אחת העסקאות המוכרות והשכיחות בתחום המקרקעין היא "עסקת קומבינציה". עסקה כזו היא למעשה הסכם בין בעלים של הקרקע ליזם במסגרתו היזם בונה על אותה קרקע, ושני הצדדים מתחלקים על פי ההסכם ביניהם בדירות או בשטח הבנוי. למעשה, התגמול הכספי של בעל הקרקע, שמקבל "שירותי בנייה" מהיזם או הקבלן, מתבטא בשטח הבנוי שיקבל בתום הפרויקט, אותו הוא יוכל לממש. 

עסקת חליפין זו היא עסקה מסובכת ומורכבת הן מבחינה חוזית והן מבחינת מיסויית. העסקה מתבססת על מספר היחידות או המטר הרבוע שיקבל בעל הקרקע בגמר הבנייה, והיא תלויה במיקום הקרקע וערכה הכספי, טיב הבנייה והשווי הכספי של פרויקט הבנייה כשזה יסתיים. 

למעשה קיימים שני סוגים מרכזיים של עסקאות כאלה. הראשונה היא עסקת קומבינציה אחוזים, והשנייה – עסקת קומבינציה נטו. בעסקת קומבינציה אחוזים מסכימים הצדדים על מספר יחידות הדיור (במקרה של פרויקט מגורים, במקרים אחרים – חנויות, משרדים וכו') שיקבל בעל הקרקע בגמר הבנייה, וזאת בהתאם להערכה כמה יחידות דיור יאושרו לבנייה. במידה ויאושרו פחות דירות, היזם מסתכן בהפסד כספי. מספר היחידות עליהן יסכימו הצדדים תלוי גם בערך הקרקע – כך שאם היא נמוכה יחסית, המספר יהיה נמוך יחסית משום שערך הדירות יחסית ולכן על היזם למכור יותר דירות כדי שהפרויקט יהיה רווחי מבחינתו. ככל שערך הקרקע עולה, כך מ"ר בנוי יהיה גבוה יותר, ומספר המ"ר שיישארו בידיו של היזם יהיה נמוך יותר. 

בעסקת קומבינציה נטו, מסכימים הצדדים מראש על התשלום מטו שיקבל הבעלים של הקרקע, ואילו היזם לוקח על עצמו את כל תשלומי המסים בפרויקט זה. עסקה זו בטוחה יותר עבור בעל הנכס שאינו צריך לשלם בעצמו את המסים, אולם בטוחה זו גם עשויה ברוב המקרים להניב תמורה נמוכה יותר מאשר במקרה של עסקת קומבינציה אחוזים. 

ומה היתרון שבעסקאות קומבינציה? בעלי הקרקע יכלו למכור את הקרקע מראש ליזם, על פי חישוב שהיה כולל בתוכו את אחוזי הבנייה הניתנים על אותו מגרש. ואולם, במצב של עליות מחירים כמעט קבועות בשוק הנדל"ן המקומי, עסקת קומבינציה עשויה להיות רווחית יותר עבור בעלי הקרקע, שנהנית מהשבחה. מצידו של היזם, הוא חוסך בשלב הראשוני גיוס הון עבור רכישת הקרקע, והתשלום בפועל מתבצע באמצעות העברת הזכויות בחלק מהפרויקט, לבעלי המגרש. 

לצד יתרונות אלו, בתכנון מס נכון ניתן גם לשלם פחות מסים. בעסקה מסוג זה ישנם מסים החלים הן על היזם והן על בעל הקרקע. בעסקת קומבינציה ישם היזם מס רכישה על חלקו בקרקע (או במספר הדירות שיבנו וימכור). את היטל השבחה שקובעת הרשות המקומית, מתחלק באופן שווה בין הצדדים. 

גם מס שבח ישולם על ידי שני הצדדים בעסקה – בעלי הקרקע והיזם, שישלמו על פי חלקם בפרויקט, משום ששניהם ייענו מהרווח העתידי על הזכויות שלהם בפרויקט. בעסקה שאינה קומבינציה, מס השבח מוטל על הצד המוכר. 

וכמובן קיימים גם מס הכנסה ומע"מ, אולם כאן קיימת כוכבית: אם בעלי המגרש הוא אדם פרטי, הוא לא ישלם מסים לרשות המסים, ורק היזם יעשה זאת בהתאם למכירת הדירות. במידה ובעלי הקרקע הם חברה, זו תשלם מסים.