רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) עומדת לא אחת במוקד הביקורת על כך שהתנהלותה היא אחת הסיבות למחירי הדיור ההולכים ומאמירים. בכנס "עיר הנדל"ן" הנערך באילת, התקיים שיח פתוח בהנחיית העיתונאי מתן חודורוב מחדשות 13, עם בכירי הרשות על עבודתם ועל מאחורי הקלעים של רמ"י.

סמנכ"ל רמ"י ערן ראובני, אמר: "רמ"י מנהלת 95% ממקרקעי ישראל, כ-40% משטחי ישראל תפוסים על ידי כוחות הבטחון. מעבר לזה שטחים ירוקים – עוד 30%, רמ"י לא אמונה על מדיניות התכנון הארצי, יחד עם זאת היא היזם הגדול בישראל"

חודורוב הציף את הביקורת על רמ"י: עיקר הביקורת היא כי כמשווקים של הקרקע, אתם במשך שנים משווקים את הקרקעות בשיטת כל המרבה במחיר, היזם מגלגל בתורו את הסכומים לנו הקונים

על כך ענה ראובני: "למעלה מ-70% מהשיווקים של רמ"י היו במחיר מטרה ומחיר למשתכן. אם נסתכל רגע בתמונה ארצית, אז כשאתה יוצא מהמרכז, אתה לא מגיע ל-300 אלף שקל לערכי קרקע".

אחד הצופים באירוע צעק לעבר ראובני: "זה לא נכון, איפה ראית כזה דבר?". ראובני ענה: "דימונה". מהקהל נשמעה התשובה: "בלי תעסוקה קרקע לא מעניינית".

חודורוב המשיך: אתה אומר שיש פה מדיניות של פיזור האוכלוסייה?

ראובני: "זה נקבע על ידי קובעי התכנון. רמ"י מנהלת את הקרקע, היא לא בעלת הקרקע. המדינה היא בעלת הקרקע".

חודורוב: למה הפקק האדיר הזה?

גילי טסלר, מנהלת התכנון של רמי במחוז תל אביב: "משנה לשנה המצב מחמיר ויש כמה סיבות – עתודות הקרקע הולכות ומתמעטות, במחוז תל אביב יש הפניה בשנים האחרונות להתחדשות עירונית, לא קרקעות חדשות. ועם זאת יש הרבה עתודות קרקע עם חסמים, כמו מחנות צבא".

חודורוב: הרבה ועדות מקומיות עצמאיות במחוז שלך, זה לא מקל?

טסלר: "לא תמיד הרשות המקומית רואה עין בעין את מה שאנחנו מציעים, למרות שאנחנו מתכננים עבורה, וגם זה יוצר פקקים".

חודורוב: בסוף, במבחן התוצאה, יותר ממיליון שקל ליחידת קרקע באזור המרכז זה לא סכום שפוי

טסלר ענתה: "אנחנו לקראת סוף הדרך, מחירים של מיליון שקל לקרקע זה אמת". לדבריה, "התמהיל של הדירות ברובע דב (שדה דב) הן 53% מהדירות קטנות, 16 אלף יחידות דיור, אז הקטנת גודל הדירות, פעם נוספת שיווקים שהם לא בסטטוריקה של התכנון, שיווקים להשכרה".

חודורוב: המחיר מפוקח או תנאי שוק חופשי?

טסלר: "25% מחיר מפוקח. ההערכה נמדדת ב-20% הקטנה של מחירי השכירות ומתוך כל זה, יש 2,400 יחידות דיור בר השגה בקרקעות עירוניות".

חודורוב: למרות זאת מחיר גבוה גם לשכר הדירה. האם יש צעדים נוספים על אלה שראינו עד היום שאת שוקלת כדי שנראה מחירים זולים יותר לרכישה והשכרה?

טסלר: "להגדיל את הנפח של ההשכרה שתיתן איזשהו פייט למכירה עצמה. לזה נוספות החלטות ממשלה שאמורים לדחוס את המחירים למטה".

חודורוב פנה לאילן דגני, מנהל מרחב חיפה ברמ"י: באיזו תגובות אתם נתקלים מראשי הרשויות המקומיות בנוגע לתמהיל האוכלוסייה?

דגני: "רואים שישובים קטנים מנסים בכל כוחם להישאר ישובים כפריים קטנים. כל תכנון אחרי שכבר מאושרות התוכניות הגדולות, נתקע שם כי לא מסכימים להתקדם איתנו. אנחנו נמצאים היום על סדר גודל של 94 אלף יחידות דיור. המאבקים הם של ראשי הראשיות והם עומדים בסירובם. אנחנו מנסים בכל כוחנו שהשיווקים יהיו מתואמים עם ראשי הרשויות".

חודורוב: במגזר הערבי אתם באים עם מחירי מינימום של רמ"י אבל בני המקום אפילו בג'סר א-זרקא לא יכולים להתמודד כי אין להם כסף

דגני: "בכל התוכניות של המגזר הערבי, המדינה לוקחת על עצמה הפרשות לצורכי ציבור של 65%. המחירים הם מחירי מינימום של 35% מערך השומה, אנחנו שמים תג מחיר מאוד נמוך"

חודורוב: עובדה שהתושבים המקומיים לא מצליחים להתמודד, אולי זה לא מספיק נמוך

דגני: "הקושי המרכזי הוא חוסר היכולת שלהם לגייס משכנתאות בגלל המצב הסוציו-אקונומי וזה מערים עליהם קושי שאין במגזרים אחרים. יש גם חשש של ראשי רשויות מגורמים עבריינים ברמה שאומרים לנו להוריד את המכרז מהאוויר. מכת פרוטקשן שגורמת לחסימה של התפתחות".

חודורוב: בוא נחזור לחיפה. אם בתי הזיקוק יפונו, אתם ברשות אמורים לנהל את זה. מה תעשו עם הקרקע הזו?

דגני: "נכון להיום עובדים שמונה צוותי תכנון על 11 תוכניות ועושים כל מה שרק ניתן לקדם את התוכנית. אלה הכוונות, זה לא משהו שיתחיל מחר, זה התחיל לפני כמה חודשים, מדובר פה ב-80 אלף יחידות דיור על חורבות בתי הזיקוק, שטחי תעסוקה ומסחר. בשורה שתתרום להורדת מחירי הדיור בעיר. יש פה תוכנית גדולה מאוד שהיא הפרויקט המרכזי שלנו".

אפרת שטראוס, השמאית של רמ"י, אמרה: "למעשה מאגר השמאים שבו משתמשת הרשות הוא מאגר אובייקטיבי שנקבע על ידי משרד המשפטים – כ-60 שמאים פרטיים לכל הארץ. אנחנו לא מתערבים כדי לעלות את המחיר, אני – כמי שנמצאת בוועדות השונות – בודקת שלא נפלה טעות, אנחנו לא מתערבים בשומות".

חודורוב: הטענה היא שהמדינה מנסה להתערב בשומות כדי להעלות ערך המקרקעין שלה כדי לגלגל את זה על הצרכנים

שטראוס: "בעת האחרונה אנחנו הולכים יותר ויותר לכיוון של טבלאות מחירים, וזה מאפשר גם מהירות וגם בהירות ליזמים, אנחנו הולכים לכיוון של AI (בינה מלכותית).

חודורוב: בעתיד לא נצטרך שומה חדשה מרמ"י, אלא נוכל לקבל ערך שומה ממוחשב?

"בהחלט", ענתה שטראוס.  

חודורוב: יש מקרים שבהם אף יזם לא ניגש. יכול להיות שמחיר המינימום של רמ"י היה גבוה מידי?

שטראוס: "בהחלט, אבל בוא נזכור שהתוכנית מתווה את היעוד ולא הביקושים".

חודורוב: מה כן תוקע את השחרור ההמוני של הקרקעות אם לא השומות? אם לא מחירי הקרקע, אז מהו צוואר הבקבוק שעוצר היום את השחרור ההומני של קרקע לשוק

שטראוס: "אין היום קרקע שיושבת על המדף, ואכן השיווקים בשנתיים האחרונות הם שיווקי שיא, מעל 100 אלך יחידות דיור. ההתייחסות צריכה להיות גם לרגולציה, צריכה להיות התייחסות כוללת".

חודורוב פנה למאיר פרי, מנהל אגף אסטרטגיה ברמ"י: אתם מפנים קרקעות שכבר נמצאות בשימוש, כדי שיהיה ניתן לנצל אותן לטווח הארוך. איך זה עובד?

פרי: "רמ"י עושה מהלכים ארוכי טווח בהם אנחנו מנסים לסרוק את קרקעות המדינה במגוון רחב של תחומים, למשל – פינוי מחנות צה"ל, ולמעשה בתהליכים האלה אנחנו מנסים לתפוס קרקע שהיא לא מנוצלת בצורה מטיבה. אנחנו מייצרים סקרי תכנון כדי לבחון את הייתכנות הכלכלית של הקרקעות האלה. רמ"י מממנת באמצעות הקרקע את ההעתקה של אותם גופים, כמו ירידה של תעשיות ביטחוניות דרומה".

פרי סיפר על "הסכם משמעותי עם חברת חשמל, 16 נכסים, מהלכים כאלה עולים הרבה כסף. אין לגופים כאלה אינסנטיב אמיתי לזוז וההתאמה המושכלת הזו גורמת לכך שמרוויחים שלוש פעמים: הרשות המקומית מרוויחה מזה, סך ההכנסה מהפרויקט הולך להחזיר את העלויות של הפרויקט הזה, חברת חשמל, מקורות או תע"ש, העתקה של הנכסים האלה".

חודורוב: הבעיה שאם אתם מקימים שם מגורים, העירייה מגדילה את הגירעון שלה

פרי: "בסוף הדבר הזה נעשה תוך התארגנות תכנונית, סופר יעילה ומושכלת. פעם שניה אתה משדרג את אותו המתקן ובסוף רמ"י מייצר עוד תקבולים ועוד מכירות וכו'".

חודורוב: לסיום אני רוצה לחזור לזווית הדיגיטלית. אני מבין שהשנה נכנסה רפורמה בתחום המכרזים המקוונים

ראובני סמנכ"ל רמ"י: "רמ"י התחילה לפני שלוש שנים בתהליך של דיגיטציה. זה לא סוד שאנחנו לא זוכים במחמאות בכל מה שקשור לשירות לקהל. אנחנו בעיצומו של מהלך מאוד נרחב של החלפת מערכות הליבה של המחשוב. אנחנו מטפלים ביותר משני מיליון חוכרים, אנחנו המשרד הממשלתי הראשון שהוסמך. מ-1 בינואר כל המכרזים שלנו יהיו מקוונים".