שנת 2023 הייתה מאד מאתגרת לענף הבנייה. לכל אורכה סבל המשק מריבית גבוהה, שמשפיעה על הקבלנים ועל רוכשי הדירות, כך שנתוני המכירה היו נמוכים ביחס לשנים קודמות. בנוסף לזאת, ברבעון האחרון של השנה ישראל הייתה במלחמה, מה שפגע עוד בנתוני המכירות – אך גם בבנייה עצמה, על רקע מצב החירום והמחסור בידיים עובדות.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בלי קשר בהכרח למלחמה, בשנת 2023 הונפקו היתרי בנייה עבור 72,780 דירות, ירידה של כ-6% לעומת השנה שלפני כן. ואולם, טרם החלה בנייתן של 58.3% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון הרביעי של 2023 ושל 37.7% מסך הדירות בהיתרים שהופקו ברבעון השלישי של שנה זו. נתונים אלו מתממשקים עם נתונים שכבר פרסמנו לאחרונה, על כך שלמרות קיומם של היתרי בנייה, יזמים רבים לא מממשים אותם. לראייה, בתל אביב ישנם היתרים לכ-3,500 יחידות דיור שהיזמים טרם החלו בבנייה.

בשנה החולפת החלה בנייתן של 62,030 דירות, ירידה של 8.9% לעומת 2022. כ-93.6% מהדירות הן דירות תוספתיות למשק. כלומר התחלות הבנייה נטו עומדות על 58,080 דירות, כאשר 3,950 דירות קיימות נהרסו במסגרת התחדשות עירונית. ברבעון האחרון של השנה, שכמעט כולו היה בתוך מלחמת חרבות ברזל, החלה בנייתם של כ-14 אלף יחידות דיור, נמוך ב-20% ביחס לרבעון השלישי של השנה.

כ-66.6% מהדירות שהחלה בנייתן, נבנו למטרת מכירה, מהן כ-11.8% בסבסוד ממשלתי (4,890). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז המרכז, כ-1,950 (39.8%). במחוז דרום היו 1,130 (23%).

בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-11,490 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש – במסגרת התחדשות עירונית. מעל מחצית (כ-53.4%) נבנו במחוז תל אביב, ו-23.7% במחוז מרכז. כלומר, כ-80% מהדירות בהתחדשות עירונית נבנו במרכז, דבר שמצביע שוב על הבעיה לבצע התחדשות עירונית בפריפריה.

ואיפה החלה בנייתם של הכי הרבה דירות? ירושלים מובילה את הטבלה עם 5,780 יחידות דיור, תל אביב אחריה עם 5,080, אשדוד שלישית עם 2,590, בת ים רביעית עם 2,100 וחמישית נתניה עם 1,825 דירות.

באשדוד נרשם זינוק של 125% בהתחלות הבנייה ב-2023 ביחס ל-2022, ואילו בנתניה ירידה חדשה של מעל 28%. חיפה, שישית ברשימה, רשמה את הזינוק המרשים ביותר מקרב הערים הגדולות – עם 1,800 התחלות בנייה, ביחס ל-731 בשנה שלפני כן.

השנה המאתגרת הובילה גם לירידות חדות בהתחלות בנייה, כפי שנרשמו בבאר שבע (ירידה של 56.5%), אשקלון (46.5%) ובית שמש (45.5%).

נתון מעודד, יחסית

כאמור, מבחינת גמר בנייה, נראה שהקבלנים פעלו לעשות כן, גם כאשר נתקלו במצוקת כוח אדם קשה. ב-2023 הסתיימה בנייתן של 57,895 דירות, עלייה של כ-9.3% לעומת 2022. לצד העלייה שנצפתה בגמר הבנייה, יש לציין כי דווח על עיכוב בגמר הבנייה של כ-32.7% מהמבנים, יותר ממחציתם (כ-55.1%) על רקע המצב הביטחוני.

ומהנתון הזה לנתון הבא: משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם ב-2023 עמד על 26.9 חודשים, ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין, היה 32.8 חודשים. לא מן הנמנע כי נתונים אלו יעלו בשל הבעיה באתרי הבנייה.

בסוף 2023, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-170.3 אלף דירות. כמחצית מכלל הדירות בבנייה פעילה נמצאות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז (25.1% ו-24.7%), לעומת 7.4% במחוז חיפה.

עולה כי בחודש אוקטובר, עם התחלת מלחמת חרבות ברזל, רק 23% מאתרי הבנייה היו פעילים בצורה מלאה או חלקית. בדצמבר הנתון כבר זינק ל-61% . לאורך התקופה, אחוז הפעילות במבנים למגורים גבוה יותר לעומת מבנים שאינם מיועדים למגורים. כמו כן, נראה כי מרבית תשומות העבודה מוקדו בפרויקטים גדולים הכוללים מבנים עם מספר דירות רב. 

הפגיעה הקשה באתרי הבנייה

מסקרי בזק שקיימה הלמ"ס על מצב העסקים עלה כי באוקטובר כ-62% מהעסקים בענפי הבינוי היו בתעסוקה מינימלית או אף בסגירה זמנית. היקף העסקים הללו הצטמצם באופן משמעותי במהלך נובמבר ודצמבר, ושיעורם עמד על 34% ועל 24%, בהתאמה.

בסקר הערכת מגמות בעסקים, הצביעו הנשאלים על כך שמלחמת חרבות ברזל משפיעה בצורה משמעותית הרבה יותר על הפעילות באתרי הבנייה ביחס למבצעים ביטחוניים קודמים. בכוכבית יש לציין כי "חרבות ברזל" היא מלחמה ארוכה שכבר אורכת כמעט חצי שנה, קשה ומשמעותית הרבה יותר ביחס למבצעים הצבאיים שהיו לאחר 18 השנים האחרונות, ואף יותר ממלחמת לבנון השנייה.

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, המשמש כמנכ"ל חברת צמח המרמן, אמר כי "התחלות הבנייה מתקיימות גם במקרים שבהם אין עובדים זרים וכוללות עבודות עפר, דיפון וביסוס שמבצעים קבלני משנה ועובדים שרובם ישראלים. מה שרואים כעת בשטח הוא עבודה של יזמים אופטימיים שמעריכים שבחודשים הקרובים יהיו להם עובדים בעבודות ליבה להמשיך את הבנייה. לאחר חצי שנה של שיתוק מעל חצי מענף הבניה והתשתית, לא רואים עדיין צבירה בקצב מספק של עובדים שיוכלו להמשיך את הבנייה. העלייה בהיקף סיום הבנייה היא תוצאה ברוכה של מתן עדיפות מובהקת בהקצאת כח אדם לפרויקטים שקרובים לסיום על פני פרויקטים שמועד סיומם רחוק, כדי לאפשר מסירת דירות מהירה. נזכיר כי בתחילת המלחמה פנתה ההתאחדות בבקשה למנהל התכנון, ועדת הפנים בכנסת וליו"ר המועצה הארצית לתכנון ובניה להקל את מתן אישורי אכלוס לפרויקטים קרובים לסיום והנה התוצאה של החלטתם החשובה. עם זאת, הממשלה חייבת להתעשת ולייצר עכשיו ומיד את התנאים לטיפול מידי במחסור בעובדים בענף".

בהתאחדות בוני הארץ הוסיפו כי "התחלות הבניה ברבעון ב-2022 עמדו כבר על כ-20 אלף דירות, נתון שמשקף את התפוקה של העובדים בענף באופן מלא. אנו רואים כי העדר העובדים הפלסטינים גורם לירידה של 30% לפחות ביכולת הייצור של דירות כפי שבאו לידי ביטוי ברבעון האחרון של 2023. ניתן גם לראות את הפער של 7,000 יחידות דיור בין היתרי הבנייה להתחלות הבנייה שמעיד על בעיית המחסור בעובדים. ההיעדרות המתמשכת של העובדים בשנת 2024 תוביל להמשך ירידות בהתחלות הבניה בשני הרבעונים הראשונים של השנה מה שיגרום ללחצים נוספים לעליית מחירי הדירות".