על רקע תחושת היציאה מהקיפאון בשוק הנדל"ן, פוגשים הרוכשים היצע נמוך במיוחד, והמחירים עולים: הורדת הריבית מדד מחירי הדירות לחודשים נובמבר ודצמבר, מגלה כי מחירי הדירות עלו ב-0.7%. הייתה זו עלייה ראשונה אחרי כמעט שנה. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי נובמבר-דצמבר 2023, מול נובמבר-דצמבר 2022, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-1.4%. בתרשים מטה ניתן לראות את ירידת המחירים השנתית בתקופה הנוכחית. מעניין לציין כי המעבר מעליות מחירים חדות של מעל 20% בשנה בתקופת השיא, לירידות מחירים התרחש תוך פרק זמן קצר של 10 חודשים. ירידות המחירים השנתיות התרחשו בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים. שאר התקופות אופיינו בעליות מחירים שנתיות.

בחודשיים של נובמבר ודצמבר מול החודשיים שלפני כן, עולה כי בירושלים דווקא חלה ירידה של 1.3%, למרות שהעיר ירושלים התאפיינה בחודשים האחרונים בעליות למרות הירידות בערים הגדולות האחרות. בצפון נרשמה עלייה של 1.9%, במחוז מרכז עליה של 1.6%, בחיפה עליה של 1.2%, בדרום עלייה של 0.8%, ואילו בתל אביב לא נרשמה עלייה או ירידה.

מדד מחירי הדירות החדשות מגלה כי הוא עלה. בין אוקטובר-נובמבר לבין נובמבר-דצמבר נרשמה עלייה של 0.9%. מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית עלה מ-9.3% בתקופה הקודמת (אוקטובר-נובמבר ל-14.1% בתקופה הנוכחית. מבדיקה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית, עלה ב-1%.

ברבעון הרביעי של השנה החולפת, מחיר ממוצע כלל ארצי של דירה עמד על 2.15 מיליון שקל, מול 2.1 מיליון ברבעון השלישי של השנה. מבין 15 הערים הגדולות בישראל, בתל אביב הדירות הכי יקרות עם ממוצע של 3.9 מיליון שקל, בהרצליה 3.58 מיליון, ברמת גן 2.95 מיליון, בירושלים 2.89 מיליון וכפר סבא – 2.82 מיליון. בבאר שבע המחיר עמד על 1.167 מיליון, בחיפה 1.55 מיליון ובאשקלון – 1.65 מיליון שקלים.

אפשר רק להעריך שהורדת הריבית בתחילת ינואר ב-0.25% לרמה של 4.5%, עשויה לעורר עוד את גל הביקושים, מול ההיצע שימשיך להיות נמוך, כך שהמחירים ימשיכו לעלות. כמה? את זה נדע בעוד חודש.

מדד המחירים לינואר

מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר נותר ללא שינוי. ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד המחירים 2.6%. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי שונות (0.7%), בריאות (0.6%), סעיפי מזון ודיור (0.2% כל אחד). ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי הלבשה והנעלה, ותרבות ובידור שירדו ב-1% כל אחד, ירקות ופירות ב-0.5% ותחבורה ב-0.4%.

בשכר הדירה החודשי עבור שוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עליה של 2.7%, ועבור שוכרים חדשים נרשמה עלייה של 3.2%.

מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים עלה ינואר ב-0.3% והגיע ל-130.2 נקודות לעומת 129.8 נקודות בדצמבר. נקודת הבסיס היא יולי 2011, אז נקבע המדד על 100 נקודות. מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.4%. ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-1.1% בשל העליה במחירי המדד ללא שכר עבודה ב-0.8% ובמחירי שכר העבודה ב-1.5%.

מדד מחירי חומרים ומוצרים עלה בינואר ב-0.5%. מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מדרגות (ב-5.3%), שיש (4.9%), מחיצות מתועשות (3.1%), ברזל לבנייה (2.3%) ועץ לבנייה (1.7%). לעומת זאת, ירדו מחירי מלט (ב-3.7%), רשתות ברזל (1.9%) וחומרים ומוצרים שונים (1.3%). מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה ב-0.2% בינואר.

מנכ"ל אלדר משכנתאות עדי ניניו מסביר: "מדד המחירים לצרכן של חודש ינואר שומר על המגמה של החודשים האחרונים עם קצב אינפלציה של 2.6%. לצד זאת, מדד המחירים הנוגע למחירי הדיור, מושפע רבות מהמלחמה והוא נותן אינדיקציה טובה למצב שוק הנדל"ן. העלייה במחירי הדיור בכמעט 1%, מצביעה על מגמת ההתאוששות של שוק הנדל"ן, הדבר נובע ממבצעי המימון של הקבלנים שגורמים לעליות מחירי הדיור. אנו מקווים כי הירידה בריבית בנק ישראל, תגרום להתאוששות שוק הנדל"ן והתחלת מגמת עליה בביקושים, כאשר הדבר יביא לגידול בעסקאות וכפועל יוצא גם במשכנתאות הנלוות. אנו צופים כי המשך מגמת השמירה על גובה האינפלציה, תפתח פתח להורדת ריבית נוספת, מה שיוביל להקלה על בעלי המשכנתאות הקיימות".

ואילו דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, אומר כי "מדד המחירים לצרכן הראשון בשנת 2024, נותר ללא שינוי ומעמיד את קצב האינפלציה על 2.6%, מה שיאפשר ככל הנראה לנגיד בנק ישראל לבצע הורדות ריבית נוספות במהלך השנה הקרובה, שכן מצבם של עסקים ומשקי בית רבים אינו טוב בגלל המלחמה וההשפעות הנלוות שלה. עליית מחירי הדיור בכמעט 1% היא תחילה של שינוי מגמה עליו דיברנו וצפינו אותו בהשפעת הורדת הריבית. כעת, אנחנו מרגישים שהביקושים חוזרים לשוק ופוגשים היצע נמוך יחסית, שיוצר לחץ של מחירים כלפי מעלה. הדבר מורגש במשרדי המכירות בחודשים ינואר-פברואר אשר התאפיינו בביקושים גדלים ואנו צופים שהמגמה הזאת תלך ותתחזק במהלך 2024. כל זאת כמובן בתנאי שלא תיפתח מערכה בחזית הצפונית".