"בזמנו לגלגו על זה שאמרתי שאחרי שראש הממשלה ייכנס לתפקיד ולי תהיה השפעה, נעצור את עליית מחירי הדיור תוך שבועות, כמה חודשים. הנה זה קורה". את הדברים הללו אמר שלשום פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה, ומי שמשמש גם כיועצו הכלכלי של ראש הממשלה בנימין נתניהו. שמחון, שעמדותיו לעיתים שנויות במחלוקת, לא התבלבל כלל כשהדגיש בוועידה השנתית של רשות מקרקעי ישראל, מי בעצם האחראי העיקרי לקיפאון במחירי הדיור.

שמחון הוא פרופ' לכלכלה. הוא בטח זוכר שבשיעורי מבוא לכלכלה לומדים על היחסים בין היצע לביקוש. כשהביקוש גובר על ההיצע, המחירים עולים. כך קרה ב-15 השנים האחרונות בשוק הנדל"ן הישראלי. הדמוגרפיה הגואה, האמונה בקרב הישראלים שהם חייבים דירה בבעלותם, וגם – החסמים והבירוקרטיה שגורמים לקשיים בהנעת פרויקטים ולבניית-חסר של דירות, הובילו לביקושים אדירים לצד היצע נמוך משמעותית.

כך מחירי הנדל"ן מתחילת גל העליות בחלקן האחרון של 2008 ועד לחודש מרץ השנה, זינקו בכ-180%, כלומר מחיר ממוצע של דירה כמעט ושילש את עצמו בתוך פחות מ-15 שנים, מול עלייה של 25% בלבד במדד המחירים לצרכן, ועלייה של כ-50% בשכר הממוצע במשק באותו פרק זמן.

בחודשים האחרונים המגמה של עליות בלבד, החלה להשתנות. הזינוק שהגיע לפני כמה חודשים לרמה שנתית של כ-20%, הלך והתמתן. מנתוני הלשכה המרכזית שפורסמו לפני ימים אחדים עולה כי מחירי הדירות החדשות נותרו ללא שינוי בחודשים דצמבר 2022-ינואר 2023, ביחס לחודשיים שלפני כן – אוקטובר-נובמבר 2022. אבל נתון מעניין אף יותר הוא מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית (כגון דירה בהנחה), שהצביע על ירידה של 0.5% בחודשיים האחרונים.

האם הדבר קשור לשחרור חסמים ובניית יתר של דירות? האם הממשלה הציגה תוכנית מוסדרת וברורה להורדת להפחתת מחיר הדיור ולהגדלת ההיצע – וכך הוציאה את התוכנית הזו לפועל? לא לשאלה הראשונה, וברור שלא לשאלה השנייה. עם ריבית שנתית של 4.25% שכבר הקפיצה את המשכנתא בכמעט 1,000 שקלים בשנה, הישראלים ממתינים על הגדר ולא רצים לקנות דירות. לא קונים דירות? הקבלנים מוכרים הרבה פחות דירות. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לפני כשבוע, עולה כי בחודש ינואר השנה נמכרו 2,570 דירות חדשות, ירידה של 7.4% ביחס לדצמבר 2022, וירידה של 40% ביחס לינואר 2022 – אז נמכרו 4,400 דירות חדשות. הקבלנים תקועים כרגע עם מלאי דירות בשיא של מעל 50 אלף, והתחלות הבנייה ירדו אף הן.

קשה למצוא בענף הבנייה מישהו שמצליח להישאר אופטימי לנוכח המצב הנוכחי. לא המדינה שמתקשה עכשיו לשווק קרקעות לבנייה למגורים ולשכירות ארוכת טווח, ולא הקבלנים שתקועים עם מלאי דירות עצום – וריביות אדירות על המינוף שלהם.

אבל המצב הנוכחי כנראה שלא ימשיך לעד. שוק הדיור בישראל מציג לאורך שנים עליות מחירים. כן, יש תקופות של ירידות קלות, אבל בפרספקטיבה לאחור – המגמה ברורה. גם מהמצב המשברי הזה עבור ענף הבנייה – שמעלה חשש לגל של פשיטות רגל בקרב יזמים וקבלנים –  אנחנו נצא, ובלי שיווק סיטונאי של קרקעות, פישוט הרגולציה, קיצור הליכי התיכנון והגברה דרמטית של תוכניות התחדשות עירונית – הערכות בענף הן שתוך שנה-שנתיים המחירים יזנקו שוב, בדומה למה שראינו בשנים האחרונות. "בפועל אנשים צריכים לגור איפשהו", אמר גורם בענף לפורטל חדשות מרכז הבנייה", "כרגע יש קיפאון, אבל באיזשהו שלב הריביות יפסיקו לעלות והמחירים יחזרו לעלות – כי יש עודף ביקוש במדינת ישראל. יש עצירה בהתחלות הבנייה, ואחריהם יטוסו המחירים למעלה. אם אני רוכש חכם ויש את האפשרות לקנות, אז עכשיו קונה כי בעוד שנה ושנתיים, המחירים יעופו אחרי שהריביות יירדו וההיצע יישאר נמוך".

מעניין אם כשהמחירים יחזרו לעלות, ייקח על זה פרופ' שמחון גם קרדיט? נראה שלא.