חברת מליסרון הגדילה את הפדיונות שלה בקניונים ברבעון השני של 2023 – כך עולה מדוחות החברה המתפרסמים הבוקר. מדובר על עלייה בשיעור דו-ספרתי בדמי השכירות בחוזים חדשים בקניונים, ועלייה חדה ב-FFO הרבעוני, שהגיע לראשונה לקצב שנתי של למעלה מיליארד שקלים. במקביל, ההון העצמי לבעלי המניות חצה לראשונה את רף 10 מיליארד השקלים – וזאת לאחר חלוקת דיבידנדים בסך של כ-320 מיליון שקל מתחילת השנה.

החברה בשליטת עופר השקעות ובניהולם של היו"ר ליאורה עופר והמנכ"ל אופיר שריד, מתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים ומתחמי משרדים ופארקי הייטק הממותגים תחת השם "עופר". בבעלות ובניהולה 28 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-907 אלף מ"ר בתוספת 26 אלף מקומות חנייה. שטחי ההשכרה מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-99%. בין הנכסים המרכזיים של מליסרון, אפשר למנות את קניון עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר הקניון הגדול פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקווה East, פארק עופר פתח תקווה West ועוד.

בצד הפיתוח העסקי, החברה ממשיכה ליישם את התכנית האסטרטגית לפיתוח מנועי הצמיחה לשנים הבאות, ומתחילת השנה רכשה את קניון הראל במבשרת ציון, קרקע להקמת פרויקט משרדים ברחוב לינקולן במרכז תל אביב, וקרקע בהרצליה באמצעות חברת אביב ייזום, לבניית 733 יחידות דיור – בהיקף כולל של כ-1.4  מיליארד שקל.

הפדיונות בקניונים עלו

הפדיונות בקניוני מליסרון עלו במחצית הראשונה של השנה בשיעור של כ-6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים בתקופה זו, תורגמה גם לעלייה ממוצעת של כ-10% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים בקניונים, בהמשך לעלייה של כ-8% בשנת 2022. בנוסף, בתחום המשרדים, רשמה החברה עלייה ממוצעת של כ-3% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים, בהמשך לעלייה של כ-2% בשנה שעברה. החברה מדווחת על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-99% בנכסיה.

ה-NOI המיוחס לבעלים ברבעון השני של השנה, עלה בכ-12% ל-338 מיליון שקל, בהשוואה ל-303 מיליון ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר מגידול של כ-9% ב-NOI מנכסים זהים, שנובע מחתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות ועליית המדד בסך של 26 מיליון שקלים, לצד תוספת של תשעה מיליון שקל בגין נכסים חדשים שנקנו ושנבנו. קצב ה-NOI השנתי המיוחס לבעלים, על בסיס הרבעון השני השנה, עומד על כ-1.35 מיליארד שקל.

ה-FFO ברבעון השני השנה עלה בכ-15% ל-255 מיליון שקל, בהשוואה ל-221 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד – בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI, ובקיזוז חלקי עם הגידול בהוצאות הריבית הריאלית. להערכת החברה, בסוף 2024 יעמוד קצב ה-FFO השנתי על כ-1.2 מיליארד שקל, ולאחר השלמת הפרויקטים שנמצאים בהליכי תכנון וביצוע במהלך חמש השנים הקרובות,  ה-FFO השנתי אף צפוי לגדול לכ-1.4 מיליארד שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מליסרון ברבעון השני של השנה הסתכם ב-322 מיליון שקל, ירידה חדה ביחס ל-571 מיליון השקלים ברבעון המקביל אשתקד. ואולם השינוי נבע בעיקר מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה ברווחי שיערוך נטו בסך של 614 מיליון שקל, בהשוואה לרווחי שיערוך נטו נמוכים יותר בסך של 239 מיליון שקל ברבעון השני השנה. הדבר נובע בעיקר בשל השפעת העלייה במדד שהייתה מתונה יותר ברבעון הנוכחי על רווחי השיערוך, וכן כתוצאה משיערוך פרויקט "לנדמרק" ברבעון המקביל אשתקד.

מנגד, רשמה החברה ירידה בהוצאות המימון נטו, בעיקר כתוצאה מהשפעה מתונה יותר של עליית המדד ברבעון הנוכחי, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, על יתרת ההלוואות ואגרות החוב של החברה, לצד גידול ברווח מתיק ניירות ערך ופקדונות.

במחצית הראשונה של 2023 רשמה החברה עלייה של כ-11% ב-NOI המיוחס לבעלים ל-663 מיליון שקל, בהשוואה ל-595 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, בעיקר הודות לעלייה בדמי השכירות מחתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות, מעליית המדד ורכישת נכסים חדשים. ה-FFO במחצית עלה בכ-15% ל-498 מיליון שקל, בהשוואה ל-433 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות במחצית הסתכם ב-492 מיליון שקל, מול 796 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2022, והושפע מכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה ברווחי שיערוך נטו בסך של 764 מיליון שקל בעוד שבמחצית השנה הנוכחית הסכום היה נמוך יותר – בסך של 296 מיליון שקל, בקיזוז חלקי עם הירידה בהוצאות המימון נטו.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לסוף רבעון שני 2023 עלה לכ-10.1 מיליארד שקל, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך 320 מיליון שקל מתחילת השנה.

19 פרויקטים בשלבי ביצוע ותכנון

בתחום הייזום, למליסרון 19 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע ובשלבי תכנון שונים, הצפויים להניב לה תוספת NOI בטווח של 488-463 מיליון שקל עד לשנת 2028 – נתון המשקף גידול של כ-35% ב-NOI של החברה ביחס לנתון כיום. מתוך פרויקטים אלה, מצויים בשלבי ביצוע שונים שבעה פרויקטים – כאשר שלושה מהם כבר בשלבי אכלוס. עם השלמתם של ארבעה הפרויקטים הנוספים עד 2026, הם צפויים להניב לחברה תוספת NOI שנתי של כ-241 מיליון שקל. 11 פרויקטים נוספים הצפויים להתחיל להיבנות עד סוף השנה הבאה, צפויים להניב תוספת NOI בטווח של 166-187 מיליון שקל.

כמו כן, לחברה 10 פרויקטים נוספים בשלבי תכנון מוקדמים יותר שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר העיקרי שבהם הוא הפרויקט להרחבת קניון רמת אביב בכ-90 אלף מ"ר בעירוב שימושים (מסחר, משרדים, מלונאות ודיור להשכרה).

בתחום המגורים, לחברת אביב ייזום המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית (חלק מליסרון 50%), פרויקטים בתהליכי בנייה ובתכנון בהיקף כולל של כ-4,200 יחידות דיור (חלק אביב ייזום כ-2,560 יחידות דיור), הצפויים לתרום לאביב ייזום עם השלמתם, הכנסות של כ-11.6 מיליארד שקל ורווח גולמי של כשני מיליארד שקל. נתונים אלה כוללים את העסקה שהושלמה בתחילת השנה לרכישת זכויות חכירה בקרקע במתחם קריית שחקים בהרצליה להקמת 733 יחידות דיור, כ-1,170 מ"ר שטחי מסחר ומבני ציבור, בתמורה לכ-1.12 מיליארד שקל (כולל הוצאות פיתוח ובתוספת מע"מ) והצפוי להניב לאביב ייזום רווח גולמי של כ-550 מיליון שקל. בנוסף מקדמת אביב מספר פרויקטים נוספים שהדוח עצמו לא מתייחס אליהם משום שבמועד פרסומו, אין עדיין ודאות תכנונית או היקף חתימות מינימאלי. בסך הכל מספר הדירות הצפויות בפרויקטים הללו – כולל דירות של דיירים ותיקים – יעמודע ל כ-3,500 דירות.

בחודש מרץ השנה חתמה החברה על שני הסכמים נפרדים לאספקת מרבית צריכת החשמל בנכסיה ממקורות אנרגיה מתחדשת (חשמל ירוק), החל מ-2024, בעלות כוללת של כ-100 מיליון שקל לשנה ולתקופה של 10 שנים.

במקביל לאישור הדוחות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות ב-60 מיליון שקל, וזאת בהמשך לחלוקת דיבידנד בסך של 320 מיליון שקל מתחילת השנה.

יו"ר מליסרון, ליאורה עופר, מסרה כי "תוצאות המחצית הראשונה של שנת 2023 משקפות את המשך העשייה המשמעותית של מליסרון. במהלך התקופה המשכנו לבצע פעולות להשבחת הקניונים ופארקי המשרדים שלנו, לחזק את המותג המוביל של 'קניוני עופר' ולקדם את פרויקטי הייזום שלנו, שיחזקו את פעילויות הליבה שלנו. מליסרון ממשיכה להציג צמיחה בפעילותה, על אף הסביבה המאקרו-כלכלית המאתגרת. אנו ממשיכים להקפיד על ניהול פיננסי שמרני ולפעול להתאמת נכסינו לצרכים המשתנים של הלקוחות והעסקים המבקרים בהם והמאכלסים אותם".

מנכ"ל החברה, אופיר שריד, הוסיף כי "אנחנו ממשיכים להציג נתונים חזקים ושיעורי תפוסה גבוהים מאוד, המקבלים חשיבות מוגברת על רקע התקופה הכלכלית הנוכחית. במהלך התקופה, נמשכה מגמת הגידול במדדים התפעוליים המרכזיים שלנו, כאשר ה-FFO המייצג השנתי, חצה לראשונה את רף מיליארד השקלים, פדיונות השוכרים עלו במהלך התקופה בכ-6% בממוצע, וכן דמי השכירות הממוצעים בחוזים חדשים ובחידושי חוזים עלו בכ-10%. כל אלה מעידים על איתנותה של החברה ועל הצלחת מימוש האסטרטגיה שלה לצמיחה ולגיוון מקורות הכנסתה".

לדבריו, "מתחילת השנה השלמנו מספר מהלכים משמעותיים, כגון רכישת נכסים, אכלוס שטחים חדשים, שיפור הנראות, הידוק של תמהיל החנויות בקניונים והשבחת יכולות החדשנות הדיגיטלית של החברה. אנו שומרים על יתרות מזומנים משמעותיות ומסגרות אשראי, המאפשרות לחברה גמישות פיננסית גבוהה בתקופה מאתגרת זו, המושפעת  מעליית הריבית, מהאינפלציה ומאי הוודאות במשק. אנו ממשיכים לפעול על פי תוכניותינו העסקיות, שיגדילו את ה-NOI של החברה בשנים הקרובות".