היתרי בנייה ליותר מ-8,000 יחידות דיור השנה, כ-67 אלף יחידות שנמצאת בתהליך תכנוני כלשהו, מיליוני מ"ר שנבנים לתעסוקה, ועשרות ק"מ נוספים לקווי הרכבת הקלה – ירושלים עוברת מהפיכת פיתוח מואצת שלא הכירה עשרות שנים.
על רקע זה, וגם בשל היותה מוקד התעניינות ליהודים מרחבי העולם, העיר גם מהווה מוקד משיכה אטרקטיבי לתושבי חוץ, ומובילה ברכישת דירות על ידם. "הם רואים בה הזדמנות, היא עיר מבוקשת, גם מבחינה ציונית וגם מבחינה דתית", אומר דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "מצד שני, יש בה תנופת הפיתוח והיא מאפשרת היצע גדול של דירות, נותנת פתרונות רכישה שהם לא היו מוצאים במקומות אחרים, לא בהיקף הזה ולא ברמת המגורים".
השיחה עם פלדמן מתקיימת לקראת אירוע "ירושלים של זהב: הזדמנויות נדל"ן בבירה המתפתחת – מגורים, נכסים ומניבים" שיקיים היום מרכז הבנייה הישראלי במעמד ראש העיר ירושלים משה ליאון. באירוע ייקחו חלק יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ערן רולס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל שיכון ובינוי עמית בירמן, מנכ"ל סולל בונה אסף ענבר, מהנדס עיריית ירושלים יואל אבן, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים שירה תלמי, מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים אייל חיימובסקי, מנכ"ל חברת עדן עידו הרשקוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים בירושלים אילן גורדו, ופלדמן עצמו.
"רואים תנופת פיתוח ובנייה משמעותית ביותר בירושלים", אומר פלדמן. "כבנק שמעמיד משכנתאות, אנחנו רואים את הפעילות הרבה שיש בירושלים, כך שהדבר הזה מתחבר היטב עם הרצון של תושבי חוץ להתגורר בירושלים. העיר נותנת מענה לאותם תושבי חוץ – יש בה לא מעט פרויקטים, אפילו יוקרתיים. יש כאלה שקונים בה אפילו יותר מנכס אחד, עבורם ועבור הילדים".
-מה הפרופיל של תושבי החוץ שמתעניינים בירושלים ובישראל בכלל?
"מדובר בלקוחות בעלי פרופיל סוציואקונומי בינוני עד גבוה, אנשים בעלי מקצועות חופשיים, בעלי חברות. יש כאלה שממשיכים לנהל את העסקים שלהם בחו"ל גם אחרי שמגיעים כבר לארץ, ויש להם הכנסה מאותם עסקים.
"אם צריך לאפיין אותם, אז כך – גובה המשכנתא הממוצעת בישראל עומד על כמיליון שקלים אבל הנכסים שרוכשים תושבי חוץ הם בדרך כלל נכסים יוקרתיים יותר ובמחירים גבוהים יותר, כך שגם שהמשכנתאות שהם נוטלים גבוהות יותר".
-ולהם עוד יש מגבלה של 50% משכנתא ממחיר הדירה
"המשכנתאות של תושבי חוץ גבוהות ממיליון שקלים, למרות מגבלה של 50% שקבע הרגולטור. הם רוכשים במחירים שנעים סביב ארבעה-חמישה מיליון שקלים, ויש גם דירות יותר יקרות. מדובר בלקוחות שיש בידם הון עצמי גבוה שמאפשר להם לרכוש גם דירות יוקרתיות יותר".
-וההתעניינות שלהם בישראל נובעת בין היתר מהתגברות האנטישמיות בעולם
"נכון. בשנה האחרונה רואים התעניינות הולכת וגוברת של תושבי חוץ ברכישת נכסים בישראל, בין אם זה להשקעה ובין אם זה מכיוון שהם רוצים למצוא לעצמם 'אזור מפלט' לאור גילויי האנטישמיות, למרות המלחמה שעדיין מתחוללת באזור".
-ומעבר לירושלים, בטח תל אביב גם ברשימת הערים הפופולריות
"ירושלים, תל אביב. נתניה גם – עבור תושבים מצרפת. יש התעניינות גדולה של יהודים גם ממדינות אירופה וגם מארצות הברית.
-לישראלי שמכיר את ישראל, לא קל לשחות בבירוקרטיה ברכישת דירה. מה הבעיות עימן נתקלים תושבי חוץ?
"דבר שתמיד מהווה בעיה הוא שהם צריכים לפתוח חשבון בנק בארץ. זה הליך שכרוך בסדרה של פעולות. אנחנו משתדלים להקל עליהם ככל שניתן, אבל יש רגולציה. הוראת הקבע להלוואת המשכנתא יורדת מחשבון בארץ. זה מייצר תהליך שצריך להשלים אותו.
"בנוסף, חלקם לא כל כך מכירים – אגב כמו חלק מהישראלים יש להודות – כיצד מבצעים רישום דירה בישראל, ולכן יש צורך בליווי של עורך דין שינחה אותם בכל הקשור לרכישת הדירה, המצאת מסמכים לבנק ורישום דירה בטאבו".
-ואפשר להעריך שגם המשכנתאות בישראל שונות בטח מאלה שנחשפו אליהן בחו"ל?
"צריך לציין שהמשכנתאות בישראל הרבה יותר מגוונות ממה שמקובל בחו"ל. בארה"ב למשל אין כל כך הרבה סוגים של הלוואה – יש הלוואה בריבית משתנה או בריבית קבועה. בארץ יש תמהיל הלוואות גדול הרבה יותר. זה אולי מייצר קושי מסוים, אבל זו הזדמנות. הם צריכים להבין זאת – ופה היתרון שלנו כמי שנותן להם שירות מקצועי ע"י מומחים שמסבירים להם על המסלולים השונים, היתרונות והחסרונות של כל מסלול.
מצד שני, יש יתרון במגוון שאפשר להציע בארץ, כי אפשר להתאים טוב יותר את המשכנתא ליכולות ולרצונות של הלקוחות. יש משכנתאות לתקופת הלוואה ארוכה של עד 30 שנה, ישנן הלוואות בריבית קבועה ובריבית משתנה עם ובלי הצמדה למדד. כך שניתן להתאים בצורה טובה את המשכנתא ליכולות ולרצונות של משק הבית".
-אנחנו עדיין במלחמה, הריבית גבוהה, ושוק המשכנתאות בישראל מתחיל לחזור לימי הזוהר של 2022. איך?
"המחצית השנייה של 2024 התאפיינה בגידול די משמעותי של ביקושים למשכנתאות בהשוואה לשנה שעברה. באוקטובר 2023, בו פרצה המלחמה, בוצעו במערכת הבנקאית בישראל משכנתאות בהיקף של כ-4.3 מיליארד שקלים. בחודשים האחרונים כבר הגענו לסביבות התשעה מיליארד. בשיא השיאים, במרץ 2022, הגענו לרמה של 13 מיליארד שקלים וזה היה נתון חריג, כי בחודשים שלפני ואחרי מדובר היה על כ-10-11 מיליארד שקל משכנתאות בחודש, ואנחנו לא מאוד רחוקים מכך עכשיו. אגב, בטרום הקורונה הבנקים נתנו משכנתאות בכ-6-6.5 מיליארד שקל בחודש.
"במחצית השנייה של השנה, יש יותר ויותר לקוחות שהחליטו לחזור לשוק הנדל"ן, חלק מזה אפשר ליחס למבצעים שעושים חלק מהקבלנים, בין השאר באמצעות סבסוד הריבית על המשכנתא למשל. המפקח על הבנקים אמר בכנס לפני כמספר שבועות, שנראה כי הציבור לא מאמין שמחירי הדירות יירדו. נגיד בנק ישראל אמר לאחרונה שהריבית לא צפויה לרדת בקרוב. לכל הדברים האלה אפשר להוסיף כמובן את מבצעי קידום המכירות של קבלנים, וכך יותר ויותר אנשים חוזרים לשוק ורוכשים דירות".
-יותר אנשים לוקחים משכנתאות, המשכנתאות גבוהות יותר, והמשק במצב מאתגר. בשנה האחרונה אתם חשים בהרעה ביכולת ההחזר של לקוחות?
"אנחנו לא רואים הרעה ביכולת של לקוחות לעמוד בתשלומי המשכנתא. עמדנו לצד הלקוחות בשנה האחרונה – בדחיית תשלומי משכנתא בשל המלחמה. אני מזכיר שלאירוע המלחמה הגענו לאחר אירוע מאד מאד משמעותי – הקורונה. בתחילתה לקוחות רבים בחרו להקפיא תשלומים משום שרבים הוצאו לחל"ת. בהמשך רוב רובם של הלקוחות חזרו למסלול תשלומים תקין.
"ואז הגיעה מלחמת חרבות ברזל והיה צורך לעזור לאוכלוסיות מסוימות, כמו מילואימניקים, מפונים, אוכלוסיות שנפגעו ישירות ב-7 באוקטובר. פיתחנו מתווים שמאפשרים להם לצלוח את התקופה ואם צריך לתת פתרונות נקודתיים – נדע לעזור לכל לקוח ולקוח לצלוח את התקופה הזאת".
> הצג תגובות