התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי היא למעשה הריסת מתחם מגורים ישנן ולא בטיחותי, והקמה של מתחם חדש שעומד בתקנים נגד רעידות אדמה, וכולל ממ"ד ושירותים נוספים שלא היו לדיירים בבניין הישן, בין היתר מעלית, מרפסת ואף חניות. בכך על אותו תא שטח בו היו בניינים ישנים עם מעט יחידות דיור, נבנים מבנים חדשים עם מספר דירות רב יותר. 

לראשונה הוכרז על פינוי-בינוי כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998, ובשני העשורים האחרונים הפכו פרויקטים אלה לפופולריים, כאשר הערכות גורסות כי בשנים הקרובות כ-30% מכלל הבנייה בישראל תהיה התחדשות עירונית. הסיבה היא הקיטון בעתודות הקרקע הפנויות לבנייה, הדרישה ההולכת וגוברת לדירות והרצון של הישראלים להתגורר בעיר ולקבל מגוון שירותים שאינם מקבלים מחוצה לה, בין היתר ב"ערי שינה", הקריאה של גופי התכנון לצופף את הערים, וההתיישנות של הערים והזנחתן, שהובילה לבריחת תושבים. 

בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי-בינוי, ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, בין היתר פטור מהיטל השבחה, וזאת כדי לעודד יזמים לבצע פרויקטים כאלה שיהיו רווחיים. 

כדי לצאת לפרויקט של פינוי-בינוי, יש צורך בהסכמתם של 66% מהדיירים. את הרוב הזה יכולים הדיירים להשיג בעצמם או באמצעות יזם שפועל כדי להחתים את הדיירים. לאחר שהשיג את הרוב, ניתן להתחיל לפעול מול רשויות התכנון להוצאת היתרי בנייה, ומול המדינה כדי לקבל הטבות. 

בהסכם שחותמים הדיירים עם היזם יש מספר פרמטרים: הראשון הוא גודל הדירה החדשה שתתקבל על פני הישנה. על פי חוק, היזם יכול להבטיח דירה שגדולה ב-12 מ"ר מהדירה הישנה של הדייר. בנוסף, היזם יכול להעניק לדייר גם מרפסת, וכאמור שירותים נוספים כגון מעלית, חניות, מחסנים, חדר דיירים ועוד, כפי שנהוג בבניינים מודרניים. אלמנט חשוב נוסף הוא תקופת הביניים מרגע פינוי הבניין לטובת הריסתו, ועד איכלוס הבניין החדש. בפרק זמן זה משלם היזם עבור שכירות לדיירים המפונים, בהתאם לשכר הדירה הנהוג לדירה בסדר גודל אותה פינו הדיירים. היזם גם עשוי לשלם עבור הוצאות אחרות הנגרמות לדיירים, כגון תשלום הובלת ריהוט ועוד. 

בכל פרויקט של פינוי-בינוי, זוכים הדיירים הוותיקים לדירות חדשות, ואילו הרווח של היזם גלום במכירת הדירות הנוספות בפרויקט עבור דיירים חדשים, הטבות מהיטל השבחה ואף פטור מתשלום לרשות מקרקעי ישראל. באזורי ביקוש נהוג להעריך כי היחס בין דירה ישנה לחדשה עומד על כ-1 ל-3, כלומר על כל דירה ישנה ניתן לבנות שלוש חדשות. ככל שמרחיקים מאזור המרכז ואזורי ביקוש, היחס עולה, ובאזורים מרוחקים פרויקטים כאלה עשויים כלל לא להיות רווחיים.

לצד הדיירים שמרוויחים דירות חדשות ומרווחות יותר, והיזם שמגבל תוספות בנייה והקלות מס, במשוואה הזו קיימת גם הרשות המקומית, שמבחינתה מרוויחה חידוש של אזור מוזנח וישן, נהנית מחידוש תשתיות ואז נהנית מהקמתם של מבני ציבור כגון בתי ספר וגני ילדים, במימונו של היזם. 

אבל לא הכל ורוד. לוקח פרק זמן ארוך של שנים עד שמושגים כלל החתימות, לעיתים בשל דיירים סרבנים או טקטיקות של משא ומתן, התקשרויות עם יזמים שבסופו של דבר שוכרים בחתימות עדי למכור אותם הלאה, פשיטות רגל של יזמים ועוד.