תל אביב-יפו היא גם אחת הערים המבוקשות בקרב הדור הצעיר, ולזכותה גם יאמר כי היא אכלסה מספר פרויקטים בשנתיים האחרונות במסגרת הקמפיין "הגיע הזמן לגור ביותר, ולשלם פחות. הרבה פחות". בשנים האחרונות הובילה העירייה יחד עם החברה העירונית "עזרה ובצרון", את הקמתם של פרויקטים ראשונים מסוגם בארץ לדיור בהישג יד. מטרת המהלך הייתה לייצר אפשרויות לשכירת דירות בעלויות נמוכות לתושבי העיר, מבלי להתפשר על איכות הדירות.

בימים אלו בוחנים בעירייה את האפשרות ליזום פרויקטים נוספים, מכיוון שכל הדירות שנכללו בסבב הראשון כבר מאוכלסות. זו גם הסיבה שמשנת 2023, ההרשמה לדיור בהישג יד תתבצע פעם בשנה, והרישום השנתי יהיה תקף לכל ההגרלות שתיערכנה באותה שנה. ההגרלות פתוחות רק לתושבי המעוניינים בפתרון דיור זה, והמנגנון פשוט וידידותי: הנרשמים יתבקשו למלא שאלון קצר שיסווג אותם בהתאם לגודל הדירה שמתאימה לצרכיהם. הגרלה אוטומטית תיערך בכל פעם שבה תתפנה דירה.

אפיק הייזום והמנגנון לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, עובר בראש ובראשונה דרך חברת "דירה להשכיר" שהוקמה על ידי הממשלה ב-2014 מתוקף החלטה של קבינט הדיור. מטרות החברה שהוגדרו בהחלטת הממשלה, כוללות איתור מתחמי קרקע לפיתוח, קידום תכנון סטטוטורי במתחמים שאותרו ואישורן במוסדות התכנון; ניהול פיתוח המתחמים; ניהול שיווק המתחמים במתכונת של דיור להשכרה; הפעלת מנגנוני פיקוח ובקרה על הזוכים במכרזי השיווק של המתחמים המיועדים לדיור להשכרה; ובנוסף להקמת פרויקטים חדשים, במסגרת תוכנית "השכר ומהר" יועדה החברה לרכוש בניינים ומיזמי מגורים בשלמותם, או לחלופין לרכוש מגרשים שמצויים בשלב של הוצאת היתר בנייה, ולאחר מכן להעביר את הנכסים האלו לגופים מוסדיים שישכירו את הדירות לטווח ארוך.

בתחילת 2023, עם תחילתה של מגמת העלאות הריבית ונוכח העובדה שרבות מהחברות שניגשו למכרזים של חברת "דירה להשכיר", בחנו אפיק זה בזהירות ופעילות הנדל"ן שלהם נשענה על אפיקים אחרים, החלו חברות אלו לצמצם את עסקיהן בתחום ההשכרה לטווח ארוך, וחלקן אף מכרו את זכויותיהן מבלי לחכות לעליות נוספות של הריבית, שאכן אפיינו את ישראל ב-2023.

למרות זאת, הוציאה "דירה להשכיר" ב-2023 מכרזים שהתבררו כאטרקטיביים ברובם, רבים מהם בירושלים, שנחשבת אטרקטיבית ליזמים גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית. אלא שעם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", גברה ההבנה האידיאולוגית שהמשימה הלאומית של דיור בר השגה עבור הדור הצעיר, היא צו השעה. אותו דור של צעירים וחיילי מילואים בעלי משפחות, הוכיח שערכיו החברתיים והלאומיים קיימים במלוא העוצמה באמצעות התגייסות חסרת תקדים למאמץ המלחמתי.

עד היום שווקו במכרזים 23,854 יחידות דיור. רק בשלוש השנים האחרונות, מ-2021 עד סוף 2023, שווקו 18,356 יחידות דיור. 34 חברות יזמיות מקימות פרויקטים של דירה להשכיר, כולל עזריאלי שהצטרפה לגל לאחרונה.

נכון להיום, יש כ-94 אלף יחידות דיור בשלב התכנון, מתוכן כמעט 29 אלף דירות להשכרה שימומשו על ידי המדינה ועל ידי גופים פרטיים. במהלך המלחמה, "דירה להשכיר" פרסמה מכרז פומבי לתפעול ולתחזוקה של פרויקטי שכירות ארוכת טווח בבאר שבע, בו יוקצו חלק מיחידות הדיור לטובת משרתי הקבע של משרד הביטחון. מינהל התכנון יצא במהלך לעידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח, עם דירות שלא ניתן יהיה למכור אותן.

"פועלים להכשיר פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח, להחזרת תחושת הוודאות"

מנכ"לית "דירה להשכיר", ענבל דוד אומרת לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, בהקשר לזווית הנוגעת לפתרון דחוף לטובת הדור שנלחם בימים אלו, כי "המערכה הצבאית הארוכה והכואבת, מצריכה מהעורף, לצד הדאגה לחיילים בחזית, גם משימה חשובה – להמשיך ולקיים כלכלה פעילה ולשמור על המשק חזק ואיתן. גם תחום התכנון נמצא בעשייה נמרצת, ואנחנו, כחלק ממנו, פועלים על מנת להכשיר פתרונות דיור ליום שאחרי".

"לאור זאת", היא ממשיכה, "אין ספק כי דיור להשכרה ארוכת טווח יהיה אחד מהפתרונות החשובים והראויים להחזיר את תחושת הוודאות והיציבות לחייהם של רבים, ולייצר תקווה של חיים בכבוד וברווחה לדור הצעיר. זוהי יוזמה ממשלתית המציעה מחירים מסובסדים ונמוכים ממחירי השוק לזכאים, שכירות ארוכת טווח בפיקוח מלא הכוללת ודאות בנוגע למחיר ולתנאים, וכל זה בדירות חדשות עם פתרונות מיגון שמתוחזקות בסטנדרט גבוה ברחבי הארץ, ולמגוון קהלים ומגזרים, בנוסף, ולא פחות חשוב מכך, מגורים בסביבה קהילתית ותומכת, שכה נחוצה בזמנים שכאלה".

דוד אומרת כי "בימים אלה אנחנו ממשיכים לפעול להגדלת היצע יחידות הדיור להשכרה ארוכת הטווח בהיקפים משמעותיים, לאחר שלוש שנים של שיווקי שיא ומכרזים, קידום יוזמות להשכרה ארוכת טווח מול ראשי רשויות, תכנון על קרקעות פרטיות ועוד. נמשיך לפעול להגדלת ופיתוח שוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח בישראל".

השתתפות נמוכה במכרזים

מאז הוקמה “דירה להשכיר”, נכנסו לתחום כמה קרנות ריט, אולם גורמים בשוק מעריכים בשיחות עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, כי מתוך 800 אלף הדירות שנמצאות בשוק השכירות הפרטי, ישנן רק כ-15-20 אלף דירות בשוק השכירות לטווח ארוך, מהן כ-11 אלף דרך “דירה להשכיר”, ועוד כמה אלפים בידי גופים מוסדיים וחברות נדל”ן, בהן אזורים, אשטרום, פרשקובסקי, גזית גלוב, אפריקה מגורים, שיכון ובינוי ועוד.

בשוק מעריכים כי גידול משמעותי במספר הדירות להשכרה ארוכת טווח, הוא אחד האפיקים האפקטיביים למלחמה ביוקר הדיור. ולמרות זאת, לא מעט מכרזים של רמ"י המיועדים להשכרה ארוכת טווח, לא זוכים להיענות רבה בקרב היזמים.

היכולת למימוש אפיק הדיור להשכרה, תלוי מאד בסקטור הפרטי. עדיאל שמרון, מנכ"ל שותפות הראל-עץ השקד לדיור להשכרה, מציג את האבחנות הנוגעות להיתכנות הפרויקטים בהווה: "המודל הכלכלי שעל בסיסו השוק הפיננסי בוחן את הפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח, מבוססים בעיקר על הגידול הצפוי בשווי הדירות ועל עלויות המימון הצפויות. ההכנסות השוטפות משכר דירה חשובות, אבל לא מהותיות, שכן אינן משרתות את קרן החוב בתקופת ההשכרה. כיום, לאור עלייה בשיעורי הריבית ועלויות המימון, וחוסר הוודאות שקיים לעניין היקף הגידול הצפוי בשווי הדירות, בתוספת עליה בסיכון הכללי בשוק הנדל"ן וביחס לכלכלה הישראלית, נוצר מצב בו הגופים הפיננסיים גם מתמחרים גבוה את שיעורי הריבית וגם דורשים הון עצמי גדול יותר – לעתים בשיעור של 50% –  לפרויקטים של השכרה". בנסיבות הנוכחיות, הוא אומר, "יש קושי להשיג מימון ראוי ורנטבילי וכפועל יוצא מכך, ישנה השתתפות נמוכה יותר במכרזי דיור להשכרה, ולחלקם אין הצעות".

שמרון סבור כי בנסיבות הללו, "המדינה צריכה לתת כלים מימוניים בידי היזמים להמשיך ולהיות שחקנים פעילים בשוק. יש להגדיל הטבות מס ואף לשקול מענקים בפריפריה כדי לייצר כלכליות טובה יותר ולהעמיד פתרונות מימון, בדומה לקרנות המעוף הקיימות, על מנת לאפשר ליזמים לגייס את ההון הנדרש לאור דרישות הבנקים להון עצמי גבוה".

"אמנם נעשה צעד בתחום זה, במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאפשרות ליזמים למכור יח"ד לפרטיים – תחת המגבלות של החובה להשכירם למשך תקופת ההשכרה –  צעד שאמור להעניק מימון נוסף לפרויקט – חלף ההון העצמי הגבוה הנדרש", מסכם שמרון, "אך זהו צעד קטן אחד שיש בו קשיים יישומיים לא מעטים וספק אם יהיה מעשי. בשל כך יש לנקוט בצעדים פיננסיים משמעותיים נוספים".

ניכר כי חברות יזמיות קטנות ובינוניות עדיין מחשבות את צעדיהן, והן לא שבו לשוק השכירות ארוכת הטווח, בניגוד לחברות הגדולות אשטרום, אפריקה ישראל ואזורים, שמגלות נכונות לגשת למכרזים של רמ"י ו"דירה להשכיר" לצד הצעות מעשיות לשינויים ומתו בוחונות ממשלתיים, באמצעות הוראות שעה כמו למשל ליצר דיפרנציאציה על פי מספר פרמטרים באחוז ההפרשה במתחם, העומד היום עד 20% מתוך פרויקט מגורים להשכרה שמחויב במחירים שתחת פיקוח, או הצעות לקיצור מספר השנים שבהן מחירי השכירות יישארו מפוקחים. חברות אלו  הביעו אופטימיות זהירה בדרישות לערבויות מדינה כתנאי להגשת הצעות למכרזים בהתאמה לתנודות הריבית במשק,  ערבויות אשר יכללו אמצעים המבטיחים את איתנות החברות.