זה לא סוד שבנייני המשרדים בעולם התרוקנו בשנתיים האחרונות ובניו יורק כבר לא מצפים לניסים. הנתונים המעודכנים מחודש מרץ 2023 משקפים כי רק 40% משטחי המשרדים בניו יורק חזרו לפעילות חלקית או מלאה ונראה שמדובר בתפוסה מרבית שתישאר כך לאורך זמן, במקרה הטוב. בהמשך לתמיכה והעידוד של עיריית ניו יורק, היזמים החזקים בשוק המניבים בניו יורק כבר הרימו את הכפפה.

Macklowe Properties אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בעיר מבצעת בימים אלו את פרויקט ההסבה הגדול והמורכב ביותר של בניין משרדים, אשר מוגדר גם כבניין לשימור, למגדל דירות, בנין One Wall Street. הבניין, שנרכש על ידי Macklowe Properties ב-2014, הוא מגדל אבן בן חמישים קומות בסגנון ארט דקו, הנחשב לאחד מסמליו המובהקים של קו הרקיע של ניו יורק. שטח המגדל משתרע על בלוק שלם בפינת הרחובות ברודווי ו- וול סטריט ובצידה המזרחי ממוקם בניין הבורסה לניירות ערך. מכיוון שמדובר בפריים לוקיישן במתחם העסקים של ניו יורק, מהווה המרת בניין מסוג זה ממשרדים למגורים, הצהרה ברורה לכל הספקנים בנוגע להיתכנותם של בנייני מגורים במתחמי העסקים. הבניין נבנה במקור עבור חברת Irving Trust בשנת 1931 על ידי האדריכל ראלף ווקר והורחב לאחר מכן בשנת 1963. הנכס מכיל כיום כ-100,000 מ"ר של שטח רצפה והוא אחד הנכסים הייחודיים ביותר בשוק הנדל"ן במרכז העיר.

סילברסטיין פרופרטיס ((Silverstein Propertie אף היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בניו יורק (בעלים של מרכז הסחר העולמי ועוד מאות אלפי מטרים של נדל"ן מסוגים שונים בעיר), גייסה לפני חודשיים הון של כ-1.5 מיליארד דולר לטובת הסבת חלק משטחי המשרדים שבבעלותה, לדירות מגורים. כמו כן החברה מדווחת כי החלה ברכישת  בנייני משרדים מתרוקנים העומדים למכירה, לאותה מטרה. על פי דיווחי “ The Real Deal”  וה- וול סטריט ג'ורנל, העסקה המדוברת ביותר בימים אלו, היא הרכישה שמבצעת חברת סיבלרסטיין בשיתוף מטרו החזקות, של בניין המשרדים המיתולוגי ברחוב ברוד 55 שבמרכז העיר.

55 Broad Street  הוא בניין בן 30 קומות שיהפוך ל-571 דירות במחירי שוק, ואשר יכלול תמהיל מגוון  החל מדירות סטודיו ועד דירות 3 חדרי שינה בנכס ששטחו 425,000 מ"ר וההסבה צפויה להימשך שלוש עד ארבע שנים.

בישראל,  הפוטנציאל להמרת שטחי משרדים למגורים כבר נבחן ותפס כותרות לפני שנתיים ויקבל מעמד חוקי נוסף עם אישור התיקונים בחוק ההסדרים הקרוב. גם הקונפליקט ברמה המוניציפאלית מוכר היטב מכיוון שהמודלים הכלכליים של הרשויות המקומיות מבוסים על הכנסות משטחי מסחר ותעסוקה. ועדת הפנים של הכנסת בממשלה הקודמת,  אישרה בסוף 2021 היתר להמרת עד 50% משטחי המשרדים המתוכננים בכל הארץ לטובת דירות.  ברשויות המקומיות ובקרב הקבלנים התנגדו תחילה בתקיפות ליוזמה לחוקק את החוק החדש, אך ההתנגדות פחתה לאור שינויים בחוק ההסדרים הקרוב, שיגבירו את סמכויות ועדות הבנייה המקומיות.

חברת פז כלכלה והנדסה מובילה מחקר רציף בנושא. לדברי דניאלה פז ארז, כלכלנית ושמאית מקרקעין מוסמכת, מנכ"לית ומייסדת החברה, בעניין המרת שטחי משרדים למגורים, הוטמעו תיקוני חקיקה במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2021- 2022, בשני אופנים אפשריים: בתכנית מאושרת בה ייעוד הקרקע הינו מעורב, לתעסוקה ומגורים, והשטחים למגורים מהווים פחות מ-30% מהשטחים המאושרים במגרש, תוכל הועדה המקומית להתיר המרת זכויות מתעסוקה למגורים וכן תוספת יחידות דיור, עד לסך 30% למגורים, מתוך כלל השטחים בתכנית, ובתכנית מאושרת בה ייעוד הקרקע הינו לתעסוקה ואינו כולל מגורים, ניתן יהיה להוסיף שימוש למגורים מיוחדים: דיור להשכרה לטווח ארוך, מעונות לתלמידים או בית דיור מוגן. תוספת השימושים תוגבל עד 30% מסך השטחים במגרש, דירות מגורים יוגבלו ל-50 מ"ר, וכן לא יותרו במגרש שימושי מלאכה ותעשייה. על פי מחקר שערכה פז ארז ובו בדקה את היקף שטחי התעסוקה המתוכננים שניתן להסב לדירות במרחב דרום גוש דן, נמצא  כי ניתן להסב 30% מהשטחים הללו לבניית כ־42 אלף דירות. אם מביאים בחשבון גם את תל אביב וערי צפון המטרופולין, הפוטנציאל מוכפל פי שלושה לכ־120 אלף דירות.

במינהל  התיכנון יש הסכמה עקרונית על כך שקיים עודף של שטחים בעלי ייעוד למשרדים, הרבה יותר מאשר יידרש בעשור הקרוב. יתרה מזאת, מסקרים שנערכו מאז אמצע 2022 משתקפת מציאות שבה גם באזורי המרכז קיימים מאות בנייני משרדים שהושלמו בשנתיים האחרונות ועדיין עומדים ריקים ומשוועים לשוכרים. המגמה להמרת שטחים אלו למגורים תקועה מכיוון שראשי העיר בישראל אינם מאפשרים את קידום היוזמות לנוכח הפרשי הארנונה הגבוהים בין ארנונה למגורים וארנונה למסחר ותעסוקה. הארנונה לתעסוקה ומסחר, עומדת בממוצע על כ-160 שקל למ"ר, כאשר הארנונה למגורים, עומדת בממוצע על כ-50 שקל למ"ר. בנוסף יש לקחת בחשבון שמגורים דורשים מהרשות להשקיע בתשתיות יותר מאשר בייעוד למשרדים. המהלך המידי המתבקש הינו הסדרת הכדאיות מול ראשי הערים. יש לקוות שלאחר הבחירות המוניציפאליות בחודש נובמבר הקרוב, תקודמנה יוזמות להסדרה מסוג זה במשרדי משרד הפנים ומינהל התיכנון.

בישראל, חברות העוסקות בנדל״ן מעורב שימושים במרכזי הערים, כמו למשל ולור ביירון נדל"ן, החלוצה בתחום ההתחדשות העירונית במתחמי מסחר ותעסוקה, מכירות היטב את הקשיים. לדברי גיל מעין, שותף וסמנכ"ל הפיתוח העסקי של החברה, קיים צורך מובהק בשילוב מגורים באזורי התעשייה והתעסוקה בישראל, ודאי באזורי הביקוש. לאור שינוי אופי הכלכלה הישראלית לכלכלת שירותים וידע (67% מהתמ"ג), באזורים מסוג זה, ניתן לבנות דירות קטנות שישתלבו עם השימושים והמשתמשים האחרים, וימקסמו את השימוש בקרקע הנדירה והיקרה.

״השינוי המבוקש עדיין לא התחולל בשל מספר סיבות. עדיין לא מונתה ועדת משנה של הועדה הארצית אשר לה יוקנו סמכויות של ועדה מחוזית והיא תעסוק באישור תוספת למגורים באזורי התעסוקה והתעשייה, לא נפתרה סוגית הפער בין הארנונה העסקית למגורים העומד כיום על פי 4 מהארנונה למגורים, כך שאין אינטרס כלכלי לרשויות לקדם מגורים בתחומן. מגבלת תוספת השימוש באזור התעסוקה לדיור להשכרה בלבד מגבילה את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים, ודאי לאור הריבית הגבוהה כיום.“

קיים מכנה משותף מובהק בין שוק המשרדים בישראל ושוק המשרדים בניו יורק ובערי הבירה המובילות בהן מתנהל המגזר העסקי. הירידה הדרמטית בצורך בשטחי משרדים החלה אמנם עם התפשטות הקורונה, אך כבר עכשיו ברור לכל הגורמים העוסקים בהתוויית מדיניות עירונית לטווח הארוך ש"קומות רפאים" במגדלי המשרדים רק ילכו ויתרבו. התמורות בשוק התעסוקה הגלובלי נקבעות על פי דפוסי התעסוקה המשתנים ביניהם גם התנודות בשוק ההייטק והתפתחות הבינה המלאכותית ומגמות הנדל"ן משתנות בהתאמה.