10 המכרזים לשיווק 7,100 יחידות דיור במתחם שדה דב, הובילו את בכירי משרד הבינוי והשיכון ורמ"י להצהרות על כך שמדובר במהלך שעשוי להוביל לירידה במחירי הדיור. השכונה, על חורבותיו של שדה דב המיתולוגי, תכלול בסך הכל כ-16 אלף יחידות דיור, מהן 6,900 יחידות דיור "מיוחדות", כלומר להשכרה ארוכת טווח ודירות שיימכרו במסגרת תוכניות ממשלתיות במחיר מופחת, כמו גם דיור לקשישים בדירות ציבוריות.

המכרזים ייסגרו ב-4 בנובמבר, אם לא יידחו. כך לדוגמה, בגוש 6896 במתחם א' שיכלול כ-218 יחידות דיור, מחיר המינימום יעמוד על 98 מיליון שקלים, עם הוצאות פיתוח של כ-37 מיליון שקלים – כלומר כ-620 אלף שקל ליחידה. ב-10 מכרזים בגוש 6896 במתחמים משווקים בין 62 יחידות (מחיר מינימום – 25 מיליון שקלים רק לקרקע, א"כ), לבין 275 יחידות דיור עם מחיר מינימום של 98 מיליון שקלים והוצאות פיתוח על סך 46 מיליון – כלומר כ-520 אלף שקל. במכרז הגדול ביותר ישווקו 437 יחידות דיור בגוש 6900 במחיר מינימום של 141 מיליון שקלים, עם הוצאות פיתוח של עוד 59 מיליון, כלומר לפחות 458 אלף שקל לקרקע לדירה. יש לזכור, מדובר במחירי מינימום. המחיר לקרקע ליחידת דיור צפוי להיות גבוה הרבה יותר.

כבר כיום משווקים במתחם בפרויקטים הראשונים שהחלו להיבנות, דירות ביותר מ-70 אלף שקל למ"ר. כך למשל המחיר הממוצע לדירה בפרויקט ריינבו של ישראל קנדה עומד על כ-8.9 מיליון שקלים, במחיר ממוצע של כ-82 אלף שקל, לא בדיוק מחירים שמתאימים לכלל הציבור. או הפנטהאוז שמכרה חברת אביסרור משה ובניו בפרויקט "אשירה" במתחם שדה דב ב-19.5 מיליון שקלים, לפי 103 אלף שקלים למ"ר, או דירות "רגילות" שנמכרו ביותר מ-80 אלף שקל למ"ר. לכן נשאלת השאלה האם הוצאת מאסה כזו גדולה של דירות באחד המתחמים היקרים בישראל – ישפיע בכלל על המחירים באזור המרכז למשל – כאשר זוג צעיר שאולי רוצה להשתדרג מהדירה שלו בראשון לציון או נתניה, יכול להסתכל על שדה דב כאופציה?

לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, לכמות כזו של דירות עשויה להיות אולי השפעה מקומית – וגם מוגבלת: "האם זה מה שישפיע על מחירי הדיור בארץ? אני יותר בספק לגבי זה. הדירות ייצאו לשיווק במקרה הטוב בעוד שלוש או ארבע שנים, פריסת השיווק תהיה לכל אורך העשור הקרוב – כך שתהיה שלביות ולא כולם ייבנו במכה אחת".

-המדינה מקווה להכניס מהשיווקים האלה כ-20-25 מיליארד שקל, כאילו אנחנו בשנת 2020-2022. לא קצת נסחפו?

"היזמים שייגשו למכרזים האלה, עומדים במציאות שונה למה שהיה לפני שנתיים. היום יש להם שתי בעיות – מימון שקשה להשיג, ועלויות הביצוע שזינקו.

"אני חושב שהקופה שהרמ"י מתכננת לעשות – תהיה קטנה יותר. לא אתפלא אם זה יהיה נמוך משמעותית, לכיוון ה-15 מיליארד שקל. ברור שבשל כמות הדירות הזו, השוק יתמחר את ההצעות שלו בצורה נמוכה ממה שראינו בשנים האחרונות במתחם. ברור שכל יזם סביר יהדק את החגורה שלו".

כשכהן מתכוון להידוק החגורה, אי אפשר לשכוח את "פרשת חנן מור". חברת חנן מור קרסה ונכנסה להליך של הסדר חוב בסוף 2023, בשל רכישה בשנת 2021 של קרקע בשדה דב בשטח של 7.6 דונם ב-1.6 מיליארד שקל, בשיא טירוף המחירים – כשהריבית הייתה נמוכה במיוחד. על קרקע זו ניתן לבנות 381 יחידות דיור, מהן 77 להשכרה ארוכת טווח, מלון של 89 חדרים, וכ-1,500 מ"ר למסחר.

ביולי השנה הודיעה י.ח. דמרי על רכישת הקרקע של חנן מור החזקות בכ-1.1 מיליארד שקל. פרשת חנן מור מהבהבת בעיניהם של היזמים – שלא נראה שירצו להיכנס להרפתקה כזו שעשויה להסתיים בבתי משפט ובצרות כלכליות – כשהריבית כבר הרבה יותר גבוהה.

-חלק מהדירות במתחם מיועדות לשכירות ארוכת טווח, אבל באזור כל כך יקר, גם השכירות – אחרי הפחתה של 20% ממחירי השוק, לא תהיה נגישה לציבור הרחב

"נכון. במחירים שיהיו במתחם, מחירי השכירות יהיו מאד גבוהים".

השמאי אוהד דנוס, לשעבר נשיא לשכת השמאים, מעריך גם הוא שלא תהיה השפעה על המחירים: "מדובר בדירות למעמד הגבוה, וכן, דירות בהישג יד בכמות קטנה יותר, שיימכרו או יושכרו לזכאים. הגדלת היצע היא דבר מבורך, אך כשמוסיפים דירות למרובי הדיור, היה רצוי להגדיל את הניעות. שאותם עשירים ישחררו דירות זולות, אותן יקנו כאלה שמשחררים דירות זולות עוד יותר, וכן הלאה – וכך ניתן היה להשיג השפעה בשוק".

-וזה לא קורה?

"כשהצעד הזה של שחרור דירות יקרות בלבד עומד לבדו, הוא מעשיר בעיקר את קופת המדינה. זה לא רע אבל זה לא משרת את המטרה העיקרית של ייצוב והפחתת מחירי הדיור למעמד הביניים ולזוגות הצעירים".

עו"ד יריב גוטמן, מומחה לנדל"ן למגורים ומקרקעין, אף מגדיל ואומר כי המחירים דווקא יעלו: "מכיוון שמדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות של תל אביב, קל וחומר במיקום מבוקש מאוד, אני צופה שבטיוח הבינוני והארוך המחירים לא רק שלא יירדו, הם אף יעלו, זאת משום שתמיד תהיה אוכלוסייה אמידה שתוכל לשלם שמונה ו-10 מיליון שקל ואף מעבר לכך, לדירות יןקרה ופנטהאוזים".

"ייתכן, אמנם כי בטווח הקצר יהיו יזמים שיתקשו לשווק את מרכולתם, ואולי יהיו גם כאלה שיקלעו לקשיים כפי שאכן קרה עם חנן מור למשל, אבל בהנחה שהשוק יתחיל להתאושש יחד עם התייצבות המצב הבטחוני, אני מעריך שיהיו יזמים שישכילו לצלוח את הימים המאתגרים של התקופה הנוכחית, יוכלו בסופו של דבר לממן את עלות הקרקע ואף להרוויח יפה".

לעו"ד גוטמן ביקורת על עיריית תל אביב, שלא קידמה לדבריו, יותר דירות ברות השגה ו/או בשכירות ארוכת טווח, "כדי לנסות ולגוון את קהל היעד ובמיוחד להביא אליו גם לא מעט אוכלוסייה צעירה ותוססת, ולא רק אוכלוסייה מונוליטית אמידה".