שנת 2023 הייתה מאתגרת במיוחד לענף הבנייה בישראל. היא התחילה כשהריבית במשק מתקרבת לשיא – מה שמקשה על יזמים ורוכשים כאחד, והסתיימה עם מלחמת "חרבות ברזל" שהקפיאה את הבנייה באתרים. הדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם לפני כשבועיים, מצביע על ירידה של 20% בהיקפי ההיתרים ב-2023, נגזרת של אותם משברים שחווה הענף.

ביום רביעי ישתתף מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר בכנס "ערים מתחדשות" שמקיים מרכז הבנייה הישראלי בבנייני האומה בירושלים. לקראת הכנס, שוחח במברגר עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, והסביר כי נתוני 2023, דווקא יכולים לעודד. "צריך להסתכל על זה בפרספקטיבה רחבה", הוא אומר. "בשנתיים האחרונות ראינו קפיצה אדירה בכל המדדים. בעשור האחרון היקפי ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או בפינוי-בינוי, היו סביב 2,000 דירות בשנה. בשנתיים האחרונות, הרבה בזכות הסכמי המסגרת, עברנו ליותר מ-20 אלף דירות בשנה. בשנת 2022 הגענו ל-28 אלף היתרים, ב-2023 ירדנו ל-23 אלף. זו ירידה, אך עדיין מדובר במספר מרשים".

-את הירידה אפשר ליחס כמובן לריבית ולמלחמה בטח

"השילוב של הריבית הגבוהה, שהשפיעה על כל השוק, והמלחמה באוקטובר, שהביאה לשיתוק בכל המובנים. הרבעון האחרון של 2023 היה קשה, אך בדצמבר החלה סוג של התאוששות. אני רואה בכך חדשות טובות – גם בשנה מאתגרת כל כך, ענף ההתחדשות הצליח להנפיק 23 אלף היתרים. הנתח של ההתחדשות עומד כבר על 30% מכלל ההיתרים. זהו הישג משמעותי. אם הצלחנו בשנה כל כך קשה לעמוד על רף כזה, אז אפשר לשאוב מכל עידוד".

-כיצד ניתן להאיץ את הפרויקטים למרות האתגרים?

"השנה זו שנה מורכבת. השוק עובד עכשיו מאד חזק. רואים פעילות תכנון מאסיבית, פעילות של הוצאת היתרים. זו יכולה להיות שנה שתסתיים בנתונים טובים כמו ב-2022, שהייתה כאמור שנת השיא. אבל בכל מקרה, לא יהיה נכון עכשיו להתבטא, כשאנחנו לא יודעים מה עוד יהיה השנה".

-אנחנו זוכרים את התופעה בה ראשי רשויות לא התלהבו כל כך מהתחדשות – זה מכביד על תשתיות העיר, מחייב השקעה מאסיבית בשירותים

"אנחנו כבר לא כל כך שם. ראשי הרשויות רובם בעד התחדשות עירונית. הם פונים אלינו לבקש תקציבים, מבקשים לכלול תוכניות בוותמ"ל, ולהקים מנהלות עירוניות – כאלה שכבר פועלות ב-50 רשויות. הצורך והדרישה מצד הציבור מתחזקים, במיוחד בעקבות המלחמה. הציבור יותר ער לצורך, ומי שהיה צריך תזכורת – קיבל אותה בחודשים האחרונים (הריאיון נערך שעות לפני מטח הרקטות שנורה בשעות הצהריים לאזור גוש דן והשרון, א"כ)".

הורדת חסמים

בשנים האחרונות פעלו ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לפתור לא מעט חסמים שהקשו על יציאה לפרויקטים של התחדשות. "סיימנו שני סיבובים של חוק הסדרים שכללו רגולציה משמעותית בהתחדשות עירונית ב-2021 ו-2023", נזכר במברגר. "טיפלנו בהיתרי השבחה, יצרנו ודאות בנושא דייר סרבן והורדנו את האחוזים הנדרשים. רוב החסמים שטיפלנו בהם בעבר, מטופלים, והיום החסם העיקרי הוא הוצאת היתרי בנייה. חתמנו על הסכמי מסגרת עם 18 רשויות שמעניקים להן תמריץ משמעותי להוצאת היתרים בצורה מהירה. המטרה שלי כרגולטור היא לא לזעזע את השוק בחקיקה עודפת".

-טוב, היתר בנייה זה כבר לא במגרש שלך, אלא בזה של הרשויות המקומיות

"נכון, אבל גם אצל היזמים \, בגלל השינויים במציאות בשוק…"

-כן, ראינו בשנה האחרונה לא מעט מקרים בהם כבר יש היתר בנייה, אבל היזמים לא מושכים אותם ולא מתחילים לבנות, בהתחלה בגלל עלויות הבנייה שהתייקרו בשל הריביות ובהמשך בגלל המחסור בפועלים בשל המלחמה

"ראינו יזמים שלא מימשו את ההיתרים שקיבלו. לפעמים העיכוב מגיע מצד היזם בגלל תנאי השוק. אבל בחודשים האחרונים רואים שינוי לטובה. ב-2023 הייתה הקפאה של השוק, זה לא המצב היום – הביקושים חזרו. גם המוטיבציה של יזמים להוציא היתרים ולקדם פרויקטים נמצאת במגמה חיובית".

-כיצד התקנות החדשות ישפיעו על העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית?

"התקנות להגברת השקיפות בעסקאות התחדשות עירונית הן חשובות ומסדירות כיצד נראית עסקת פינוי-בינוי ואילו פרטים היא חייבת להכיל. השוק לומד את התקנות ורואים שיש יישור קו בהתאם למה שפרסמנו. התקנות ייכנסו לאישור סופי של ועדת הפנים בקרוב".

-הבנתי שאנחנו גם הולכים לקראת כללים חדשים בנושא שכר טרחת עורכי דין ומארגנים במתחמי התחדשות עירונית?

"אנחנו מזהים שעורכי דין ומארגנים הפכו לשחקנים מרכזיים, ופעמים הכי מרכזיים בפרויקטים, וזה דבר טוב. הם מאפשרים לפעילות הזאת להתקדם בצורה טובה. עם זאת, אנחנו גם מזהים שלעיתים, הגורמים הללו מייצרים עלויות עודפות – הוצאות שאינן נדרשות בפרויקטים, והדבר הזה מכביד על ההוצאה הכספית של הפרויקט. בקרוב נפרסם כללים שיסדירו את שכר הטרחה שלהם במטרה להקל על הוצאות הפרויקטים ולהגביר את היעילות".

והרי החדשות מאשקלון

-מהן התוכניות לעתיד ביישובי הגבול לאחר המלחמה?

"שדרות קיבלה משאבים במסגרת החלטת ממשלה לעוטף עזה. גם קריית שמונה ואשקלון נמצאות בתוכניות ייעודיות. יש שינוי מדיניות ברור של הממשלה, והתקציבים מאפשרים לנו לפתח תוכניות התחדשות עירונית משמעותיות בפריפריה".

-איפה אותם 600 מיליון שקלים שאמורים להיות מתוקצבים לאשקלון?

"יש את הכסף. בעוד כמה שבועות נוציא קולות קוראים להזמין יזמים להשקיע בפרויקטים לא כלכליים".

-בדוח שלכם גם דיברתם על כך שהתחדשות עירונית היא עדיין נחלתם של אזורי הביקוש, ועם קושי רב להגיע לפריפריה. מאידך, אנחנו כן רואים מגמת שיפור

"אם בעבר היו לך אפס תוכניות התחדשות בכל מרחב נגב וגליל, היום יש שינוי מדיניות של 180 מעלות. אז הממשלה לא נכנסה לזה, כיום כן. קיבלנו תקציבים מאד משמעותיים לתכנון – 25 מתחמי התחדשות עירונית גדולים מתוכננים בערי נגב גליל, ובמקביל מביאים תקציבים לטובת השלמת כדאיות כלכלית".

-לפני מספר חודשים פרסמנו על תוכנית דהרי בקריית גת. בין היתר ראש העירייה היוצא דיבר שם על משהו מעניין – יזם רוצה לקבל הקלות בפרויקטים רגילים? שישקיע במקביל במתחמי התחדשות. זה דבר שאשר לשכפל גם לערים נוספות?

"זה נכון שקריית גת עושה זאת בהצלחה, ויש עוד כמה מקומות שבוחנים זאת. מנהלת ההתחדשות העירונית בקריית גת פועלת בהצלחה, אך השיטה הזאת לא מתאימה לכל המקומות. זו שיטה מצוינת כאשר היא מתאימה בנסיבות הקיימות".