דוח הרבעון הראשון של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, פורסם השבוע. לכאורה, ובעיקר במבנה הסכמתי שלו, הוא דומה לדוחות הקודמים. מספרים לקוניים ונתונים ברמת המיקרו באותן קטגוריות שקבע המשרד כפרמטרים המשקפים את העסקאות בענף הנדל"ן בישראל. אבל בואו לא נתבלבל –  זהו הדוח הראשון שכבר מייצג את שוק הנדל"ן בימי מלחמת חרבות ברזל, אלא שזה לא סתם עוד שוק נדל"ן למגורים בעת מלחמה, זהו שוק שעובר שינויים טקטוניים, ולאור קביעה זו יש לבחון את הנתונים של משרד האוצר.

בקטגוריות שבהן על פי הדוח, נרשמה פעילות חיובית כמו בשוק החופשי, כך מצוין בדוח: "ברבעון הראשון של 2024 נרשמה התאוששות במספר העסקאות לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 21 אלף דירות, גידול של 14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022. בכך נבלמה הירידה הרצופה ברכישות אלו מאז הרבעון הראשון של 2022".

הנתון ה"לכאורה" מעודד בדוח אומר ש"מלאי הדירות בהמתנה של משפרי הדיור שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת, הגיע בסוף הרבעון הראשון השנה ל-22,490 דירות, רמתו הגבוהה ביותר מאז 2010".

אלו בסך הכל עובדות יבשות שאינן משקפות היבטים מנטאליים שמשפיעים על התנהלות צרכנית בתקופה שפויה. כלומר הנתונים הללו (כמו גם הנתונים שמשקפים פעילות שלילית בסעיפים אחרים המופיעים בדוח) משקפים לכל היותר, התנהגות פוסט טראומטית של 7 באוקטובר, שהיא התנהגות קצרת טווח. אנחנו במרכז הבנייה הישראלי, עוסקים גם בעולמות הבנייה ובוחנים את התנהגות השוק לא רק על פי הדוחות הכלכליים, אלא גם – ובתקופה זו בעיקר – על פי הלך הרוח של משתמשי הקצה, קרי הרוכשים. אלו שהמושג בית – והם ציבור רחב מאד – נמצא היום בחשיבות גדולה עוד יותר מאי פעם. בית, לא במובן של קניין, אלא בהגדרתו הרגשית – הביטחון שיש לי בתוך התא שלי שבו אני יכול גם להגן על היקרים לי מכל. בעקבות הדיאלוג שאנו מקיימים בחודשים האחרונים עם לקוחות הקצה שרוצים "בית" עכשיו, אנחנו פוגשים אנשים שמוכנים ליטול הלוואות בתנאים חסרי תקדים מצד אחד, ולהתפשר על איכות בנייה ועל מיקום לטובת "סוגרים על דירה עכשיו".

מזכיר לכם משהו? את משבר הסאב-פריים של 2008 אולי? כמובן הנסיבות שונות לחלוטין, אבל התוצאה עלולה להיות קטסטרופאלית לא פחות.

גם בניתוח הנתונים היבשים שתחת הכותרת של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, מתאר הדוח, שוב בלקוניות מוכרת: "מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-8,400 דירות, גידול חד של 39% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מספר הדירות שנמכרו 'על הנייר' בשוק החופשי הגיע ל-5,000 דירות, רמתו הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2021, שעמד בצל הקדמת רכישות המשקיעים טרם העלאת מס הרכישה עליהם. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים המתמרצים את הרוכשים".

כן כן, לא רק הרוכשים נוהגים בהיסטריה נוכח ההפתעה ב-7 באוקטובר ונוכח החששות הקיומיים לעתיד, גם הקבלנים שהתמודדו עם עליית הריבית עוד טרם המלחמה, עמדו (במספרים גדולים) בפני הבחירה הבלתי אפשרית של "להיות או לחדול", ורובם – שבחרו בלהיות – יצאו ברבעון הראשון במבצעים יצירתיים שלא היו בשוק המגורים מעולם, כאלה שמגבירים את הביקושים, אך בחלקם נראים כמו הימור עיוור.

סינדרום הפריסייל, הוא אחד הסממנים המובהקים של כל הנ״ל: תשלום מקדמה בסך 10% והשאר רק לפני האכלוס, עסקת 10/90, הטבה חסרת תקדים של היזמים והקבלנים בשנה החולפת. במקרי קיצון ניתן למצוא גם עסקאות בתנאי תשלום יוצאי דופן של 5/95. המהלך שמאפשר ליזם לקבל ליווי פיננסי, ליווי שתלוי בהיקף המכירות, עלול להתברר כסיכון ממשי בטווח הרחוק לקבלנים.

עכשיו כשקוראים את הנתונים הבאים בדוח, נשאלת השאלה איך יתכן שזוהי מפת העסקאות? "לאחר רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון של 2024, הסתכמו ב-10,900 דירות, גידול חד של 31% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2023. הגידול החד ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בלם ירידה רצופה בשיעורים חדים מאז הרבעון השני של 2022, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. שיעור הדירות החדשות שנרכשו כדירה ראשונה הגיע לשליש מסך רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי (חדשות ויד שניה), רמתו הגבוהה ביותר לפחות ב-12 השנים האחרונות. ברבעון הראשון של 2024 נרכשו על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה 10,900 דירות בשוק החופשי, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2022, במהלכו החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זהו גידול חד של 31%, זאת לאחר רצף ירידות ארוך ברכישות סגמנט זה (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת) שהחל ברבעון השני של 2022, תחילה בשיעורים חד ספרתיים, והחל מהרבעון האחרון של 2022 בשיעורים דו ספרתיים חדים. נציין כי בהשוואה לרבעון האחרון של 2023, נרשם גידול חד של 89% ברכישות סגמנט זה, זאת על רקע רמה נמוכה במיוחד ברכישות אלו ברבעון בו פרצה המלחמה (באותו רבעון נרכשו 5,800 דירות על ידי סגמנט זה, הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם (נמוכה אף מזו שנרשמה ברבעון השני של 2020 במהלכו פרצה הקורונה). בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי, עמד סך הרכישות של דירה ראשונה על 13.6 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז הרבעון השני של 2022. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זהו גידול חד של 34% ובהשוואה לשפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד הוכפלו רכישות אלו".

הדוח בכל זאת מספק רמזים שמחזקים את האבחנה שלנו שיש כאן בעיקר תוצאות לוואי של אירועים טקטוניים כאמור. המשך הירידה ברכישות משפרי הדיור ברבעון הראשון השנה, חל תוך שינוי משמעותי בתמהיל הרוכשים, כאשר משקלם של מי שאכן שיפרו דיור (רכשו דירה יקרה יותר מזו שמכרו), עמד ברבעון הראשון השנה על 78%, שיעור הגבוה ב-10 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהקשר זה נציין כי מאז הרבעון השני של 2022, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשמה ירידה רצופה בשיעור מי שאכן שיפרו דיור, זאת עד לרבעון השלישי אשתקד, ערב פרוץ המלחמה.

אין כאן כוונה לאבחנה שיפוטית, אלא, כוונת מכוון להצבת תמרור עצור!!! חודשים שהענף על כל הדיסציפלינות שממנו הוא מורכב, מציף את הקשיים – המחסור העצום בכוח אדם, הזינוק המתמשך בתשומות הבנייה, האופציות המימוניות שמסכנות את הלוויים, חבלי הארץ העצומים שזקוקים לשיקום, ולצידם ערים שלמות שנדרש למגנם, ועוד ועוד, בעיות שרק מגדילות את הפערים בין ההיצע לביקוש בתחום הדיור.

כמי שמלווה שנים רבות את הגורמים השונים בענף, החל מהיזמים דרך הקבלנים ועד לתעשיות הבנייה, אני חוזרת על הקביעה שיש לעצור לרגע, להפסיק לייצר נתונים יבשים ולקדם יוזמות חלוציות, גם אם מדובר בשינוי מהותי של תפיסות תרבותיות, כמו למשל, המטרה המקודשת של רכישת דירה. הדוחות והמספרים מקבעים את התפיסות שקורסות בעת משברים בקנה מידה היסטורי, ודווקא בנדל"ן אפשר וצריך לייצר גמישות שתתאים להתאוששות מהירה ממשברים כאלו.

יהודית פרוכט שהגיעה למרכז הבנייה הישראלי לפני כחמש שנים, מונתה למשנה למנכ"ל, כמשנה של היו"ר ערן רולס. פרוכט היא מנהלת מהדור החדש, שאמונה על ניהול הפעילות של המרכז, צוות המנהלים והעובדים, ועל מימוש החזון של הקבוצה. הידע המקצועי של פרוכט הוא רוחבי וחוצה את כל הסקטורים שעוסקים בנדל״ן ובניה, זאת בזכות היכולת לייצר קשרים מקצועיים בד בבד עם יצירת שיתופי פעולה המתורגמים לעסקאות מניבות שמייצרת קשר הדוק עם אנשי עסקים המובילים והמשפיעים ביותר