שנת 2023 שמגיעה לקיצה בעוד כשבועיים, הייתה מלאת תהפוכות עד כדי כך שקשה לזכור שדווקא החלה טוב ונראתה די מבטיחה. אחרי הקיפאון העמוק בענף הבנייה שהביאה עמה מגפת הקורונה, היה נראה שענף הבנייה בדרך להתאושש. ואז היא הגיעה – המהפכה המשפטית קרמה עור וגידים ומשקיעים, כמו גם רוכשי נכסים וציבור הבונים והמשפצים, שהעדיפו לשבת על הגדר עד שיתברר לאן פניה של ישראל מועדות.

המצב רק החמיר בשבת השחורה של 7 באוקטובר, אז גם פרצה מלחמת "חרבות ברזל", ונראה שאין אחד שיודע בדיוק מה צפוי לנו בעתיד הקרוב. אז מה בכל זאת ניתן להסיק לאור הנתונים הקיימים?  

ללא קשר לעמדה פוליטית, כלכלת נדל"ן מושפעת מפסיכולוגיה והלך הרוח הלאומי הוביל לקיפאון בשל העדר אנרגיה בציבור הרחב לפעול. המצב הרחיק גם לא מעט מתושבי החוץ שמעורבים בשוק המקומי. כפועל יוצא, נרשמה ירידה או הקפאה של שווי הנכסים ובבנייה הרוויה הייתה ירידה חד משמעית בהיקף המכירות שהובילה את היזמים להתגמש במחירים. מנגד ידיהם היו כבולות בשל עלייה דרמטית בעלויות חומרי הגלם התייקרו ועלות העסקת הפועלים.

מתחילת עידן הקורונה, דרך שנת המחאה, ועד למלחמה, אנחנו רואים עליה דרמטית וקיצונית בעלויות הבנייה. הענף השתנה ללא היכר בארבע השנים האחרונות ובמציאות של סוף 2023, עלות בניית פרויקט התייקרה מאז בכ-30%.

סביר להניח שלא נראה ירידה בעתיד הקרוב. כשמוסיפים לכך את יוקר המחיה, הכל נהיה יותר קשה. גם עתודות הקרקע מדללות ורכיב הקרקע הופך ליקר יותר. אנחנו במגמת התייקרויות לא לינארית, אלא כמעט אקספוננציאלית. כרגע אולי פחות מרגישים אותה בגלל הקיפאון, אך נרגיש גם נרגיש, וביתר שאת, כשהשוק יתעורר.

מאז השבת השחורה, נכנס אתגר נוסף ופרט לחוסר החשק ולאנרגיות הירודות שגרמו לרבים לא לבצע רכישות נדל"ן או להתחיל לבנות, נכנס ממד מוחשי נוסף – העדר כוח האדם. כל עוד ימשך המחסור בפועלים, נראה האטה משמעותית בהתחלות הבנייה – אך ברגע שהמשבר יסתיים תגיע גם התנופה. תחילת השנה תהיה קשה ואיטית וייקח זמן להתאושש, אבל ב-long run – להערכתי לקראת סוף 2024 ותחילת 2025 – תגיע גם אוכלוסייה מבוססת של יהודים מהגולה, ובלא מעט פרויקטים יועסק כוח אדם יקר יותר. תנופת הבנייה תדרוש הקלות בקבלת היתרי בנייה ותאיץ את רפורמת הרישוי העצמי – כך שההליך יהפוך למהיר וקל בהרבה.

הכותב הוא האדריכל בועז שניר, שמשרדו מתמחה בבניה פרטית ורוויה