות ומתבסס על עסקאות שבוצעו בשלושה החודשים שלפני סיום המדידה, 45 לפני שהוא מתפרסם.
שנת 2022 היה שנה מאתגרת מבחינת הזינוק במחירי הדיור. רק בשנה זו מחירי הדיור (דירות חדשות ויד שנייה) עלו ב-17.1%, והדירות החדשות בלבד רשמו זינוק של 20.6%. מדובר כאמור על מגמה שהחלה בשנים 2008-2009, עם פרוץ משבר הסאב-פריים בארה"ב, ובתום כמעט עשור של סטגנציה במחירי הדיור בישראל.
הנהירה לרכישת דירות, החלה כאשר הריביות בישראל ירדו משמעותית לצד אינפלציה נמוכה מאד, מה שהוביל ישראלים רבים להפוך ל"משקיעי נדל"ן". כך יצא שמסוף שנת 2008 ועד לתחילת 2023, מחירי הדירות בישראל זינקו בכמעט 180%.
ואולם, המשבר העולמי בשנה האחרונה, שנבע בין היתר מהמלחמה בין רוסיה לאוקראינה, החזיר למדינות רבות, כולל לישראל, מושג שנשכח כבר שנים רבות: האינפלציה. הזינוק שלה הוביל לעליות חדות בריביות המשולמות על משכנתאות למשל, ורוכשים פוטנציאלים רבים החליטו להישאר על הגדר ולא לרכוש דירות.
הדבר הוביל לירידה חדה בקצב רכישות הדירות, לאחר שנת שיא שנרשמה ב-2021 עם מספר שיא של 150 אלף דירות שנמכרו. כך קבלנים נותרו עם דירות במלאי ובחרו לא להעלות מחירים, ובעלי דירות יד שנייה החליטו להוריד במקצת את המחיר כדי למכור את דירתם. כך, אחרי 15 שנים של עליות חדות, בחודשים האחרונים של 2022 החלה התמתנות בקצב העליות, ולראשונה זה שנים – בחודשיים האחרונים של 2022 נרשמה גם ירידה במחירי הדירות החדשות, וירידה ריאלית במחירי הדירות בכלל – שהעלייה שלהן בחודשיים אלו הייתה נמוכה מזו של עליית המדד.
> הצג תגובות