סכסוך על הסכם מכר במסגרת עסקת קומבינציה, הצריך מינוי בורר. אולם לאחר שזה מונה, דרשו ממנו העותרים שיפסול עצמו ואף פנו לביהמ"ש. עו"ד יפעת אלוק מסבירה איך מצמצמים מחלוקות אפשריות ומקטינים עד למינימום את האפשרות לפרשנות

בשבוע שעבר ניתן פסק דינה (ת"א 60142-03-23)של סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופטת יהודית שבח בבקשה לפסילת בורר בסכסוך נדל"ן. פסק הדין מבהיר את חשיבות ההגדרות והניסוח בהסכמי נדל"ן, כגון הסכם מכר והסכם יזמות: "בתניית הסכם השירותים מופיעה הדרישה לפיה הבורר יהא 'עו"ד בכיר מומחה לנדל"ן' – היגד עמום המותיר מרווח כשירות נרחב למדי". עמימות הניסוח הובילה לדחיית הבקשה לפסול את הבורר מחמת אי עמידה בתנאי הכשירות.

הסכמים רבים ושוהים, ביניהם הסכמי נדל"ן, מכילים לרוב תניית בוררות לפיה, אם יתגלעו מחלוקות בין הצדדים, אזי הסכסוך יועבר לבורר שיכריע במחלוקות. תניית הבוררות נועדה, בין היתר, על מנת למנוע התארכות של הסכסוך, בזבוז כספים, הליכים פומביים בבתי משפט ועוד. פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, מבהיר ומדגיש שאין די לכתוב בתניית הבוררות כי הסכסוך יתברר בפני "בורר מומחה", אלא יש לפרט מה תחום עיסוקו של הבורר, ניסיונו הרצוי בתחום, מקום עבודתו או השתייכותו לארגון מסוים ועוד, וזאת על מנת להימנע ממחלוקות כבר בשלב המקדים, הנוגעות לזהות הבורר, עוד בטרם החלה הבוררות עצמה.

הרקע לבקשה: במסגרת עסקת קומבינציה, נחתמו הסכמי מכר בין מגישי הבקשה לבין חברת אופק סוקולוב רמת השרון, במסגרתה מכרו המבקשים את זכויותיהם בקרקע. כמו-כן נחתמו בין הצדדים הסכמי שיתוף הכוללים תניות בוררות. בעקבות סכסוך על הסכם המכר, ביקשו הצדדים להפעיל את תניית הבוררות בה נקבע כי "הבורר יהיה עו"ד בכיר מומחה לנדל"ן", ולאחר שלא מצאו בורר מוסכם על שני הצדדים, פנו בבקשה ללשכת עורכי הדין שזו תמנה עבורם בורר בהתאם לתניית הבוררות הנ"ל.

ואכן, לשכת עורכי הדין מינתה בורר שהסכים לקבל על עצמו את התפקיד וקיים עם הצדדים ישיבה מקדמית. בסיומה, ועוד בטרם התקיימה ישיבה שנייה, הגישו המבקשים לבורר בקשה שיפסול עצמו. הבורר דחה את הבקשה והמבקשים הגישו בקשה לבית המשפט כדי שזה יצהיר על ביטול מינויו של הבורר. בבקשה טענו המבקשים כי הבורר "אינו עו"ד בכיר בתחום הנדל"ן". 

מיהו בכיר ומיהו מומחה נדל"ן?

בבואה לבחון האם אכן הבורר הממונה הוא "עו"ד בכיר מומחה נדל"ן", פנתה השופטת שבח להסכמים שבין הצדדים ומצאה כי "אכן בתנייה אחת מתוך שלוש תניות הבוררות (זו שבהסכם השירותים), מופיעה דרישה שהבורר יהיה 'עו"ד בכיר מומחה לנדל"ן'".

לדברי השופטת שבח בפסק הדין, מדובר באמירה עמומה שמותירה מרווח כשירות נרחב למדי: "לא פורט מי ייחשב בכיר ומי ייחשב כמומחה נדל"ן". יתרה מכך, לדברי השופטת, אפילו לא צוינו תנאים שניתן ליישם לצורך זיהוי מי יכול להיכלל בקטגוריה של עו"ד בכיר מומחה נדל"ן. יתרה מכך, כותבת השופטת שבח, בתניית הבוררות ציינו הצדדים דרישה חלופית – "שופט מחוזי בדימוס" כבורר. אלא מאי, הנחת הבסיס בפרקטיקה המשפטית היא שלא כל שופט מחוזי בדימוס הוא מומחה לנדל"ן שמעודכן ומעורה בקידום פרויקטים עדכניים – דבר המפחית עוד יותר את דרישת הצדדים לעו"ד בכיר מומחה נדל"ן ואת בקשתם לפסול את הבורר שמונה כיוון שאינו עונה על הדרישה.

פסק הדין כאמור, ממחיש את החשיבות בניסוח הסכמים בעלי תניית בוררות, והסכמי  נדל"ן  בפרט (על כל סוגיהם), עם דגשים לפרטים ברורים באשר לזהות ולמוניטין של הבורר העתידי, במידה ויתגלעו מחלוקות בין הצדדים. ככל שהניסוח יהא עם דרישות ספציפיות יותר והגדרות ברורות, כך תצטמצם המחלוקת ואפשרויות הפרשנות של מי מהצדדים.

לשיטתי, רצוי וצריך להוסיף ולגדר הן את כישוריו של הבורר והן את המוניטין שלו. לדוגמה: עו"ד שעוסק בפועל לפחות מעל 10 שנים בתחום הנדל"ן, ולגבי המוניטין ניתן לגדר את הדרישה ולחדדה, למשל: עו"ד החבר בוועדת הנדל"ן של לשכת עורכי הדין או עו"ד שעובד במשרד העוסק אך ורק בתחום הנדל"ן.

ככל שהתנייה תהיה ברורה ו-ודאית יותר באשר לניסיונו ומומחיותו של הבורר, אזי הסיכוי להיגרר לבית המשפט בדבר מחלוקות מקדמיות – פוחת. כפי שקרה במקרה אחר (ת"א 45253-11-21) בו נמצאה לכאורה עילה לפסילת המינוי של משרד המונה לבוררות משום שהפירמה לא נכללה על 10 המשרדים המדורגים כראשונים על ידי דירוג דן אנד ברדסטריט (כפי שהוגדר בתנית הבוררות בהסכם בין הצדדים).

לכן, רגע לפני חתימה על ההסכם, יש לבדוק היטב חזור ובדוק, גם בתניית הבוררות, כי לא נותר פתח לפרשנות ולא הוספו ביטויים עמומים דוגמת בכיר או מומחה או בעל  ניסיון.

הכותבת היא עו"ד יפעת אלוק ממשרד אלוק ושות' המתחה בליטיגציה מסחרית וסכסוכי נדל"ן