התחושה שהמלחמה כבר קצת מאחורינו ומבצעי המכירות של הקבלנים – אלה כנראה הגורמים העיקריים שהחזירו את הישראלים למשרדי המכירות, והובילו לגידול המשמעותי במספר עסקאות הנדל"ן בינואר הנוכחי – שעמד 8,053. על פי הסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שמואל אברמזון, מדובר על גידול של 14% ביחס לינואר שעבר. לראשונה מזה שנתיים – אז החל במרץ 2022 בנק ישראל להעלות את הריבית במשרד – נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה שלפני כן. מספר העסקאות בינואר גדול גם ב-32% ביחס למספרן בדצמבר 2023.

בניכוי העסקאות שבוצעו במסגרת סבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בינואר על 7,072, גידול של 8% ביחס לינואר אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2022. הגידול במספר העסקאות נעוץ בפלח השוק של הדירות החדשות, כולל בסבסוד ממשלתי. מדובר על מכירות קבלנים שעמדו על 3,716 דירות, זינוק של 46% ביחס לינואר שעבר. בשוק החופשי הסתכמו המכירות של הדירות החדשות ב-2,735 – גידול של 36% ביחס לינואר אשתקד.

שיעור הדירות הנמכרות על הנייר עמד על 58%, שיעור נמוך ב-10 נקודות האחוז ביחס לשיעורן בינואר 2023. בהשוואה לדצמבר 2023, מדובר על ירידה של 2 נקודות האחוז.

בסקירה עולה כי הקבלנים הציעו תנאי מימון נוחים, מה שמסביר את הגידול במכירות. בין היתר מדובר על תנאי תשלום 10/90 ואף 5/95, לצד הטבות נוספות הניתנות לרוכשים.

נקודות נוספות מעניינות מהסקירה מתייחסות למשקיעים ולתושבי חוץ. בנוגע לשוק המשקיעים, בינואר נרכשו 1,160 דירות, ירידה של 6% ביחס לינואר אשתקד, ומשקלם מכלל העסקאות בחודש זה עמד על 14.4%, ירידה של 3 נקודות ביחס לינואר 2023. תושבי חוץ אחראים על רכישת 112 דירות, ירידה של 25% ביחס לינואר 2023, למרות מה שנראה היה כגל של יהודים שמחפשים נכסים בישראל. תושבי החוץ גם אחראים על מכירת 41 דירות, כך שנטו מדובר על 71 דירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ בינואר.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד, נמצא כי בשמונה מתוך 10 אזורי מיסוי מקרקעין, נרשם גידול חד במכירות, למעט באזור חיפה ובאזור חדרה, שם נרשמו ירידות של 13% ו-6% בהתאמה. לגבי חדרה יש לציין כי אזור זה בולט בחולשה במכירות לאורך תקופה ארוכה, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית.

מנגד, את הגידול במכירות הקבלנים בינואר הוביל אזור המרכז עם זינוק של 62% ועם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מאי2022. שיעורי גידול דומים נרשמו גם באזורי רחובות וירושלים. לגבי רחובות יש לציין כי הגידול במכירות הושג לאחר שבחודשים הקודמים בלט אזור זה בירידה חדה במכירות, מעבר לזו שנרשמה ברמה הארצית, כך שנראה שמדובר במעין תיקון לחודשים שלפני כן. כמו כן, אזור רחובות בולט בגידול חד בריכוזיות מכירות הקבלנים בשוק החופשי, ממצא המרמז על מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים, הבולטים במיוחד באשדוד – שריכזה כשליש מסך מכירות הקבלנים באזור. אגב, רמת המכירות הגבוהה ביותר נרשמה באזור באר שבע עם 463 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד. זוהי גם הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו באזור זה מאז מרץ 2023.

"נתוני הכלכלן הראשי תואמים את מה שכבר אמרנו לפני חודשיי – יש התאוששות יפה במשרדי המכירות", אומר מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, דרור אוהב ציון, שמסביר כי המגמה תלך ותגבר במהלך השנה, בעיקר לדבריו בכל הנוגע למכירת דירות חדשות במרכז ובירושלים. הסיבה היא שהמלחמה חיזקה את הביקושים לדירות חדשות עם ממ"ד והחלישה את הביקושים באזורי הצפון והדרום".

העליות בביקושים מתרחשות כשהריבית עדיין גבוהה יחסית – 4.5% (אחרי הורדה של 0.25% לפני כחודשיים, א"כ). "ככל שהריבית תמשיך לרדת כפי שניתן לצפות הביקושים יתעצמו".

הקבלנים אופטימיים לגבי מועד מסירת הדירות

נתון מעניין נוסף שעולה מהסקירה הוא שלמרות מצוקת כוח האדם בענף – שהתגברה משמעותית מאז פרוץ המלחמה בשל הפסקת עבודתם של כ-80 אלף פועלים פלסטינים בישראל ועזיבת אלפי עובדים זרים את הארץ – לא נצפתה נכון לשלב זה התארכות של משך הזמן המקסימלי עד למסירת הדירה בחוזים שנחתמו בחודש ינואר בהשוואה לתקופה שבין ינואר עד ספטמבר 2023. מהנתונים עולה כי רק 10% מהדירות שנמכרו בשוק החופשי בינואר השנה, היו עם תאריך מסירה העולה על ארבע שנים מיום החתימה על החוזה, ואילו פחות מ-2% היו עם תאריך מסירה שלאחר ינואר 29 – כלומר מעל חמש שנים.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים עמד על 8.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 32% בהשוואה לינואר אשתקד. משקל הדירות בסבסוד ממשלתי בסך תזרים זה בינואר עמד על 14%, עלייה של נקודת אחוז בהשוואה לינואר הקודם. בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, נמצא כי חרף הזינוק החד במכירות הקבלנים בחודש ינואר, הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם, בפועל תזרים המזומנים ברוטו לפני ניכוי תשומות בינואר היה נמוך ב-15% בהשוואה לדצמבר 2023, לעומת גידול חד של 22% בתזרים הפוטנציאלי. בהשוואה לינואר 2023, התזרים בפועל היה נמוך ב-3% בהשוואה לינואר אשתקד, בעוד שהתזרים הפוטנציאלי רשם גידול חד של 36%. ממצאים אלו מרמזים על מבצעי המימון של הקבלנים המאפשרים דחייה של החלק הארי של התשלומים בגין רכישת הדירה למועד מאוחר, בדרך כלל מועד קבלת טופס 4.

בכל הנוגע לדירות יד שנייה, עולה כי מספר העסקאות בינואר עמד על 4,705  דירות, ירידה של 5% ביחס לינואר 2023. בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי במחצית מ-10 אזורי מיסוי מקרקעין, נרשם גידול בעסקאות אלו בהשוואה לינואר אשתקד, אם כי בשיעורים מתונים יחסית, למעט אזור רחובות שרשם גידול של 10%, זאת לאחר ירידות חדות במיוחד בחודשים הקודמים – חודשי תחילת המלחמה. מנגד, בולט אזור תל אביב עם ירידה חדה של 29% ואזור באר שבע עם ירידה של 15%, למרות שבכירות הקבלנים באר שבע הובילה עם גידול של 51% בהשוואה לינואר אשתקד.