אם יש מוסכמה אחת שמקובלת הן על משרד האוצר והן על משרד השיכון, זו העובדה שמגוון התוכניות של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38, פינוי-בינוי וכו', הן מהפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור בישראל, זאת לצד שחרור מכרזים על-ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

על פניו המגזר החרדי היה אמור להיות הראשון לנצל את הזדמנות הפז של התחדשות עירונית בכדי לפתור, ולו חלקית, את מצוקת הדיור הקשה ממנה הוא סובל כבר קרוב לשני עשורים. הערים החרדיות הוותיקות, ירושלים ובני ברק, מאופיינות בבנייה ישנה של בניינים נמוכים שנבנו על שטחים לא מנוצלים, והליכים של פינוי-בינוי מסיבי בשכונות החרדיות היו אמורים לגרום להיצע של עוד עשרות אלפי יחידות דיור.

אולם בפועל, אלפי חרדים רוכשים דירות להשקעה שעומדות לקראת פינוי-בינוי, אבל כשזה מגיע לריכוזים החרדיים, לחיים עצמם – הם מתאיידים. כל מי שניסה לקדם אי פעם תוכנית לפינוי-בינוי בריכוזים החרדיים, בדגש על ירושלים, יודע שמדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית.

לא מעט יזמים שהשקיעו הרבה מאד כסף, הרימו ידיים בייאוש והתקדמו לשכונות אחרות, שם נתקלו בתושבים שקידמו את פניהם בפרחים כהוקרה על כך שהם מוכנים לתת להם דירה חדשה ומרווחת, במקום דירתם הישנה והמתפוררת בבניין מט ליפול.

בכנס "ערים מתחדשות" של מרכז הבנייה הישראלי שיתקיים ברביעי הבא, 29 במאי, בבנייני האומה בירושלים, יתקיים פאנל ייחודי בהנחיית אייל חיימובסקי – מנכ"ל החברה לפיתוח ירושלים, שירכז לראשונה את ראש הערים והרשויות הגדולים במגזר החרדי – לציון עומק בצרכים הייעודיים עבור החברה החרדית בבואה לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. בפאנל ייקחו חלק ראש עיריית בני ברק הרב חנוך זייברט; הרב שמואל גרינברג – ראש עיריית בית שמש; הרב יוסי קקון – ראש עיריית צפת; ראש עיריית אלעד הרב יהודה בוטבול; ראש עיריית ביתר הרב מאיר רובינשטיין; ראש מועצת קריית יערים הרב יצחק רביץ; וראש מועצת רכסים הרב יצחק רייך.

לדברי יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס, "הכרות מעמיקה יותר של החברות העוסקות בהתחדשות עירונית עם החברה החרדית, תוכל לקדם בצורה משמעותית את תהליכי ההתחדשות בשכונות ובערים החרדיות, כדי שגם מגזר זה יוכל להינות מהפירות שבהתחדשות – דירות חדשות ומרווחות יותר, מיגון בפני ירי טילים ורעידות אדמה וחידוש פני השכונה".

אז יצאנו לבדוק האם מדובר בגזירת גורל או שמא בהתנהלות נכונה, ניתן לשנות את הגישה ולקדם פינוי-בינוי בריכוזי השכונות החרדיות.

החשש: שינוי צביון השכונה

את החששות מהתחדשות עירונית צריך לחלק לשני חלקים מרכזיים: תמ"א 38 ופינוי-בינוי. בעוד שתמ"א 38 נחשב ללהיט בשכונות החרדיות בירושלים, תוכניות של פינוי-בינוי נתקלות בקשיים רבים – וההסבר פשוט. בתמ"א 38/1, היזם לא הורס את הדירה, אלא רק מרחיב אותה, בונה ממ"ד, מחזק את הבניין ומוסיף לו עוד כמה דירות. במקרה כזה אין חשש לשינוי צביון השכונה, ובעיקר – הדיירים מרגישים בטוחים יותר כי דירתם נשארת בנויה ואף אחד לא עומד להרוס אותה, והם עוד מקבלים תוספת של חדר אחד לפחות, ואין כמו משפחה חרדית שמשוועת לחדר נוסף שיהיה מקום היכן להשכיב את הילדים בלילה.

לעומת זאת, בפינוי-בינוי אנחנו נתקלים בשני חסמים: חשש משינוי צביון השכונה, ועצם הריסת הבניין מכניסה חששות ופחדים בקרב הדיירים. ככל שהדייר מבוגר יותר, החשש גובר ובצדק. המציאות היא שבשכונות המיועדות לפינוי-בינוי, יש הרבה מאד דיירים מבוגרים.

האתגר: לא בונים לגובה

אבל זה לא הכל: היות ולמשפחה חרדית ממוצעת יש כששה ילדים, מגיע שלב כלשהו שחייבים להרחיב את הדירה, וזה נעשה גם אם לא תמיד הרשות המקומית העניקה לכך היתר. מספיק שהשכנים נתנו את הסכמתם, והבנייה יוצאת לדרך.

האתגר המשמעותי מתחיל כשמגיע יזם שרוצה לבצע פינוי-בינוי בשכונה, ואז צפים ועולים חילוקי הדעות בין הדיירים: השכן שהרחיב את הדירה, מבקש לקבל דירה חדשה בהתאם למ"ר שיש לו כיום, גם אם לא הכל נבנה בצורה חוקית. לעומת זאת, הדיירים בבניין שלא הרחיבו את דירתם, טוענים: למה ניגרע, וכי בגלל שלא עברנו על החוק, מגיע לנו להיענש ולקבל דירה קטנה יותר?

רק בשל הסיבה הזו, נפלו לא מעט מיזמים של פינוי-בינוי במגזר החרדי. השכנים מעדיפים להשאיר את המצב על כנו ולא לפתוח את תיבת הפנדורה שתעסיק את בתי הדין הרבניים כמה שנים קדימה.

יש כמובן את נושא הבנייה לגובה. בבני ברק, למשל, העירייה לא מאשרת בנייה של יותר משבע קומות, וזאת בהתאם להוראתם של רבני העיר שפועלים למנוע פעילות של מעליות שבת. בירושלים הנושא גמיש יותר ובריכוזים החרדיים כבר ניתן לראות בניינים של עד 12 קומות עם מעליות שבת. גם כאן יש הבדל בין שכונה חסידית לליטאית, כשהראשונים בחלקם מקלים יותר, ואילו האחרונים מחמירים הרבה יותר.

ההתמודדות: בנייה לא חוקית

פריצת הדרך הראשונה בתחום הפינוי-בינוי במגזר החרדי בירושלים, התרחשה לפני כארבע שנים ברחוב שמואל הנביא בעיר, בעבר רחוב מוזנח בשוליים של השכונות החרדיות, וכיום פריים לוקשיין. הרבה מאד חברות שמתעסקות בפינוי-בינוי, הביעו התעניינות בפרויקט, אבל האתגרים שמנינו לעיל, גרמו להם להתייאש, להרים ידיים ולהתקדם לפרויקטים אחרים.

ואז נוצר קשר בין חברת חוצות ירושלים בבעלות היזם יעקב ליפשיץ לנציגות הדיירים בשכונה, והעסק החל להתקדם. לראשונה הגיע יזם חרדי שמבין את הרגישויות והניואנסים הדקים, והביא פתרונות מחוץ לקופסה. ליפשיץ הצליח להפיג את חששם משינוי בצביון השכונה והסביר להם כי הוא לא יבנה פרויקט שהבנים שלו לא יכולים לגור בו. ההתחייבות שלו לשמירת הצביון, הרגיעה את רוב רבני השכונה שנתנו את הסכמתם למהלך.

אחרי פריצת הדרך, הגיע הזמן להתייצב מול האתגר הבא: איך מתמודדים עם חריגות הבנייה. בשיתוף עם הדיירים, הצליח ליפשיץ להגיע למודל מוסכם: על כל חריגה של שלושה מ"ר, הם יקבלו בתמורה מ"ר חדש. המודל סידר גם חריגות בבנייה על הגג, מחסנים וכו'.

זה היה מתיש מאד, אבל בסופו של דבר, ברגע שהדיירים הבינו שיש מתווה מסודר, כולם יישרו קו. לדיירים שלא הוסיפו שטח לא חוקי לדירתם, הוסבר: נכון שאתם עומדים לקבל פחות מטרים מהשכן "פורע החוק", אבל אל תשכחו שהוא גם השקיע מאות אלפי שקלים מכיסו לבנייה. בסוף, נמצא האיזון הנכון, והשלום שב לשרור בשכונה.  

בנושא של מעליות שבת, הם לא נתקלו בבעיות מיוחדות, שכן בירושלים, כאמור, הנושא עובר חלק יותר. כן סוכם, שהבניינים לא יהיו יותר מ-12 קומות.

במקרה של הפרויקט בשמואל הנביא, יש גם חשש של מציאת קברים, כי האזור הזה ידוע כמקום קבורה לפני כאלפיים שנה, בזמן בית שני, והם הגיעו להסדר עם "אתרא קדישא" שמטפלת במקרים כאלו. ברגע שמדובר ביזמים חרדיים, העניינים הללו זרמו יותר בקלות כי הדיירים סומכים עליהם.

לראשונה: בית כנסת תת-קרקעי

ויש עוד נקודה מעניינת שייחודית אך ורק במגזר החרדי: כולם רוצים לקבל את דירתם החדשה בקומות הנמוכות, כדי שלא יצטרכו להזדקק למעלית שבת, בעוד שבציבור הכללי הדרישה היא הפוכה – לקבל את הדירות בקומות הגבוהות.

גם כאן, היזם בירושלים היה צריך להכין תוכנית אדריכלית ייחודית שמצופפת יותר דירות בקומות הנמוכות, ושלכל דירה יהיו לפחות שני כיווני אוויר, ואילו בקומות הגבוהות יבנו פחות דירות.

היה גם צורך להביא פתרונות יצירתיים למבני הציבור, בדגש על בתי הכנסת. גם כאן מצאו פתרון ייחודי ובתי הכנסת אמורים להיבנות בתת-קרקע. אולם היות וכל חרדי יודע שאנשים לא מוכנים לקנות דירה שממוקמת מעל בית כנסת, מצאו כאן פתרון אדריכלי וכל בתי הכנסת בתת-קרקע ייבנו מתחת לשטחים הפתוחים בין הבניינים. אבל זו רק דוגמה אחת לרגישות שרק יזם חרדי יכול לשים לב אליה.

אתגר נפרד בפני עצמו זו תופעת ה"דייר הסרבן". על פי חוק, ניתן לתבוע את אותו "סרבן" בבית המשפט, אבל בפרויקטים בשכונות החרדיות, הדיירים לא מוכנים שיזמנו את הדייר הסרבן לבית המשפט, שכן זה נחשב כאילו והם תובעים אותו – ועל פי דין תורה אסור לתבוע מישהו בבית המשפט, מבלי שקיבלו מראש אישור דיין.

גם כאן, בריכוזים החרדיים, הגיעו היזמים להסדרים עם הדיירים על פיהם הם יתבעו את הדייר הסרבן רק לאחר שיקבלו היתר משני רבנים שמוסכמים על הדיירים. אגב, כמה יזמים ציינו בפנינו שבפועל אין הרבה דיירים סרבנים, ודווקא המבוגרים, למרות הקושי לעזוב את הדירה, עושים זאת בכדי להקל על שכניהם הצעירים, בעלי משפחות ברוכות הילדים. 

הפתעה: בני ברק מובילה בפינוי-בינוי

בבני ברק מתברר שהעניינים זורמים יותר, כי בניגוד לירושלים שיש חשש יותר ממשי לצביון השכונה (חרדים מודרניים / חוצניקים וכו'), בבני ברק המחירים של הדירות החדשות נמוכים יותר, והדיירים החדשים יהיו בדרך כלל אברכים שיתאמצו מעט ויגיעו לדירה בעיר.

בשנים האחרונות העירייה מעודדת את התופעה של פינוי-בינוי ויש כיום כ-10 פרויקטים שמתקדמים בצפון העיר בשכונות פרדס כץ וקרית הרצוג. אם כי במרכז העיר, שם מחירי הדירות הרבה יותר גבוהים והדירות מבוקשות, כמעט ולא ניתן לראות התקדמות של פרויקטי פינוי-בינוי.

אבל אין ספק: המהפכה יצאה לדרך והציבור החרדי עומד לקחת חלק מרכזי במהפך!

יעקב רייניץ הוא כתב הנדל"ן של עיתון המודיע

להרשמה לכנס "ערים מתחדשות" – לחצו כאן