חברת אזורים הודיעה השבוע כי הגיעה ל-100% חתימות במתחם קדושי מצרים 17-23 ביהוד. הפרויקט כולל הריסת ארבעה בניינים עם 56 דירות, והקמת שלושה בניינים עם 190 יחידות דיור, חזית מסחרית, מוסדות ציבור ועוד. החברה החלה את ההחתמות כבר לפני חמש שנים, הגיעה לכ-90% חתימות אבל לא הצליחה להבקיע את הגבול הזה.

"אנחנו כבר חמש שנים סביב הפרויקט הזה", אומר סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של אזורים, איל טישל בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "כבר כמה שנים שאנחנו עומדים על 90%. אותם 10% הנותרים נובעים מדבר שמאפיין פרויקטים של התחדשות עירונית באשר הם, וזה אמון הדיירים בהתחדשות עירונית".

-לא מדובר היה בדיירים סרבנים?

"לא במקרה הזה. יש אמון שהולך וגדל בתחום ההתחדשות העירונית, והוא כולל שני דברים. הראשון הוא לעבוד בצורה מסודרת, שיוונית ושקופה מול השותפים שלנו – בעלי הדירות. אנחנו משתפים אותם בתהליך התכנוני, איך התהליך הזה מתקדם ואיפה הוא עומד, עורכים פגישות עם הדיירים על התכנון. ראשת העיר היוצאת יעלה מקליס קיימה פגישות שותפות עם נציגות הדיירים ואיתנו, כדי לוודא שהפרויקט הזה מתקדם. צריך את המשולש הזה – נציגות טובה, רשות מקומית שמשתפת פעולה ונוקטת יוזמה, ויזם שעובד בצורה שיטתית וסדורה.

"הדבר השני שממנו אי-אפשר להתעלם – זה ההתקדמות התכנונית בפרויקט. ברגע שהגענו לפני מספר שבועות לאישור להפקדה, הדיירים הבינו שהפרויקט מתקדם, רואים כבר לוחות זמנים וזה מייצר אמון בפרויקט. הדבר הזה גורם לאנשים לחתום. אין סיכוי להגיע ל-100% חתימות כשאין התקדמות תכנונית. יש פרויקטים שהיזם לא מעדכן את הדיירים, אין אמון בין הצדדים ולכן לא מגיעים ל-100%".

-תופעת הסרבנים הולכת ופוחתת עם הסנקציות שאפשר להפעיל עליהם כעת?

"מלכתחילה פרויקט שמנהלים אותו בצורה טובה, נפגשים עם הדיירים, משתפים אותם בתכנון, ויוצרים איתם אינטראקציות – כאשר כל העסק עובד בצורה בריאה, שקופה ושוויונית, הדבר מפחית משמעותית את הסרבנות. חברות שלא מבינות שחשוב להשקיע משאבים – זמן וכסף בתהליך, יצטערו לגלות מעבר לזה שלא נעים לקיים הליכים משפטיים, הדבר הזה עולה הרבה כסף. צריך לנהל פרויקט התחדשות עירונית מהיום הראשון עם כל התשומות והאנרגיות בשיתוף הדיירים. זה גורם להם לאמון בפרויקט וביזם.

"אנחנו עובדים בצורה כזאת שאנחנו נתקלים מעט מאד בתופעת הסרבנים. כשכן נתקלים, אנחנו מבצעים פעולות רבות עד לשלב שבו נגיש תביעה. אנחנו נפגשים איתם, אני נפגש איתם. לא נגיע למצב של תביעה נגד דייר עד שלא הצענו את כל הפתרונות האפשריים. אנשים מבינים שהם לא ישיגו שום דבר בזה שהם ימתינו אחרונים – וגם רואים מה קורה בבתי משפט".

המלחמה לא השפיעה על קצב החתימות. מה כן?

טישל, 42, נשוי ואב לשלוש בנות מבנימינה, נכנס לתפקידו כסמנכ"ל ההתחדשות העירונית לפני כשנתיים, אחרי שניהל את דמרי גלים – איחוד כוחות בין י.ח. דמרי וגלים התחדשות עירונית. לאזורים עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, עם ריכוז במרכז, אבל גם בחיפה, באר שבע ועוד, מהם חמישה פרויקטים של התחדשות עירונית בביצוע, ועוד שישה שיצאו לדרך בשנה הקרובה.

לפני חודש דיווחה החברה על הגעה לרוב הדרוש בשני פרויקטים בהם זכתה במכרז דיירים ותבנה כ-1,600 יחידות דיור במקום 300 דירות ישנות. פרויקט הדגל של החברה, כפי שמגדיר זאת טישל, הוא שכונת ויצמן בהרצליה. "מדובר באחד מפרויקטי ההתחדשות המשמעותיים והגדולים בישראל", הוא אומר. "נפנה 576 דירות ונבנה 1,843 חדשות. התוכנית מחולקת למספר מתחמים – ובמקרה הזה הרכבת יצאה מהתחנה. שלשום (יום ג') החתמנו בתוך ארבע שעות 60% מדיירי המתחם הראשון, שכולל 58 דירות, על מסמכי הליווי, וייצאו הודעות פינוי של המתחם הזה. במתחם הזה ייבנו כ-140 דירות חדשות. אנחנו נערכים להריסת המתחם הראשון כבר בקיץ, וכבר מכרנו שם כמה דירות".

–אתה רואה שינוי מגמה בחודשים האחרונים של המלחמה מבחינת נכונות הדיירים למהר לחתום על עסקאות התחדשות?

"אני חושב שבסופו של דבר, הציבור מורגל לאותות משבר – אם זו מלחמה, מבצעים צבאיים או קורונה. אני לא חושב שאנחנו רואים השפעה ישירה של התקופה האחרונה על התקדמות הפרויקטים, לטוב ולרע. מצד אחד, לא הייתה עצירה בחתימה על הסכמי פינוי-בינוי, גם כשהיה את הדיכאון של השבועות הראשונים לאחר 7 באוקטובר. מצד שני, אני לא יכול לומר שקצב החתימות זינק.

"אבל אנחנו כן רואים מגמה בשוק שהפך ליותר משולל, יותר בוגר ובשל. ואנחנו כן רואים יותר אנשים שנרתמים לתהליך, וברגע שמגיעים להסכמות, הם חותמים בהמוניהם. בכנס חתימות שהיה לנו השבוע ברמת גן לפרויקט שיש בו 130 דירות ישנות, חתמו מעל 40%. באופן יחסי, לדיירים בבניינים ישנים שמיועדים להתחדשות, כבר יש הרבה יותר אמון בתהליך הזה של התחדשות עירונית. זה אמיתי, הדבר הזה קורה, הם רואים מסביבם פרויקטים נהרסים ופרויקטים נבנים".

מחסור בכוח אדם ותקציבים

-איך העבודה מול הרשויות בחודשים האחרונים?

"ברשויות אין שינוי מגמה. תראה, יש פה שני וקטורים הפוכים. ברור שהרשויות מבינות שיש צורך הרבה יותר גדול בקידום מהיר של תהליכי התחדשות עירונית, אבל מן הצד השני, בפועל, יש הרבה אנשים במילואים, ויש מחסור בתקציבים".

-אז פרויקטים נתקעים?

"כן, אבל לאו דווקא בגלל איזו שרירות לב של הרשויות. יש מצוקת כוח אדם אמיתית. הוועדות המקומיות מאשרות תב"עות, אבל אותו מנהל הרישוי בעירייה צריך כבר לטפל בהרבה יותר היתרים. אם נניח שהיו לו לפני שנה-שנתיים 10 היתרים, עכשיו יש לו פי כמה. אז הרשויות רוצות לקדם התחדשות, אבל לא תמיד יש להן את האמצעים. ברגע שאני שולח לרשות מקומית דוח שמאי, הכי קל לה להגיב לי רק אחרי שלושה שבועות, וגם אז לעכב את זה עוד קצת, כי אין מישהו שיטפל בפנייה הזו. הרשויות צריכות תגבור של כוח אדם".

-אתה יכול לשכוח מזה

"ואני גם יכול לשכוח מתקציבים שיועברו לרשויות. כשאני בא עם תוכנית, כשאני מעמיד תוכנית, הן צריכות להציב אנשים מקבילים. באיזו עיר יש לי פרויקט ענק של 1,300 יחידות דיור במקום 300 שיהרסו. הבאתי אגרונום והעירייה צריכה להביא אגרונום שלה. כבר חצי שנה אנחנו מתקשקשים איתה על ארבעה עצים. תבין, בגלל כמה עצים, פרויקט של 1,300 דירות תקוע, וזה עוד בעיר שספגה לא מעט טילים".

-כאמור, אתם פעילים בלא מעט מקומות, אבל יש איזו עיר או מקום שאתם עוד לא ממש נוכחים בו אבל רואים בו פוטנציאל?

"אנחנו פעילים בהיקפים מאד גדולים ובכל מקום שאנחנו מאמינים שניתן לייצר התחדשות עירונית בטווח סביר. אנחנו פעילים למשל בשלומי ונהריה, מקומות שלא קל לקדם בהם פרויקטים מבחינה כלכליות, אבל אנחנו מאד מאמינים במקומות האלה, בגלל שיש הכרח משמעותי לקדם באזורים כאלה התחדשות עירונית ברמת הצורך המיגוני. בסופו של דבר, אני מאמין שזה מתכנס בתוך הרשות – בין אם זה מקום קטן יחסית כמו שלומי, או עיר גדולה יחסית כמו נהריה, אם יש רצון של הרשות המקומית, אנחנו כבר נדע איך לקדם את הפרויקט – אם מבחינת תכנון, כלכליות, החלפת שטחים.

"ההירתמות של הרשות המקומית חשובה מאד לקידום הפרויקט. מעבר לכל המקומות בהם אנחנו פעילים, אנחנו שמים זרקור מאד גדול על הצפון – כי חייבים לעשות שם התחדשות, וככל שחולף הזמן, אנחנו מוצאים שם יותר פרטנרים לעשות את זה".