תמ"א 35 נולדה מהצורך להסתכל על ישראל בשנת 2020. התוכנית פורסמה בנובמבר 2000 ואושרה על ידי הממשלה ב-2005. מדובר ב"תוכנית מתאר ארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח לשימור" שמטרתה הייתה לתת מענה לצורכי הפיתוח של המדינה תוך כדי שמירה על שטחים פתוחים עבור הדורות הבאים. על רקע תפיסת התכנון שנוסחה עוד בשנות ה-50 על פיה צריך לבנות יישובים כדי לבסס את הריבונות על השטח, הציפה תוכנית "ישראל 2020" את החשש מכך שארבעת המטרופולינים הגדולים – תל אביב, חיפה, ירושלים ובאר שבע, יתפשטו ויהפכו למקשה אחת, על חשבון שטחים פתוחים, ולכן תמ"א 35 שנולדה מתוכנית "ישראל 2020" הציבה גבולות ברורים לאותה התפשטות, בין היתר על ידי קידום בנייה בתוך הערים. תוקפה של התוכנית הסתיים ב-2020. 

המטרה העיקרית של התוכנית הייתה לחזק את הערים הקיימות, תוך כדי הימנעות מפרבור, וזאת על מנת לשמור ככל האפשר על שטחים פתוחים. כך הייחסה תוכנית המתאר הזו לאספקטים של התחדשות עירונית, התבססות על תחבורה ציבורית ועוד. היא גם המליצה שלא להקים עוד יישובים חדשים, שפוגעים בשטחים פתוחים ומצריך הקמת והובלת תשתיות, אולם הדבר לא מנע ממשלות ישראל השונות להחליט על הקמת יישובים, בין היתר עבור מפוני גוש קטיף וצפון השומרון בתוכנית ההתנתקות, כמו גם הקמת ישובים כחלק מחיזוק גבולות הארץ. 

כדי ליישם את התוכנית, צורפו אליה שורה של המלצות, כגון יישום של מדינות כלכלית וחברתית, חיזוק שיתוף הפעולה בין הרשויות, חידוש ערים וחיזוק מבנים ועוד. הממשלה אישרה את התוכנית וציינה כי תפעל להטמעת אמצעי המדיניות המצורפים לתוכנית בפעולותיהם וידווחו לממשלה מדי שנה על יישומם.

תמ"א 35 חילקה את ישראל לחמישה סוגי מרקמים, שבכל אחד מהם הוגדרה מדיניות פיתוח שונה. המובילה שבהם היא המרקם העירוני, שמאכלס ויאכלס את רוב אוכלוסיית ישראל ושמיועד לתהליכי פיתוח. במרקם זה ניסו להגדיר שמירת שטחים פתוחים עירוניים ובין עירוניים. מרקם נוסף הוא כפרי, במסגרתו אותם יישובים כפריים יזכו להליכי פיתוח של תעסוקה, וכדי לשמר את אופיין הכפרי, ישומרו שטחים לחקלאות ויוגדו שטחים לתיירות. עוד מרקם שהוגדר הוא שימור ארצי שמטרתו לעודד פעילות פנאי ונופש, ובמסגרתו ישומרו שטחים נרחבים ורציפים בעלי ערכי טבע ונוף. מרקם רביעי הוא שימור משולב שכולל התיישבות ומורשת, וכולל פיתוח מוגבל במרכז הארץ. המרקם החמישי מתייחס לחופי ישראל וכולל שימור החוף והעורף החופי. מטרתו של מרקם זה נועד לשמור את חופי הים פתוחים לתועלת הציבור, על רקע הבנייה הנרחבת בסמוך לסביבה החופים לאורכו של הים התיכון. 

למרות אישורה, התוכנית לא יושמה בצורה מלאה, בין היתר בעקבות שיקולים פוליטיים. כך יצא שמרבית הבנייה בשנים שלאחר כניסתה לתוקף, הייתה בשטחים פתוחים והוקמו יישובים חדשים. בין היתר לאחר המחאה החברתית של 2011, עודכנה התוכנית ב-2012 וקבעה כי המרקם העירוני יורחב ב-2% אל שולי הערים שבהם שטחים פתוחים. כמו כן הוסרו חלק מהמגבלות על בנייה בשטחים עןם ערכי נוף וטבע ובעלי חשיבות היסטורית. שינוי נוסף כלל הוספת זכויות בנייה למגורים בנחלות, כדי להגדיל את היצע הדירות.