האם המשבר הפיננסי בנדל"ן הוא אפיזודה חולפת או מלחמת התשה, מי האשמים במחירי הדיור הגבוהים, האם הקיפאון של היום יוביל לזינוק משמעותי במחירי הדירות בעתיד הקרוב, ומה התפקיד שלנו – כציבור – בכל המשוואה הזו? פאנל שערך מרכז הבנייה הישראלי במוזיאון מגדל דוד בירושלים, הצליח להוציא את האמוציות מהמשתתפים – בהם יזמים, גופי מימון ועוד.
עוד לפני הפאנל, סיפרה פנינה אלה, מנהלת סקטור הבנייה והנדל"ן בבנק מזרחי טפחות, בהרצאה כיצד השוק שינה כיוון בין 2022 עם שיאים בענף, לבין 2023 עם ריבית גבוהה, ירידה במחירי הדיור, ירידה חדה בקצב התחלות הבנייה, ואי-הצלחה למכרזי רמ"י. להערכתה, הריבית תישאר ככל הנראה ברמות הגבוהות לפחות בכמה השנים הקרובות, במטרה של בנק ישראל לבלום את האינפלציה.
אלה הציגה כיצד החזרי המשכנתאות זינקו בשנה האחרונה, בשל עליית הריבית, בפרקי זמן שונים של 20 ,25 ו-30 שנה, ברמה של כ-1,000-1,200 שקלים בחודש. מבחינת היזמים, החזר הריבית השנתית להלוואת קרקע ממוצעת של 70 מיליון שקלים, זינק בכ-3.5 מיליון שקל, כך שעד לתחילת הליווי, צפוי לשלם היזם תוספת לא פחות משמונה מיליון שקל הוצאות מימון – המוות כ-8% מעלות הקרקע.
הדירות יזנקו ב-30% בשנה הבאה?
עו"ד אברהם ללום, בעלים של משרד בתחום הנדל"ן, שהנחה את הפאנל, אמר בפתיחת דבריו, כי "מה שאני שומע ממנכ"לים, בעלי חברות נדל"ן ושמאים, הוא שעוד כשנה תתחיל העלייה. כמה? נראה שיהיה זינוק של בין 10% ל-30%. השאלה מה יקרה עד שהמחירים יעלו".
סמנכ"לית חברת אשטרום, אור אריאלי, אמרה: "חברות לקחו יותר עבודות ממה שהן יכולות, ואז הן צריכות יותר השלמות הון. הן במינוף מאד גבוה. יזמים ממונפים נמצאים בבעיה, כי אם בשוק הם לוקחים פריים פלוס 6-7. למי שיש כרגע עודפי מזומנים, יקנה מאלה שנמצאים באיזשהו דפיציט בעניין הזה. בבנקי המשכנתאות ייווצר מצב הזוי של אנשים שיקבלו משכנתאות – כאשר החזר הריבית יהיה גבוה מהחוב עצמו".
על כך העיר רמי לוי, המחזיק ברשת קמעונאות גדולה, חברת תעופה, רשת סלולרית ונדל"ן, כי בנק ישראל לא יעלה את הריבית (הפאנל נערך לפני פרסום הריבית אתמול – שאכן לא הועלתה, א"כ). ולכך הגיבה אריאלי: "זה לא רק הריבית, זה גם המרווחים. למה שהם היו 0.3%, להעלות ל-1.5%? אם פעם עלויות המימון היו 2.5% כשהדירה הייתה זולה, היום – כשהיא יקרה – עלויות המימון הן 7%".
הבעלים של קרן יסודות, יעקב סיסו אמר: "גוף כמו קרן יסודות שמגייס כסף, אם בעבר גייסנו בפריים פלוס חצי ומכרנו בפריים פלוס אחד וחצי, הריבית הייתה 50% מהגיוס. היום מה שנשאר זה רק המרווח. בערבויות חוק מכר לא ראיתי כזאת עלייה. בשנתיים האחרונות הייתה ירידה וזה נבע מהתחרות של חברות הביטוח. כמעט כל חברות הביטוח, למעט מגדל, מנפיקות ערבויות חוק מכר".
איש העסקים עדי צים, אמר: "ליזמים קטנים מאד קשה עם ההון העצמי. יש נהירה מאד גדולה למשרדי המכירות שלנו ושל קבלנים גדולים. יש אנשים שמגיעים פעמיים ושלוש. בתל אביב אין את המכירות שהיו, אבל באזור המרכז יש מכירות. אני לא רואה שהיזמים הפרטיים מורידים מחירים. אם יש לך חמישה פרויקטים עם היתרים, אז בונים שלושה".
עו"ד ללום העיר: "היום רואים חברות שאם פעם חיפשו את הדייר הסרבן כדי לתבוע אותו, היום הן כבר מחפשות את הסרבן כדי שימשיך בסירובו, כדי שהפרויקט יתעכב ולא ייצא את הפועל".
ולמרות זאת, אומר צים, "זו הייתה אחת השנים הטובות בתחום הנדל"ן. יש התקדמות ברשויות המקומיות שעובדות טוב".
איפה המדינה בכל האירוע הזה?
ללום שאל, ספק העיר: "איפה המדינה פה? גם בתחום הדיור להשכרה. היא המריצה שחקנים בשוק ללכת לאפיק מסוים (שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, א"כ) ובסופו של דבר רואים שהאפיק הזה לא ברור.
לוי: "לדעתי המדינה צריכה להתערב. המדינה מכרה ב-300%-400% יותר ממה שהיא ציפתה לקבל. היו יזמים שבאמת רצו, כי אף אחד לא האמין שריבית הפריים תגיע 6.5%-6.75%. הממשלה צריכה להתערב כי היא קיבלה הרבה מאד כסף. למה מחירי הדירות במדינת ישראל עלו? והמחירים עוד יעלו. המדינה צריכה לשנות את שיטת שיווק הקרקעות באופן עקרוני. הגענו למצב הזה שזוג צעיר צריך לשלם עוד 1,200 שקל במשכנתא, שלו שגם ככה עמדה על 5,000 שקל".
בשלב זה התערב יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס בדיון, והתמקד ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י): "כולנו מפחדים מהגוף שנקרא רמ"י. רמ"י ספסרו בקרקעות המדינה והעלו אותם למחירים של פי עשרה מלפני 15 שנה, ולא רק בשדה דב, אלא בנתיבות, בהר חומה. רמ"י ספסרה בקרקעות וזה על חשבון מעמד הביניים במדינת ישראל. בשנתיים האחרונות מחירי הדירות הפכו להיות בגלל רמ"י מאד מאד יקרים, והריבית סגרה את הגולל על הרבה מאד מהלקוחות. היו תקופות שהריבית הייתה יותר גבוהה מהיום, אבל הקרקע הייתה מאד זולה. בהר חומה היה 100 אלף שקל ליחידת דיור והיום 600-700 אלף שקל. מי שבאמת הרוויחה זה המדינה והיא זעקה שמחירי הדירות עולים, אבל היא אחראית לזה"
אחד המשתתפים בקהל העיר מהקהל: "למה המדינה אשמה? היזם בחר לקנות ב-300 אלף שקל ה(ליחידת דיור). הוא לא היה חייב לקנות במחיר הזה".
בהמשך טען היזם יחיאל סגל, מנכ"ל והבעלים של חברת הנדל"ן "בית ירושלמי": "אנחנו בשוק חופשי. אף אחד לא בכה כשהשוק היה בעליות. המהלך הנכון הוא לבדוק איפה מקור הכשל. כשאנחנו באים לדבר על מדינת ישראל, היא לא הפגינה הצלחה גדולה כשהתערבה בשוק באופן אקטיבי. במקום שאנחנו נשלם לבנקים ארבע-חמש שנים על מימון, המדינה צריכה פשוט לקצר את התהליכים. כולם יודעים ועשו את זה – כל חודש העליתי מחיר הדירה ב-1% כי לא הייתה תחרות. הכיוון צריך להיות ריבוי של האפשרויות כלפי הצרכן. יש לנו שכונות שלמות שיש בהן 10-20 חברות שעושות התחדשות עירונית. יש שם ב-800 מטר 7,000 דירות חדשות וכולן ישתחררו בערך באותו זמן, ואז כל היזמים יצטרכו לעשות פרי-סייל".
דבריו עוררו סערה, אבל גם הסכמה. לוי למשל הסכים עם הטענה, אך ביקש לציין כי למדינה חלק לא מבוטל במחירי הנדל"ן: "חייבים לשנות את שיטת השיווק של הקרקעות. המדינה מתנהלת כעסק, היא רוצה להרוויח כמה שיותר כסף כדי לכסות את התקציב. בראש העין ראינו מישהו שזכה בקרקע ב-35% פחות מאחד שזכה בקרקע אחרת שלושה חודשים לפניו. השמאי הממשלתי קובע את מחיר הקרקע. האם הוא יקבע כעת לפי מה שנמכר? איך השמאי יפתח עכשיו בראש העין את הקרקעות? הוא יוריד את מחיר הקרקע? אם הוא יעשה את זה, יקרה מה שקרה בארה"ב ב-2008. איך היזם הזה ימכור את הדירה במחיר נמוך, כשהוא קנה במחיר גבוה".
עו"ד ללום ביקש לדעת מאורן כהן, איש שיווק נדל"ן ובעליה של חברת כהן גרופ, לגבי רכישות של תושבי חוץ בירושלים, כשלדבריו, "רואים פחות משקיעים". כהן דווקא אמר כי "תושבי החוץ בירושלים חיים ובועטים. הם מאד פעילים בשווק היוקרה פה, במיוחד היום, בין היתר בשל התחזקות הדולר. אבל הם גם רוצים להוציא את הכסף משם משום שהם לא בטוחים שארה"ב תהיה מדינה בטוחה בעוד כמה שנים, ולא תהיה בטוחה כלפי יהודים".
"חלק ממהנדסי הערים דבילים"
אריאלי ביקשה להתייחס לנושא ההתחדשות העירונית: "היא העתיד שלנו, ולא רק בתל אביב – אלא גם בפריפריה, ובטח כשהצפון חשוף לרעידות אדמה. המדינה צריכה לתמוך ביזמים כמו שאנחנו עושים. מה שקורה היום הוא שאנחנו מרכזים בין גדרה לחדרה כמות מטורפת של אנשים, שמרביתם מחכים שעה וחצי בפקקים. אז צריך לעשות שינוי חשיבתי ברמת המדיניות הכללית של מדינת ישראל. הפתרון הוא לא רק תחבורה, אלא גם בכל הפרמטרים – כמו תעסוקה. אם לא תיצרו בפריפריה תעסוקה, לא יעברו לגור שם. מצד שני, שם יש את מלאי הקרקעות לבנייה".
צים האשים את המערכת התכנונית המקומית בכשלים בהוצאה לפועל של פרויקטים: "אתה נלחם כל הזמן מול רשויות. אנחנו מחזיקים ב-80 פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, אולם החברה הגדולה בתחום במדינה. כל היום אנחנו במלחמה מול מהנדסי הערים. חלקם דבילים. הם 'יודעים' לבנות ב-4,000 שקל בתל אביב. אני שואל אותם – בוא תבנה ב-400 אם אתה יודע. שמים לך מהנדס עיר אחד שיש לו 7,000 פרויקטים. אנחנו במלחמה אבודה".
"אם המדינה לא תיתן לרשויות דחיפה, למשל מענק של 100-200 אלף שקל על כל דייר, הכל יהיה תקוע", המשיך צים. "צריך להשקיע בתשתיות. הערים לא יכולות לקלות את כמות הדיירים הזאת, וגם לא רוצות. יש פה פרויקטים עם אלפי יחידות דיור, פשוט לרשויות אין עניין לבנות לתושבים חדשים. צריך לעשות שינוי. אם רוצים להריץ כמויות של בנייה, צריך שבכל עיר תהיה ותמ"ל. ראשי ערים רוצים עוד היטלי השבחה? אז תנו ליזמים לבנות עוד חמש קומות שבהן יהיו דירות להשכרה. נתנו הרבה רעיונות לראשי הערים, אבל כולם עובדים בפחד".
סיסו מקרן יסודות, אמר: "המדינה לא ממלאת את תפקידה במשוואה. חצי שנה לאחר הקמת הממשלה, וקבינט הדיור התכנס רק עכשיו לראשונה וההחלטה שהוא מקבל היא סקטוריאלית – לתת הנחה של 50 אלף שקל לדירות זולות. זו החלטה זניחה ולא רלוונטית שלא תשפיע על השוק – ובזה מתעסקים. המדינה קיבלה פרס מנגיד בנק ישראל. בנק ישראל התייחס לאירוע בכלים שלו (באמצעות העלאת הריבית, א"כ), נתן למדינה זמן לעשות משהו, והיא לא עשתה עם זה כלום".
> הצג תגובות