טיוטת התקנות בנושא עסקאות התחדשות עירונית, שפרסם אתמול משרד המשפטים, יועדה להוסיף הגנות לבעלי דירות מפני יזמים שעשויים לנצל את חוסר הידע של הדיירים הוותיקים בפרויקטים שמיועדים להתחדשות עירונית. במשרד ציינו כי הצורך בתקנות נובע מכך שהחקיקה להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, אינה חלה על בעלי הדירות הקיימות במיזמי התחדשות עירונית, אלא רק על רוכשי דירות חדשים.

כך, התקנות המתוכננות שגובשו במשרד, טעונות את אישור ועדת הפנים. בין היתר מציעות התקנות קביעת נוסח אחיד לערבות דירת התמורה, וכי עורך דין יהיה זה שיאמת את חתימת בעל הדירה על חוזה.

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, שהייתה מעורבת בניסוח התקנות החדשות, אמרה אתמול כי בשנים האחרונות קידמנו הליכי חקיקה דרמטיים שנועדו לקצר הליכים ולקדם מיזמי התחדשות עירונית, ואנו שמחים על כך שהם מתבטאים היטב בשוק ההתחדשות העירונית. כעת, מטרת התקנות בתחום העסקאות, היא להגן על הדיירים, להבטיח את הבטוחות עבורם, ולהביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך, והגברת הוודאות בתחום. קיימנו התייעצויות רבות במסגרת גיבוש התקנות, ואני מזמינה את ציבור העוסקים בתחום ואת הציבור הרחב לעיין ולהגיב על טיוטת התקנות שפורסמו".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים משותף בחברת "SK שמאות", המתמחה בייצוג בעלי דירות בעסקאות פינוי-בינוי, אכן מסכים שמדובר בתחום הזקוק להסדרה, אך לדבריו, טיוטת התקנות מציגה מצב בו הכוח נשאר בידיים של היזמים.

בין היתר מוצע שהתקנות יסדירו את הערבויות המינימליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות, כך שאם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי הערבויות המינימליות יהיו ערבויות בהתאם לשווי של דירות התמורה וערבות לתקופת השכירות – כלומר שהערבות תהיה בגובה מחירה של הדירה החדשה בפרויקט. כמו כן נקבע שיהיה נוסח אחיד לערבות דירת התמורה, וכן יחייבו אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. 

כהן מציין כי חתימת עורכי הדין אכן ראויה, אך איך בכלל קובעים בפועל מה שווי הדירה החדשה או מה שכר הדירה הראוי לאורך פרק זמן ארוך של כחמש שנים? לדבריו, זה לא תפקידם של עורכי הדין, היזמים או השמאים מטעמם, לקבוע את שווי הדירה וגובה שכר הדירה. "מה מבטיח לבעלי הדירות שהערכת השווי שיגיש להם היזם בגין דירת התמורה או בגין עלות השכירות בתקופת ההריסה, אכן מבטאת את שווי השוק? לכן התקנות לוקות בחסר והן לא מוודאות מיצוי כלל זכויות בעלי הדירות, זכויות אשר היו אמורות להיות בבסיס ההסדרה".

הוא מוסיף עוד כי "כלל השחקנים הרלוונטיים להסדרה (יזמים, ועדות מקומיות, מארגנים, נציגויות, עו"ד) הם שחקנים חשובים ורלוונטיים מאוד, ואולם השחקן היחיד האמון בסופו של יום על הסדרת התמורות הכלכליות לצערי נעדר מההסדרה החדשה. שמאי המקרקעין מטעם בעלי הדירות הוא הוא הגורם האובייקטיבי, המנוסה בתחום ובעל הכלים המקצועיים הנדרשים, שיכול וצריך לייצג את בעלי הדירות במו"מ מול היזם הן בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בכלל והן בדבר הערבויות הראויות בשווי הדירות הצפויות להימסר בפרויקט ובשווי קביעת שכר דירה הראוי למשך תקופת הפרויקט בפרט".

"כיום למעשה, בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית המיוצגים על ידי שמאי מטעמם, כלל לא זקוקים בפועל להסדרה המדוברת, שכן תפקידו של השמאי הוא לוודא שכל הזכויות הכלכליות שלהם נשמרות לאורך כל חיי הפרויקט באמצעות מנגנונים שמאיים מתאימים", אומר כהן.