2023 הייתה מורכבת מאד עבור שוק הנדל"ן המקומי. השנה החלה בסימן הריבית הגבוהה שהשפיעה לרעה על קצב השיווק בכל הארץ ביחס לביקושים שהכרנו ב-2021-2022. השנה מסתיימת בעיצומה של מלחמת "חרבות ברזל", שהחריפה עוד את המשבר הנדל"ני.

חברת דרא שיווק נדל"ן, ביצעה ניתוח של השוק בשנה החולפת, בהתבסס על נתוני הלמ"ס שפורסמו לאורכה. אם בשנת 2021 התבצעו 57,611 עסקאות עבור דירות חדשות, ב-2022 הנתון כבר היה נמוך בכ-29% – ועמד על 40,870, ואילו ב-10 החודשים הראשונים של 2023 נרשמו רק 23,731. כך עולה שמול ממוצע חודשי של 4,800 עסקאות ב-2021, הנתון צלל לפחות מ-2,400 עסקות השנה. למעשה, בתוך שנתיים חלה ירידה של 50% במספר העסקאות, וביחס לשנה שעברה – ירידה של 30%.

בנוסף, על פי נתוני החברה, נראה כי העיר תל אביב הייתה הנפגעת העיקרית כתוצאה מעליית הריבית והמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן. נדמה שבעיר העברית הראשונה הורגש הקושי הגדול ביותר, וככל שהתרחקנו מאזור המרכז, קצב המכירות דווקא נפגע פחות. בהתאמה לכך, המעגל השני והשלישי של אזור תל אביב נפגעו פחות – למשל ערים כמו בת ים, חולון, מודיעין, אור יהודה, יהוד, נתניה, חדרה ועוד.

אגב, מחיר מכירה ממוצע לדירה ב-2023, על פי נתוני דרא שיווק נדל"ן, עמד על כ-3.5 מיליון שקלים, כאשר נתונים פנימיים של החברה מגלים כי חלק גדול מאד מכלל הדירות שהיא עצמה שיווק, היו דירות גדולות – ולמעשה 61% מהדירות הן בנות חמישה חדרים ויותר.

עולה כי בחודש אוקטובר הייתה צניחה של 90% במכירות ביחס לממוצע השנתי, ובחודש נובמבר חלה התאוששות משמעותית עם ירידה של "רק" 50% במכירות,  ביחס לממוצע השנתי. על פי נתוני הלמ"ס, בחודש אוקטובר נמכרו 930 דירות חדשות בלבד – על רקע המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר.

ביחס למכלול העסקאות של דירות חדשות ויד שנייה, מניתוח שערכה דרא לנתוני הכלכלן הראשי באוצר, נמצא כי באוקטובר נרכשו 2,294 דירות חדשות ויד שניה, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל"ן לפחות מאז תחילת שנות ה-2000. גם חודשים נובמבר-דצמבר וסיכום השנה כולה, צפויים להיות נמוכים מאוד ביחס לשנים קודמות, וזאת משום שנפח העסקאות ביד השנייה סבל ירידה בפעילות אפילו גדולה מזו של  שוק הדירות  החדשות.

תחזית לשנת 2024

ומה יהיה בשנת 2024? הצפי הוא כי היצע הדירות הקיימות בשוק ימשיך להיות נמוך ברוב הארץ, למעט שפע נקודתי בערים ושכונות בהן יש פעילות ענפה של פרויקטי פינוי-בינוי וריבוי מתחמים בתכנון, שמתוכננים לצאת לשיווק במהלך 2024-2025. על פי דרא, מדובר למשל על שכונת קריית יובל, עיר גנים וקטמונים בירושלים, יפו ג-ד, בת ים, קריית משה רחובות וגבעת שמואל.

השנה החולפת התאפיינה בקצב התחלות הבנייה נמוך יחסית ונפח שיווק קרקע נמוך יחסית, ושניהם יתרמו להגדלת הפער הקיים בשוק המגורים בין ביקוש להיצע.

שני הגורמים העיקריים להיצע הנמוך, הן תהליכי תכנון ורישוי איטיים מאוד ביחס למדינות אחרות באירופה, ומדיניות המכרזים של המנהל שלא מצליחה לשווק מספיק יחידות בשנה וממשיכה ביחס של 80/20, בין מחיר למשתכן למכירה חופשית.

מבחינת ביקוש לדירות, בדרא צופים התפרצות של ביקושים כבושים לאחר המלחמה, ש"תתודלק" כנראה בירידת ריבית הגדרתית. ביחס לתושבי חוץ, צפויה עליית ביקושים כתוצאה מגל אנטישמיות הגואה בעולם. יש לזכור כי התהליכים מול תושבי חוץ ארוכים יותר ויבואו לידי ביטוי רק במחצית השנייה של 2024.

ומי הערים שייהנו מגל הביקושים? ירושלים רבתי – בעיקר המגזר הדתי, לרבות בית שמש, וערים לאורך קו החוף – לרבות אשדוד, תל אביב, בת ים, נתניה ועוד.

בהתייחס למשקיעים, נראה כי תימשך המגמה של "רכישות מרוכזות" של קבוצות משקיעים בפרויקטים לאכלוס בעוד שנתיים שלוש, בתנאי תשלום נוחים של 10/90 או 15/85 שמוצעים על ידי הקבלנים. מה שעומד מאחורי התופעה, הוא האמונה של המשקיעים כי המחירים בעוד שנה עד שנתיים צפויים להיות גבוהים ב-10%-15% לפחות.

על מנת לעורר את שוק הנדל"ן בשנה הקרובה, ממליצים בדרא להגדיל את מלאי הדירות על ידי מעבר למכרזים ביחס של לפחות 50/50 בין דירות משתכן לדירות לציבור הרחב, ולא רק להתמקד במכרזים של 20/80 לטובת מחיר למשתכן. כמו כן יש לייצר מערכת תגמול וענישה – הן לרשויות התכנון והן לבעלי הדירות – על אי עמידה  בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. בדרא ממליצים כי על העיריות השונות צריכות למשל לתת למבנים מסוימים ללא ממ"ד, התראה להשלמת תכנון וביצוע התחדשות עירונית עד לתאריך נקוב, זאת על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה.

עוד ממליצים בחברה כי יש לעודד ביקושים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה ואילך, בכדי לעודד משקיעים לרכוש, "שהם הרי 'הקטר' שיניע את השוק", כפי שאומרים בדרא. וגם: יש לעודד ביקושים בדירות היד שנייה של זוגות צעירים זכאים, על ידי מתן הלוואות מסובסדות בשיעור מימון גבוה וריבית נמוכה.

בנוסף, החברה ממליצה לשים לב להתרחשות נדל"נית ופוטנציאל השבחה בשנים 2024-2025, בירושלים, בעיקר בפעילות פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות  קריית יובל, עיר גנים, קטמונים, בית הכרם ועוד; ברחובות עם דגש על מערב העיר שהולכת ומתחדשת; ביפו עם פינוי-בינוי ביפו ג' ויפו ד'; בבת ים באזור רצועת החוף והקרבה לתל אביב; בבית שמש שנמצאת בתנופה גדולה ונהנית ממיקום מעולה; בגבעת שמואל בעיקר בפינוי-בינוי באזורים הוותיקים; ובפתח תקווה – עם דגש על שכונת סירקין.

"ירידה בקצב העסקאות – פחות במחירים"

מנכ"ל ובעלים דרא שיווק נדל"ן, אומר: "נראה כי הירידה העיקרית ב-2023 הייתה בקצב עסקאות ופחות במחירי הדירות. דרור אוהב ציון על פי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי הדירות השנתי ירד ב-1.3%. מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור חד יותר, כאשר מדד מחירי הדירות החדשות השנתי ירד ב-3.6% (נכון לסוף אוקטובר). ירידה זו משקפת תיקונים קלים לאחר עליות חדות מאוד".

לדבריו, "ברוב הפרויקטים, מחירי הדירות כמעט ולא ירדו באופן ישיר, למעט תיקונים קלים. יחד עם זאת, הקבלנים בהחלט התמודדו עם המצב באמצעות הטבות שונות כדי לעודד מכירות, כמו למשל הטבות מימון, תנאי תשלום נוחים, הלוואות מסובסדות, הטבות באזור הדירה וגמישות קלה במחיר".

"באופן כללי", ממשיך אוהב ציון, "קשה מאוד להעריך איך תיראה שנת 2024, בעיקר בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ. ההערכה היא כי נחזה בירידת ריבית במהלך השנה, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה, שיפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. כל התהליך הזה יכול ויקרה כבר במחצית השנייה של 2024 במידה ולא תתפתח מערכה בצפון".