הדי חוק ההסדרים עדיין מהדהדים, במקביל למשבר בשוק הנדל"ן והדיור הישראלים. בכנס בנושא חוק ההסדרים החדש במשרדי אגמון עם טולצ'ינסקי, תקף נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, אחד הקולות התקיפים ביותר נגד העלאות הריבית התכופות, את התנהלות בנק ישראל. "בנק ישראל עושה שגיאה בכל פעם שהוא מעלה את הריבית כשהאינפלציה עולה", אמר סרוגו בכנס שיזם והוביל עו"ד ישי איציקוביץ', ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד. סרוגו חזר על עמדתו אותה הציג כבר פעמים רבות בתקופה האחרונה, על פיה "הריבית היא גלולת רעל לענף הבנייה והתשתית ובכלל לכלכלה כולה. האינפלציה היא לא אינפלציה של צריכה, המחירים עולים מסיבה אחת ויחידה – העלויות של היצרנים וספקי השירותים עולות כל הזמן. באופן אוטומטי, כשהבנק מעלה את הריבית, האינפלציה עולה. אף אחד לא יוריד מחירים בגלל שיש פחות צריכה. בית מלון יעדיף להיות בתפוסות יותר נמוכות ולחסוך את ההוצאות המשתנות. זאת אינפלציה שלא זכורה מאז מלחמת העולם השנייה. בין היתר, בגלל עצירה של שרשראות האספקה בכל אירופה ועלייה במחירי האנרגיה והחיטה. לכן, אנשי הכלכלה צריכים לחשב מסלול מחדש. זה לא עובד יותר בדרך שבה אתה מקטין צריכה והמחירים יורדים, בטח שלא באינפלציה הזאת".
סרוגו אמר כי ברבעון הראשון של השנה הייתה ירידה של 25% בהתחלות הבנייה, ועם קצב כזה, "נרד ל-14-15 אלף יחידות בנייה לרבעון השני. הרוכשים על הגדר בכל הארץ, והם יוצרים ביקוש כבוש. רק ב-2022 הצטרפו כ-40 יחידות דיור לגירעון שלהערכתנו עומד על כ-300 אלף יחידות דיור".
"חוק ההסדרים טוב לענף שלנו", המשיך סרוגו. "יחד עם זאת, אם הרשויות, כולל משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וכו' לא יבינו את השפעת הריבית, המצב ילך וידרדר. המצב גרוע, הם צריכים לקבל החלטות מיידיות שיעודדו את הענף שלנו לבנות יותר".
ומה צריך לעשות? "ראשית, להוריד את מס הרכישה לדירה שנייה ואילך, כדי להחזיר את המשקיעים לשוק", אמר. "מאז שהעלו את מס הרכישה, המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר קונים אותן. רוב המשקיעים מוכרים יד שנייה וקונים דירה חדשה תוך שהם לוקחים משכנתא להפרש. מכיוון שהריבית עולה ומס הרכישה עולה, הרכישות ירדו משמעותית. גם כמות הדירות להשכרה בשוק ירד, מה שהביא לכך שהביקוש לדירות השכורות עלה. מחירי השכירות עלו ב-30%, הם טסו. הורדת מס רכישה תוביל לגידול בקניית דירות ויגדיל את את הכמות דירות השכירות".
"שנית", הוסיף, "צריך להפסיק עם תוכניות כמו 'מחיר מטרה' ועם מכרזים של 'דירה להשכיר'. לאף אחד לא כדאי היום לקנות מגרש בדיור להשכרה. צריך גם להפסיק את הייעוד של דירות להשכרה. ההגדרות הללו מורידות את מחיר הקרקע. במקום זאת, יש לקיים עסקאות קומבינציה וכך המדינה תקבל דירות במקום כסף, ולאחר מכן תחליט למה היא מייעדת אותם. אם המדינה תקבל על כל 100 דירות, 40 דירות אז את 40 הדירות הללו היא יכולה לייעד למה שהיא רוצה – לדיור בר השגה, לדיור לזכאים, לשכירות ארוכת טווח. כך היא גם תוכל למכור לקרן ריט דירות להשכרה בצורה סבירה. היא גם תוכל למכור את הדירות במחיר כזה שלקרנות הריט תהיה תשואה טובה יותר. אני אומר שהכסף שהמדינה תקבל בעד הדירה יהיה גבוה יותר משווי הקרקע – יהיה לה רווח יזמי. כשאני פונה לאגף התקציבים, אני מקבל תשובה ש'אנחנו לא יודעים לנהל עסקאות קומבינציה'".
המהלך השלישי שצריך לעשות הוא "להוריד את המע"מ ב-1%-2%. המע"מ בישראל הוא 17%, והוא בין המיסים העקיפים הגבוהים שיש. ברוב המדינות הוא 9%. אין סיבה שיהיה מע"מ גבוה".
ומהלך נוסף לדבריו של סרוגו, הוא התחייבויות רכישה: "המדינה תתחייב לקנות את הדירות שהיזם לא מוכר אותן. אם המדינה בכל זאת רוצה לקדם תוכניות כמו 'מחיר מטרה' אז להגביל את כמות הדירות לכ-20%-30% שיהיו במחיר מטרה והשאר שוק חופשי".
סרוגו פירגן יחסית לחוק ההסדרים. "אני רואה שלושה דברים בעלי בשורה, ודבר אחד בעייתי", אמר. "ראשית, נושא הרישוי העצמי – השתדלנו מאוד שזה יהיה אפקטיבי והפעם קדמנו חלופה בניגוד לחוק ההסדרים הקודם. הפעם חוק ההסדרים קבע שזה יהיה חובה. יזם שרוצה ועומד בקריטריונים, העירייה תהיה מחויבת לשתף פעולה. אני חושב שהיו הרבה הקלות חשובות כמו הירידה לרוב של 2/3 הרוב הדרוש לתמ"א".
הוא גם ציין לטובה את סעיף צו התחלת עבודה: "היום ברשויות לוקח שנה מההיתר לקבל צו התחלת עבודה. הרעיון היה להוציא צו התחלה מחוץ להיתר כדי לתת את ההיתר יותר מהר, אבל למעשה מה שקורה זה שכל העיכובים נדחים לצו ההתחלה. הפכו את זה למפלצת שזה לוקח שנה. בחוק ההסדרים ניתנה סמכות לשר הפנים להתקין התקנות להתחיל צו התחלה. אין סיבה שזה יחזור לוועדה המקומית. סך הכל צריך לתאם את הרשויות – חשמל, מים, בזק ולתת לארגון אתר".
"מה שפחות טוב בחוק ההסדרים", סיכם סרוגו, "זה שהחליטו כי כאשר פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א עובר מיזם א' ליזם ב', אז צריך לשלם מס רכישה. פעם לא היה צריך. אני מתפלא על רשות המסים. למה להכביד על היזם בהתחדשות עירונית? אם יזם א' מעביר ליזם ב' את הפרויקט אז כנראה שהוא לא יכול לבנות את הפרויקט. למה למסות את זה? אנחנו רוצים לקדם התחדשות עירונית. לצערנו זה עבר, למרות המחאות שלנו".
> הצג תגובות