איך פותרים את בעיית המחסור בהיצע הדיור והזינוק במחירי הנדל"ן? בפאנל שקיימה העיתונאית קרן מרציאנו עם קובעי המדיניות הממשלתית, במסגרת כנס "עיר הנדל"ן" באילת, העלו המשתתפים הצעות בנושא, אבל רובם לא הציגו אופטימיות יתר.

אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, הציג נתונים מדאיגים על הזינוק במחירי הדיור: "מחירי השכירות עלו בין 5-8% והם עוד בנטייה קדימה. עליית מחירי הקרקע שרמ"י משווקת עלו פי 3.4 ממחירי הדיור ופי 11.5 מתשומות הבנייה. 13 שנים לוקח להבשיל בין בדיקת היתכנות ועד שמוסרים דירה. זה פרק הזמן להבשיל קרקע. למעלה מ-54% ממחיר הדירה הולך למדינת ישראל. 250 אלף שקל נוספו למחירי הדירות רק בשני העשורים האחרונים".

לדבריו, "מדברים הרבה על רווחי הקבלנים. ב-2021 כ-600 חברות קרסו ויצאו מפעילות. כבר 20 שנה ממשלות ישראל נכשלות בכל מה שקשור לטיפול במשבר הדיור. בקדנציות האחרונות של שרי השיכון, אצל יואב גלנט ההתייקרות בשנה הייתה 3.3%, אצל יפעת שאשא ביטון אותו שיעור, אצל יעקב ליצמן זה קפץ ל-8.6% ואצל אלקין ל-20%. מדינת ישראל שפכה על התוכניות המסובסדות מיליארדי שקלים וכולנו מכירים את התוצאות. כולם תמימי דעה שהמדיניות הממשלתית קרסה ונכשלה לחלוטין. הפעולות שנעשו בשנה האחרונה כמו העלאת מס רכוש למשקיעים, תיקון 9 לחוק המכר, הגדלת השיווקים ועוד, כולם נכשלו. אנחנו רואים את הקושי להגיע למספרים הגבוהים. ההגרלות זה לא מדיניות ולא אסטרטגיה. אי אפשר לבסס מדיניות נדל"ן על הגרלות. מדברים רבות על מדיניות הריבית. הנגיד עצמו אומר שריבית לא נועדה לטיפול ישיר בשוק הדיור. הפתרון הוא רק בהיצע והחלק הקשה הוא בראשי הרשויות והתמריצים. הנגיד עצמו לא סבור שהריבית היא הפתרון וצריך להפסיק את העלייה שלה".

"אז מה הפתרון?", שואל מרחב, ומיד עונה: "לייצר דירה זה פס יצור. בישראל כל עמדה בפס היצור הזה יש לה דפקט ולכן הטיפול חייב להיות הוליסטי. הדרך היחידה היא בעסקת חבילה. חייבים להוציא את הכול ולהקפיא את מחירי הקרקע, לעודד דיור להשכרה והתחדשות עירונית וכל פעם הממשלה הולכת חצי קלאץ'. אל תפחדו. צריך לתת הטבות אמיתיות כדי לחלץ את העגלה הזאת. יש לתכנן שני מטרופולינים חדשים. אי אפשר לבנות רק בין גדרה לחדרה".

"מכון אהרון למדיניות כלכלית (באוניברסיטת רייכמן) אומר שאין ניסים וכדי שמחירי הדיור יתכנסו למגמת עלייה נומינלית הסיכוי היחיד הוא לבנות חצי מיליון דירות בחמש שנים הקרובות. יש פה מישהו שמאמין לזה?", תהה מרחב. "יש פה עודף רגולציה. תנו לחברה לעבוד, פחות התערבות, תכניסו יד לכיס, תחזירו את הכסף שלקחתם לרשויות המקומיות".

"השנים הקרובות יהיו טובות אם רק יתנו לנו להמשיך לשווק"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן, ניסה להציג תחזית אופטימית יחסית: "אני חושב שהעליות יעצרו. לא תהיה ירידה, אבל העליות ייפסקו. אני חושב שזה יהיה בין אפס ל-5% בשנה הזאת".

לדבריו, "הכוח עבר לקונים וייקח זמן עד שיבינו את זה. אני מצפה שהשנים הקרובות יהיו טובות אם יתנו לנו להמשיך לשווק". לגבי הכוח לקונים, הסביר פרידמן כי המדינה צריכה לשאוף לבניית תשתיות לפני בניית פרויקטים: "צריך לדחוף עוד ועוד כי בסוף הכיתות והתשתיות צריכות לחכות לדירים ולא הפוך".

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תחום שתפס תאוצה רבה בעשור האחרון, אמר בפאנל: "מצד אחד אתם (אנשי תחום הנדל"ן) חווים את החוויה ורגשי הלב של הציבור ומתמודדים עם עליית המחירים. מצד שני כל החלק הזה חי את החוויה האמיתית, המספרים מראים גם את זה, מספרי שיא בכל המדדים ולכן התחושה היא שהשינוי חייב להגיע. הכלכלה לא השתנה ב-200 שנים האחרונות. זה לא יכול שלא לקרות. עד השנה וחצי האחרונות, המספרים של פינוי בינוי היו מצחיקים, ואם נביא השנה 25 אלף היתרים ונייצר בשכונות הקיימות מספרים גבוהים, ברור לחלוטין שזה לא יכול שלא להשפיע. עובדים מאוד קשה כדי לקצר לו"זים. זה לא יעזור מחר בבוקר להורדת מחירי הדיור, אבל זה יעזור לתמונה הגדולה".

"לזוגות הצעירים אני אומר שאפילו המבקרים שלנו לא יכולים לראות את העשייה הממשלתית של השנה האחרונה. צריך טיפה סבלנות ושיתוף פעולה מסוים. אני אופטימי לקראת הממשלה החדשה. הדבר הזה עומד לקרות".

יו"ר רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ינקי קוינט, עומד בראש הגוף שסופג לא מעט ביקורת על אחריותו לזינוק במחירי הדיור. קוינט אמר בפאנל: "יש בעיה רצינית שצריך לטפל בה ועושים זאת דרך הגדלת ההיצע. אנחנו מתחילים להרגיש ירידה ורואים במכרזים פחות הצעות וזה בהחלט מטריד אותנו כי אנחנו רוצים יותר הצעות. היום 80% זה במחיר מטרה. כדי להמשיך ולשווק בהיקפים האלו, צריך לעשות עוד דברים. צריך לאפשר לזוגות הצעירים פריסת תשלומים על חשבון הקרקע".

קוינט אמר כי "היום יש קרן שמירה על שטחים פתוחים. צריך לקחת אחוז מסוים מההכנסות ולפתור בזה תשתיות קצה. אין לנו באמת יחידת דיור אחת שלא משווקת. אם היה לנו את הסכום הזה והיינו יכולים לפתור בעיות תשתית, המצב היה טוב יותר".

"לו הייתי קבלן, הייתי בוחן טוב טוב את ההצעות הבאות שאני נותן במכרזים, כי יש מה להוציא ואנחנו נראה מגמה שגם הקבלנים מבינים אותה. יש מי שמנסה להציג שהמלאי מוגבל, אבל יש הרבה ואנחנו משווקים. כדי להמשיך בקצב הזה אחרי שנתיים מאוד אינטנסיביות, צריך את האוצר".

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, הסבירה כי ""כל השחקנים המקצועיים בממשלה עושים כל שביכולותיהם וחלק מזה השוק עדיין לא רואה. לוקח זמן לשוק להתניע ויש המון מאמצים שעדיין לא רואים ברמת התוצאה, אבל חלק גדול כבר נעשה והוא מאחורינו. מאתגרים אותנו לא מעט ומאוד מעניין אותנו בין היתר לדאוג גם למשתמשי הקצה שזה הזוגות הצעירים, אבל גם לאותם אנשים שאולי אין להם אינטרס באותו הפרויקט".

על פרויקט המטרו, אמרה עו"ד יוליס: "חלק מהדברים עוד לא הבשילו, אבל גם ברובד המשפטי הייתה המון חשיבה מחוץ לקופסה, גם כאלו שמתייחסות לזכות הקניין של האדם הפרטי. אין לנו יותר קרקעות בתולות באזורי ביקוש ואנחנו במשבר עצום".

"ירידת המחירים כבר כאן"

סגן הממונה על התקציבים, נדל"ן ושלטון מקומי במשרד האוצר, צחי דוד, טען בפאנל כי עליית המחירים מעוותת את השוק, מעבר לכך שהיא מייצרת פערים בין-דוריים: "לממשלת ישראל אין אינטרס וזה לא מעניין אותה. אנחנו רואים שבהרבה ערים יש ירידת מחירים. המדינה שמה מחיר מינימום של 25% שהיא מוכרת קרקע. אין לנו שום אינטרס שהמחירים יעלו ולראייה הצעדים שאנחנו עושים כל העת כדי להגדיל את ההיצע. 75 אלף התחלות בנייה ב-2022 מבוססות על 40 אלף מלפני שנתיים. אנחנו בונים לראשונה יותר מהצורך המשקי. בסוף רוב שוק הנדל"ן הוא עסקאות יד שנייה. כמות הרכישות של זוגות צעירים היא מאוד גבוהה וב-2021 רכשו יותר זוגות צעירים דירה. צריך לומר שירידת המחירים היא כבר כאן וזה בסדר גמור שהאינטרס של הקבלנים היא להמשיך להגיד להגיע למשרדי המכירות. כל הנתונים מראים שתהיה ירידה והשוק הופך להיות שוק של קונים ולא של מוכרים".

דוד הביע משאלת לב ש"בעיית התשתיות הייתה בעיה של תקציב", כי אז לדבריו היא הייתה נפתרת. "אחת לכמה חודשים החבורה המפוארת הזאת עושה דיון גדול ואומרת שהבעיה היא בתשתיות. כל תשתית טובה יש לה מקור מימון, הבעיה היא שפרויקטים לא תמיד זמינים. בסוף כל פרויקט טוב שמגיע לאוצר, ימצא את מקור המימון שלו. לסגור מימון של מיליון שקל לכביש שמשרד התחבורה חושב שהוא לא רצוי, לוקח זמן".

רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, מצביע על כמה גורמים שיוצרים את בעיית הנדל"ן – ביצוע ותכנון. "החשיבה של תכנון ארוך טווח ואסטרטגי צריך לבוא לפתרון ברמה המיידית", הוא אמר, "הקמנו צוות שבוחן עם כל החברות הממשלתיות שמתעסקות בתשתית, מה התכנון האסטרטגי וככל שהם לא בעניין, אנחנו נכנסים לתמונה. זה לא רק אסטרטגיה, אלא אנחנו מנסים לפתור את הדברים שהם אקוטיים אם מישהו תקוע, אנחנו נותנים פתרונות חירום בקצבי זמן שלא היו קיימים עד עכשיו".

"נקודת הזמן זה סוף שנה, ואנחנו נערכים לסוף עידן ההקלות שמחייב אותנו מתחילת שנה לחשוב על תוכניות עיר שבנויות על כך שלא יצטרכו לבקש הקלות כי הדברים יהיו די גמישים".

"בלי לטפל בתשתיות, תוך שנתיים יהיו הפסקות חשמל במרכז"

ואילו שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי, טוען כי "הפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות הן פעולות שלוקחות זמן וברור שהשנה נגמור בשיא של כל הזמנים מבחינת התכנון. אבל זה לוקח זמן. זה יגיע, אולי בעוד שנה, שנה וחצי. הסיפור הוא ההיצע. אם היתרי הבנייה יינתנו הרבה יותר מהר, אנחנו נעמוד ביעדי התכנון. אנחנו נמצאים בשתי בעיות עיקריות: ההיתרים והתשתיות".

"צריכים לקבל החלטות אמיצות של תיקוני חקיקה שיאפשרו להוציא היתרים מהירים. למה שרישוי ייקח כל כך הרבה זמן? אני פונה לדרג המדיני, אם אנחנו לא נטפל בתשתיות, בדגש על אנרגיה ופסולת, אנחנו נמצא את עצמנו תוך שנתיים עם הפסקות חשמל במרכז. זה נושא שדרג מדיני חייב לאשר תחנות כוח במרכז. אי אפשר לזרוק הכול לדרום. צריך להקים קרן תשתיות. בסוף צריך לתת מענה לצרכים ואלו אותן תשתיות".