הממונה על רשות שוק ההון, ד"ר משה ברקת, תיאר ירידה בהיקף ההשקעות בשוק הנדל"ן המניב. את הדברים אמר בראיון בכנס "עיר הנדל"ן" של מרכז הבנייה הישראלי, המתקיים באילת. לדבריו, "שוק השקעות הישראלי עומד על 30 מיליארד שקל. בחו"ל עומד על 22 מליארד שקל. סדר גודל של 24 מיליארד מזה – זה במניב. יש כמה מגמות שצריך להתייחס אליהם: ב-2018 לא ראינו שחקני אקוויטי ביזמי. היום הם בשלושה מיליארד – וזה הולך לצמוח. הנדל"ן המניב ירד מהיקף של 93% בהיקף השקעה ישירה בנדל"ן, ל-80%".

ברקת התייחס לסוגיית הריכוזיות, אבל ציין כי "אנחנו רחוקים מהרף הלא שכיר בכלל סך כל השקעות הלא סחירות על ידי המוסדיים. 300 ומשהו מיליארד, ולא הגענו לסך של 10% מכל התיק. אנחנו עדיין רחוקים ממה שמקובל בכל העולם. השוק הישראלי הוא שוק – שהוא לא בחיתוליו אבל הוא לא מבוגר גם. רק ב-2007 פתחו אותו בחו"ל. בלא שכיר צריך ידע, צריך מומחיות. אם אני מסתכל על השקעות בעולמות הדיור, פריצת האקוויטי השקעות לדיור 2.7% לא משמעותי בכל התיק. הבנקאים יכולים להעמיד משכנתא למעלה מ-60% מערך הדירה, ואולי צריך לפתוח את הנושא הזה".

"בשנים 2007-2008 היו המון אג"חים וגיוסים בשוק ההון. אג"חים שעברו ברובם לבנייה. תמהיל האשראי לשוק העסקי הגיע כמעט ל-50-50 שוק הון מול בנקים. קרה מה שקרה אז בשוק האג"ח וזה נסוג אחורה. אבל הפוטנציאל שם, גם בדיור, גם יזמים בחו"ל וגם בישראל – הבנקים לוחצים ומחמירים בדרישות שלהם וזו הזדמנות לגופי האשראי החוץ בנקאי, וגם הזדמנות מוסדית.

"במשכנתאות זה טבעי מאוד למוסדיים להיכנס לזה. קשה למוסדיים לעשות סרביס של משכנתאות ולכן הם תלויים בבנקים. לנהל אשראי וביטחונות בנדל"ן זה לא דבר כזה פשוט. כשהכל טוב הכל טוב, כאשר מתחילות הבעיות והביטחונות, זה בעיות וסיפור שגם הבנקים מתקשים בו. כולם למדו את הלקח מתקופת הטייקונים והתספורות.

"יש המון גופים חוץ בנקאיים שנכנסים להשלמות הון ליזמים ואשראי בשוק הנדל"ן. יש תחרות מסוימת לבנקים אבל יש שתי נקודות. הראשונה – צריך להבין שיש פה עול תפעולי מאוד משמעותי וצריך להיות מוכנים לזה. בנוגע לדיור להשכרה, התשואות לא שם. המשקיעים המוסדיים מרוויחים ב-2021 – אנחנו מדברים על 11%-12% תשואה כאשר חצי מהם מחוסר תלות בשוק ההון. אם מדובר בדיור להשקעה, אלה תשואות הרבה יותר נמוכות".

על שוק השכירות אמר ד"ר ברקת: "אני חושב שיש הזדמנויות שונות להסתכל על שוק הדיור להשכרה בישראל. זה תרגיל די מסובך. המלצתי בעבר לפני הגעתי לרשות, להפוך את השוק הזה לשוק מבטיח תשואה – לסוג של אג"ח וזכויות קניין והכל. בחלק התפעולי, לחברות הביטוח אולי יהיה משתלם לקחת ולנהל את העניין. אין בישראל מולטי-פמילי, באנגליה זה עבד חלקית לא רע. אני לא חושב ששוק הדיור להשכרה יכול להגיע לממדים גדולים, אני לא רואה את זה קורה בזמן הקרוב".

על ענף התשתיות אמר: "בעולם של תשתיות, אנחנו רואים חסר משמעותי. צריך להיות רול-אפ של פרויקטים שצריך להגיע מהממשלה. יש נושאים של הצפות, שריפות וכו' – אפשר לבנות פה הרבה תשתיות וצריך. אפשר לייצר הזדמניויות השקעה וכולם ירוויחו מזה. אם יתנו פרויקטים עם תשואות גבוהות, זה יעוף לגובה ויבנה את המשק. חד משמעית רוצים להשקיע – צריך לתת להם פרויקטים. פונקצית הרווח של גורם פרטי זה לא פונקציית הרווח של המדינה. לכן צריך לתמרץ אותו ומי שצריך לתמרץ זו הממשלה שרואה את זה. צריך לתמרץ את המוסדיים לקחת את זה".

על שינוי האקלים וכפועל יוצא מזה, ביטוחי חובה לנזקי טבע, אמר ד"ר ברקת: "ההסתברות לנזקי טבע הולכת וגדלה. הצענו לממשלה לאמץ פוליסת חובה לדיור לאלמנט של נזקי טבע. זה קיים במדינה אחת – טורקיה. תמריצים יש גם במדינות אדירות. הכיסוי הביטוח בישראל טיפה יותר טוב ממקומות אחרים בעולם. זה לא מכסה את כלל הציבור. יש אזורי סיכון ישראל – לבתי עץ אין כיסוי מתאים, אזורים שמיועדים להצפות. עשינו עבודה בשוק ההון שיהיו מחירים סבירים להתמודד עם זה. כל אירוע אקלימי משמעותי יביא מיידית לעליית מחיר. רעידת אדמה משמעותית עושה את זה כבר היום. הכיסוי בנושא יותר רגיש ולכן אנחנו יכולים לראות תוצאה של עליית מחיר לשוק הישראלי".

על היקף האשראי הישראלי אמר ד"ר ברקת: "כרגע כל היקף האשראי שניתן הוא 25 מיליארד שקל. צריך להיות בהיקפים גדולים יותר. יהיו פה עוד יזמים טכנולוגים שעומדים להגיע שגם חברות כרטיסי אשראי וגם שחקנים בעולמות התשלומים יתחרו על האשראי. רשות שוק ההון צריכה יחד עם הממשלה לעשות מה שצריך – לשים עוד כמה דברים כדי שהעסק הזה יפעל כמו שצריך. חוק נאווי היה מכשול – הבאנו איתו שדרוג וזה כיוון נכון. צריך לדאוג לעלות את המקורות והתפעול".