אחד הפאנלים בכנס "עיר הנדל"ן" באילת, עסק בתחום הנדל"ן המניב – אפיק השקעה מרכזי בישראל בעשורים האחרונים. פאנל זה ריכז את ההנהגה של תחום זה, בהנחיית העיתונאי מתן חודורוב מחדשות 13.

רמי לוי, המנכ"ל והבעלים של שיווק השקמה, אמר בפאנל: "המגמה המעורבת בנדל"ן המסחרי – הוא שחלק עולה וחלק יורד. זה לא סוד שהריבית עלתה. לפני זה עשו עסקים עם תשואה מסוימת והיום עם תשואה גבוהה יותר. לא כדאי לעשות עסקים. אנשים שלפני כן עשו עסקים עם תשואה של 5% והיו צריכים להחזיר כסף לבנקים, נראה עכשיו שהם יזרקו סחורה החוצה ויהיה עודף היצע. באופן טבעי אפשרי שנראה ירידת מחירים בנדל"ן המניב. אנשים הלכו למכרזים ולקחו בחשבון תשואה של 5% והיום לוקחים בחשבון תשואה של 8%. מאמין שתהיה שנה לא קלה, אבל זה יעבור".

לדעתו של לוי, "רשויות העיר שלא יודעות לעשות חשבון לטווח ארוך, טועות. מה שמעניין אותם זה שכר דירה ממרכזים מסחריים ולא מנדל"ן למגורים. בסופו של דבר בכל עיר אם אין תושבים אין עסקים. צריך למשוך תושבים ואז יהיו עסקים. מי שהולך בקטע של מסחר ומעודד זאת אבל לא מעודד מגורים, טועה".

על התארכותם של קבלת אישורים והתרים, אמר לוי: "לא צריך להשלים עם זה שתהליכים לוקחים חמש שנים. זה צריך לקחת שנתיים שלוש, ודווקא עכשיו כאשר הריבית גבוהה, אסור להשלים עם זה שפרויקט ייקח חמש שנים. זו הפשלה שלנו".

דודו זביידה, מנכ"ל ובעלים של קבוצת מבנה, אמר: "המחירים לא יירדו כל כך מהר. מה שעלה מהר לפעמים יכול לרדת מהר, אבל זה רק בנקודות קיצון. אם מגיעים לשם ומסתכלים על משרדים בתל אביב, אז זה יכול לרדת לרמה של 160 שקל למ"ר. תמיד הסתכלנו על הקיצון וגם 230 זו נקודות קיצון. אנו רואים שמחירי הקרקע ממשיכים לעלות ואין שם ירידה, ועלויות הביצוע עלו".

"אם נסתכל על המעגל השני מחוץ לתל אביב, אז שם יוכלו להיות שינויים בתפוסות", מעריך זביידה. "היתרון הגדול שלנו הוא הפיזור. אנחנו נמצאים ממטולה עד אילת ומחזיקים נכסים שהם לא רק פרימיום. גם תעשייה קטנה וגם אלפי מטרים בתל אביב. אנחנו רואים את הפריפריה כחזקה מאוד ומחירי השכירות עולים שם בצורה משמעותית. לא רואה הרבה יזמים שבונים בקרית שמונה או שדרות ולכן רואים מחירי קרקע עולים".

לדבריו, "אם שוק הנדל"ן ייפגע, יהיה קשה לבנקים לזוז קדימה. אנחנו רואים את המחסור בעובדים ורואים את העלייה בשכר העבודה".

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת ב.ס.ר, תיאר את פרויקט הענק של הקבוצה שנבנה בפתח תקווה. "ב.ס.ר סיטי היא פרויקט גדול של מעל 160 אלף מ"ר משרדים, 30 אלף מ"ר מסחר ו-2,400 מקומות חניה. מכרנו במשך מספר חודשיים את כל המשרדים שם. הפרויקט הסתיים לפני חמישה חודשים והוא נמצא היום בקרוב ל-40% אכלוס כאשר אנחנו צופים שבשלושה חודשים הקרובים נגיע לכ-50%. אנחנו משווקים את הפרויקטים האלה לבעלי מקצועות חופשיים והשטחים שצורכים לשימוש עצמי הם משרדים של 300 עד 700 מטר, חצי קומה וכדומה. אנחנו נמצאים בתפוסה של 86% עסקים פועלים. שיווקנו מטר מרובע ב-6,800 שקל. במגדלי אלון היו שכיריות של 240 שקל למ"ר".

אבי יעקובוביץ', מנכ"ל חברת גב ים, מסביר כי "העוצמה של חברות הנדל"ן הוא לא רק המיקום. זה המיקום עם החברות שנכנסות לתוך הנכסים והקרקע. זה עובד יחד. ישראל הייתה מעצמת הייטק ונשארת מעצמה וההון האנושי הטוב בעולם יושב בארץ והוא ממלא את חברות ההייטק הבינלאומיות שבאות לפה. הביקושים להקמת מרכזי פיתוח של חברות גדולות מהעולם היו בשיא בשנת 2022. חברות אלה הן עוצמה. בתקופת הקורונה הן לא החזירו מטר אחד ואותן חברות האריכו והגדילו פעילות אצלנו ובישראל. המוקדים המרכזיים הם תל אביב, הרצליה פיתוח ופארק מתן בחיפה.

שי ווינברג, המשנה למנכ"ל מליסרון ומנכ"ל ייזום נדל"ן ומשרדים, אומר כי "נדל"ן מסחרי הוא לא מקשה אחת. אנחנו משכירים באופן ישיר. החברות הגדולות שילמו שכר דירה גבוה אבל אי אפשר למצוא במודל של מולטי אוונרס. את זה יכולים למצוא רק אצל חברות גדולות. אני חושב שהייתה אנומליה לפני הקורונה. היה פער קטן מדי בין הפריפריה לפריים-לוקיישן. היה תיקון חד ומהיר ואני חושב שהוא נכון. אולי הוא היה חד ומהיר מדי אבל לא יחזור לרמה של 100 שקל. שוק המשרדים צמוד למנוע הצמיחה העולמי העיקרי שהיא הטכנולוגיה. אנחנו כבר לא בעולם התפוזים והיהלומים. לשם אני רוצה להיצמד. אולי יש היום ירידה, אבל אם מסתכלים על הטווח הארוך, יש משברים, אבל זה ילך וישתפר. חברות נדל"ן כמונו לא נמצאות לטווח הקצר. רק עכשיו קנינו קרקע במרכז תל אביב בכמעט 300 מיליון שקל כי אנחנו מאמינים שעד שנקבל היתרים ונבנה ונאכלס יעבור זמן. לא ראינו מגמה של שכירות-משנה למרות שבכל חוזה יש אחוז מסוים אפשרי. גם אם זה קורה, שכירות-משנה פחות טובה לדייר החדש כי הם לא מקבלים חוזה מיד ראשונה".

ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, חושב ש"אנחנו נמצאים בתהליכים כמו עליית ריבית שמשפיעה על הפעילות ועל מה שקורה בהייטק. אבל סך הכל לא מדברים על משבר או על כך שהמחירים יצנחו. בהחלט סביר שייתכנו ירידות מחירים. מה שמאפיין את השנים של המשבר הוא חשש מאי-ודאות, אבל תהליכים קצרים והתגובות אליהן קצרות. כך היה ב-2000, 2008 ו-2020. אשטרום כקבוצה שקיימת עשרות שנים, מפוזרת ומגוונת. יש גם מסחר, גם תעשייה וגם קריות הייטק. אני מוטרד ממה שהולך לקרות במשק, אבל רק מזכיר שאם לוקחים דוגמה של חברה בינלאומיות שמפטרת 10,000 עובדים, שוכחים להגיד שהיא מגייסת 40 אלף אחרים. כאשר שאנחנו בוחנים פרויקטים למימון, יש משמעות כמו עלויות הקרקע והריבית. מדד תשומות הבנייה השפיע כמו הריבית. מניח שנראה בחלק מהפרויקטים זהירות. גם אם נקנה קרקע, עד שיש בה עניין יכול לקחת חמש שנים. אנחנו כגוף נזיל, מחפשים הזדמנויות ואני לא רואה את ההזדמנויות הגדולות נמצאות. לא ראיתי בעלי קרקע מורידים מחיר בצורה משמעותית".

מנכ"ל שופרסל נדל"ן הנכנס אורן הוד, מעריך שיש "האטה במשק שרואים אותה לרוחב השוק. מצד שני יש דברים שמתפוצצים כמו טיסות לחו"ל. אנחנו חיים במדינה עם קצב גידול של 2%. אלה אנשים שנמצאים היום בתיכון ובעוד 15 שנה יצטרכו לגור ולעבוד במגדלים. זו מדינה שעד 2048 רוצה להכפיל את עצמה. איפה כל האנשים יגורו? גם אם יש התקררות כתוצאה משינוי כיוון, עדיין יש במדינת ישראל צורך בצמיחה והוא יתגלגל להכל. יצטרכו לפתוח עוד גנים, סופרמרקטים. בשופרסל יש פוטנציאל אדיר. הנכסים יושבים במקומות אטרקטיביים ואלה יעברו תהליך של השבחה שזה לא רק להוסיף עוד מטרים. רואים פרויקטים שיש מעליהם משרדים ודיור להשכרה. הכוונה לבנות ולהגדיל את אחוזי הבנייה. אם אפשר לבנות על הסניף או לפנות אותו. יש גם מיקום וגם את הרצון של הרגולטור לראות את כל המקומות האלה מאוכלסים יחד. ישראל תהיה מדינה יחסית צפופה ונראה ריכוזים עם מסחר ומגורים. קרקע שנחפור עליה היום אולי נראה ממנה הכנסות בעוד חמש שנים".

עמיר בירם, המנכ"ל והמייסד של קרן JTLV, טוען כי "המניות של חברות הנדל"ן נסחרות ב-30% גבוה יותר מההון העצמי שלהן, זה אומר שהשוק לא צופה קטסטרופה. ראיתי כבר את כל סוגי המשברים שהיו, החל מ-2008 והאינתיפאדה, וכבר הספידו את הקניונים בגלל האונליין ועדיין המרכזים מלאים. התקרבנו למרכזי הערים וזו מגמה שזיהינו ומאמינים בה. הסיבה שעשינו את זה לא כי חשבנו שהריבית תעלה וזה יקשה לקנות, אלא בגלל האונליין. המרכז השכונתי הוא כזה שהילד אוכל ומבלה בו, ואת זה לא יכול לעשות באונליין".