כמעט 15 אלף יחידות דיור חדשות, תוספת של 6,000 חדרי מלון, פתיחת פארק הטרמינל במקום שדה התעופה שנסגר, שיקום החוף הדרומי, ואפילו פארק מים שנפתח הקיץ הזה – אילת תעבור תנופת בנייה יוצאת דופן בשנים הקרובות, שכבר נמצאת בתחילתה – עם אלפי יחידות דיור שאושרו במוסדות התכנון – שיכפילו את אוכלוסיית העיר לכ-100 אלף איש, לצד אטרקציות תיירותיות שאמורות להילחם על ליבו של התייר המקומי והזר – שאתרי תיירות סמוכים כמו עקבה וסיני מנסות אף הן לשים עליו את ידן.
נראה שאחד המובילים של תנופת הבנייה הזו הוא היזם יוסי אברהמי, שהחל את הדרך המקצועית שלו בעיר הדרומית לפני כ-40 שנה, וכיום בונה בכל רחבי הארץ. רק בימים אלו הוא מקדם חמישה פרויקטים למגורים, לצד פרויקט עירוב שימושים בשם SEA SIDE שייבנה במקומו של מלון "סונסטה", ויכלול דיור ומלונאות.
בריאיון לפורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלי, מתייחס אברהמי ליזמות בעידן של ריביות גבוהות, אופציית ההתחדשות העירונית, והאם אין "תקרת זכוכית" באילת?
-לפני מספר חודשים אמרת שאתם לא הולכים על יזמויות חדשות. כלומר במצב השוק הנוכחי, רכישת קרקעות מבחינתך זה משהו שלא יקרה?
"במצב השוק הנוכחי, עם סביבת ריבית שהוכפלה כמעט פי חמישה מזו שהתרגלנו אליה בעשור האחרון, כמעט ולא משתלם ליזמים לרכוש קרקעות לבנייה. כיוון שעלויות המימון זינקו בחדות והריבית להלוואות עומדת כיום על כ-8% – זה מקטין משמעותית את הכדאיות הכלכלית. יש לזכור גם כי הקבלנים צריכים לשלם על הקרקע ועל הוצאות הפיתוח במזומן מיד עם הרכישה, ועד לקבלת היתר הבנייה שעלול לקחת שלוש שנים לפחות, בגלל הבירוקרטיה הקיימת במוסדות התכנון. במציאות כזו, אנחנו נשתדל להימנע מרכישת קרקעות חדשות כי המשמעות היא להמר על הכסף להרבה שנים קדימה. צריכים להיות תנאים מיוחדים ומחירים אטרקטיביים במיוחד על מנת שנקנה קרקע חדשה כיום".
-זו אולי דווקא תקופה טובה להתמודד על קרקעות במכרזים של רמ"י?
"במחירים הנוכחיים של הקרקעות, אני לא בטוח בכלל. רק אם המדינה תאפשר לקנות את הקרקע במחיר זול במיוחד שיכסה את ההוצאה על המימון ושל ההמתנה האינסופית לפקידות במוסדות התכנון עד לקבלת ההיתר. הריבית גם צריכה להיות נוחה יותר כדי שישתלם להתמודד במכרזים, כי בים סוער כמו של היום – לא משתלם ליזום פרויקטים חדשים".
-בקרקעות שכבר רכשתם, אתה שוקל להקפיא את הבנייה?
"אם הקרקע כבר ברשותנו והתכנון כבר בצינורות המקובלים, אנחנו נמשיך להתקדם כדי להשלים את הפרויקט ולמכור את הדירות. אנו עושים זאת גם כדי לצמצם את היקף ההלוואה שלקחנו ולהוריד את הריבית של הבנק, ששתיהן מהוות משקולת על ראש כל יזם כיום.
"יש קבלנים שהבנקים לא יאשרו להם מסגרות אשראי מסיבות כלכליות כאלה ואחרות, ואז הם לא יוכלו לממן את הפרויקטים. אצלנו זה לא ככה – אנחנו חברה יציבה, מבוקרת מבחינה פיננסית ובעלת איתנות. המאזן שלנו טוב ויציב, ואנחנו מצליחים לשמור על ראש מעל המים גם בתקופה כזאת".
-האלטרנטיבה מבחינתך כיזם בשוק עם ריביות מטורפות, היא התחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית היא אופציה טובה ונוחה במציאות של היום, כי היא לא כוללת רכיב קרקע והוצאות פיתוח בהיקף עשרות מיליוני שקלים שקיימות בבנייה חדשה. זה תהליך לא יקר – אפשר לגבש עסקה ולקדם פרויקט במיליוני שקלים בודדים. זו אופציה טובה במיוחד כדי לאסוף סחורה ולבנות. קבוצת יוסי אברהמי מקדמת פרויקטי התחדשות עירונית רבים בתל אביב, ירושלים, חיפה, הרצליה, רמת גן וערים נוספות. בסך הכל יש לנו בקנה כ-6,000 יחידות דיור בשלבים כאלה ואחרים בפרויקטי פינוי-בינוי".
-ביחס לשנה שעברה, כמה בערך ירדה לדעתך ההתעניינות – למשל הגעה למשרדי מכירות – ואפילו המכירות?
"ההתעניינות תלויה כמובן ברמת הביקושים בכל מקום, כי צריך להבין שגם כוח הקנייה של הציבור ירד משמעותית כתוצאה מעליית הריבית, שייקרה את המשכנתאות. יש ערים שבהן המכירות שלנו וההתעניינות של הרוכשים ירדו, ויש כאלה שבהן הן עלו. באופן כללי ביחס לשנה שעברה, ישנה ירידה בכמות המכירות, אבל צריך לזכור שהשנה המלאים שלנו נמוכים בהרבה, ובשנתיים האחרונות כמות המכירות הייתה גבוהה במיוחד, כך שהירידה בכמויות בחודשים האחרונים בסך הכל מאזנת את השוק".
על פי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות החדשות ירדו בשנה האחרונה בכ-2.5%, עליהם היזמים מוסיפים גם הטבות בדמות מבצעי מימון ושדרוגים "על חשבון הבית". בסופו של דבר, ברצפת המכירה כבר יש יזמים שנותנים הנחה בפועל. אברהמי טוען שהוא לא במצב הזה. "אנחנו מציעים ללקוחות שלנו שדרוגים בדירות ומבצעי מימון, אבל לא הנחות כספיות במחיר הדירה".
-ומדוע אין הנחות?
"המחירים אצלנו לא ירדו גם בגלל שהדירות שיש לנו כרגע למכירה, פונות לפלחי שוק של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ, וגם מפני שבשוק עדיין ישנו מחסור גדול בדירות והביקוש עדיין גדול מההיצע. אנו כן מרגישים שלרוכשים לוקח יותר זמן לבצע את הרכישה, ואולי יש פחות קונים בהליכי קנייה ביחס לשנה שעברה, אבל במחירים עדיין לא מורגש שינוי משמעותי".
-ונעבור לאילת. עסקית צמחת משם ואתה בונה שם הרבה. מה הפרופיל של רוכשי הדירות בעיר? דירות קיץ, משפרי דיור, מהגרים מהמרכז לעיר הדרומית?
"יש לנו באילת מספר פרויקטים, חלקם פונים יותר לקהל של משקיעים ישראליים ותושבי חוץ וחלקם פונים לזוגות צעירים ומשפרי דיור, שמגיעים, להפתעתנו, מכל הארץ. עבור המשקיעים מחו"ל, הטריגר הוא רכישת דירה במחירים ריאליים נמוכים יותר בגלל התחזקות הדולר והיורו. עבור המשקיעים מהארץ, הכדאיות בהשקעה בדירות באילת נובעת מהביקוש הגדול ופוטנציאל ההשבחה של הנכס. רבים מהרוכשים שלנו קונים את הדירות למטרות נופש.
"אילת עוברת תנופת בנייה ופיתוח משמעותיות, מחירי הדירות בעיר אטרקטיביים לעומת מרכז הארץ, הצפיפות באילת נמוכה הרבה יותר, והתשואה משכירות גבוהה ועומדת על כ-4.15%. העיר צפויה להמשיך ולהתפתח הודות לתוכניות משמעותיות שאושרו בעירייה, וביניהן כ-1,200 חדרי מלון חדשים ואלפי יחידות מגורים. אילת היא כמובן גם עיר התיירות הנצחית של ישראל, ועובדה זו בפני עצמה מושכת משקיעים".
-אבל אין איזו תקרת זכוכית באילת – מבחינת מספר הדירות שנבנות, השדרוגים שאפשר להציע לרוכשים?
"גם באילת יש מחסור בדירות ועודפי ביקוש על ההיצע. אבל יש לציין כי כוח הקנייה של הציבור שם ירד, וגם היקף ההתעניינות בשנה האחרונה. יחד עם זאת, גם המחירים באילת לא ירדו בשל המחסור בדירות, ומבחינת השדרוגים שאפשר להציע – הם דומים לאלה שאנחנו מציעים בכל הארץ".
> הצג תגובות