להיות חלוץ בכל תחום זהו תמיד סיכון. הסיפוק הגדול הוא כשהמהלך החלוצי מוכתר כהצלחה ומשמש כסמן דרך לבאים אחריו. זוהי ההגדרה המתאימה לפרויקט הפינוי-בינוי הראשון שבוצע בתחומי המועצה המקומית אזור, על ידי חברת צרפתי צבי ובניו.
קורס ההתחדשות העירונית היוקרתי של מרכז הבנייה הישראלי, משלב – לצד המרצים שכולם עוסקים במימוש התחדשות עירונית בדיסציפלינות שונות – מגע ישיר עם הנעשה בשטח באמצעות סיורים לימודיים. לטובת הסיור בקורס הנוכחי, נבחר פרויקט הפינוי-בינוי הראשון באזור, צרפתי AZOR, דוגמה מייצגת הכוללת את כל המרכיבים שהופכים פרויקט פינוי-בינוי למרובה אתגרים.
את הסיור והפרזנטציה המקצועית הוביל איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית של צרפתי צבי ובניו. שני המגדלים הראשונים בפרויקט, בני 27 קומות כל אחד, נבנו על חורבות 64 דירות ישנות בשני מבנים ברחוב קפלן 3-5, ונמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים (עבודות גמר), כאשר בצמוד למשרד המכירות, עומד עדיין המבנה הישן של רחוב קפלן 7 שבקרוב ייהרס אף הוא, ובמקומו יתחילו העבודות על המגדל השלישי, סיטואציה שאפשרה לראות את ה"לפני" וה"אחרי".
בסיור נחשפו תלמידי הקורס לכל תהליך הייזום, התיכנון וההקמה, הודות לפרזנטציה של פיטל, שהשכיל להציג את כל המשתנים במשוואה שבסופו של דבר הביאה להצלחתו של הפרויקט מבחינה כלכלית ומבחינה עירונית.
מדובר על פרויקט שנמשך כמעט שני עשורים, כאשר לפני 20 שנה נחתם ההסכם עם ראשוני הדיירים, ומכיוון שהתחדשות עירונית הייתה בחיתוליה, הדיירים ביצעו כמה בחירות שגויות והתקשרו עם יזם שלא התאים להוביל פרויקט פינוי-בינוי בקנה מידה של מאות יחידות דיור חדשות. עם הזמן החליטו הדיירים להחליף יזם לכזה בעל יכולות יזמיות וביצועיות, והכניסו לתמונה את צרפתי צבי ובניו.
תהליך התיכנון כלל קידום תב"ע שאפשרה בסופו של דבר מכפיל יחידות גבוה של 3.2, ומספר קומות תקדימי ביישוב עצמו, של 27 קומות לכל מגדל. ואולם פיטל מודה בחיוך שזהו פרויקט שהיו בו "אתגרים בלתי נגמרים", בין השאר פוצל הפרויקט בגלל בעיות סטטוטוריות בתחילת הדרך. המגדל בקפלן 7 הוגבל ל-19 קומות, דבר שפגע בכלכליות הפרויקט. בנוסף, בקפלן 7 המועצה המקומית דרשה שטחי מסחר והדיירים לא הסכימו לכך, עוד סוגיה שכמעט טרפדה את הפרויקט.
על מנת לאזן בין צרכי היזם וצרכי המועצה, הוסכם על הקמת גני ילדים כמטלה ציבורית והקמת בית כנסת שהייתה מחויבת המציאות, נוכח הימצאותו של בית כנסת בבעלות פרטית על המגרש.
גם מרכיב של קרקע משלימה נכנס לפרויקט זה, מרכיב בפינוי-בינוי שעד היום התממש רק בשני פרויקטים בישראל – האחד בראשון לציון והשני בפרויקט של צרפתי צבי באזור.
אתגר משמעותי בכל פרויקטי פינוי-בינוי הוא כמובן פינוי הדיירים, וגם כאן אפשר לכתוב ספר עב כרס אודות דיירים ומרקם היחסים העדין בינם לבין פיטל עצמו, שבסוף היום – כך בכל פרויקט ובכל חברה בתחום – נדרש לייצר אמון ולהגות פתרונות יצירתיים לטובת התמודדות עם כל הצדדים המנטאליים שכרוכים בפינוי תושבים והריסת ביתם, ומציאת מגוון פתרונות לדיור חלופי, כאשר 60% מ-96 הדיירים נזקקו לדיור חלופי שפיטל ואנשיו קידמו אחד לאחד.
בפרויקט מסוג זה מגיע קרדיט גם לאדריכל גיל שנהב, מהמובילים בתחום המגדלים וההתחדשות העירונית. מומחיותו באה לידי ביטוי ביכולת שלו לייצר בקומה אחת מספר דירות יחסית גדול, מבלי לפגוע באיכות הדירות. דירות הכוללות שלושה כיווני אויר בקומה עם שש דירות, מהלך שרק מומחה בתכנון דירות למגורים מסוגל לבצע.
הסיור באתר הוכיח שוב את ההנחה שחברה יזמית שהיא גם מבצעת, מתאימה לפרויקטים גדולים מכיוון שהיא שולטת בציר הזמן על כל מרכיביו. על אף המצב במשק בצל המלחמה, האתר עובד בקצב מהיר ולא ניכר שהחברה מושפעת בתקופה המורכבת שפוקדת את ישראל. מהנדס הביצוע של החברה מסונכרן עם התיכנון, וכל החומרים הוזמנו וסופקו בשלבים מוקדמים מאד, טרום המלחמה, ואוחסנו במרתפי החניון של שני המגדלים בקפלן 3-5.
ההתמודדות בפינוי-בינוי מורכבת תמיד בגלל היותה התמודדות רב זירתית – מול הדיירים, מול הרשות המקומית ומול הרוכשים החדשים, שהם בסופו של דבר הלקוח שמהווה את הבסיס לכדאיות הכלכלית. הפרויקט הספציפי באזור הוא דוגמה לכזה שמוביליו צלחו את שרשרת האתגרים יחד עם דיאגנוזה מדויקת בנוגע לאטרקטיביות שעדיין לא מומשה של יישוב כמו אזור.
> הצג תגובות