מגדלי משרדים שנושקים לשמיים, טכנולוגיות מתקדמות וכמות ידע ענקית שמצטברת – עולם ניהול ותפעול נכסי הנדל"ן עובר בשנים האחרונות מהפכה, ובישראל ביתר שאת. "בשני העשורים האחרונים ענף הבנייה והנדל"ן בונה מגדלים לגובה" עקב צמצום קרקעות פנויות, אומר לפורטל נדל"ן ניוז אמיר רוזנבלום, מייסד ובעלים של חברת "עידן (ש.נ.י)" ושל "אמיר רוזנבלום- יועצים" והמנהל המקצועי תחום ניהול ותפעול נכסים במרכז הבניה הישראלי וכן של כנס בנושא ניהול ותפעול נכסים שיתקיים ב-29 ביוני במרכז הבנייה הישראלי.

"במבנה טיפוסי של שלוש-ארבע קומות, אין מערכות טכניות, ופתאום עוברים לספינה מפוארת ומשוכללת. חלק מחברות הניהול והקברניטים שלהן, יודעים להשיט ספינה ישנה אבל לא יודעים להוביל את הספינה החדישה. כל אחד יכול להקים חברת ניהול, אין רגולציה".

וזו בדיוק הנקודה. ניהול פרויקט היום מצריך הרבה יותר ידע מבעבר – אפילו ברמת הגנות סייבר, התנהלות סביבה ירוקה, בריאות העובד והדייר, ועוד. כך יקרה בפרויקט עירוב שימושים המאגד בתוכו מאות ואלפי אנשים – דיירים ומבקרים.

"צריך ידע תפעולי ומקצועי גבוה במערכות אלקטרו-מכניות, מערכות גילוי וכיבוי אש, מערכות בקרה להפעלת חניונים – זה מופע מאד מורכב", ממשיך רוזנבלום. "אבל צריך גם ידע ניהולי ואם אין לך את הכישורים, אתה לא יכול להיות 'ראש עיר'".

ומדוע ראש עיר? בסופו של דבר, מה שהיה פעם מוכר וידוע כדמות ניהולית – "אב הבית" והיום מוגדר כמנהל מגדל או מתחם, הוא למעשה "ראש עיר" של בניין עם דיירים ומבקרים רבים. "לזה אנחנו קוראים ומגדירים- אינטגרציה ניהולית", אומר רוזנבלום, "אנחנו רוצים שראש העיר ידע לתפעל את המערכות וגם לנהל את העיר שלו". רוזנבלום נותן לדוגמה את "מגדלי הצעירים" של האחים חג'ג' או פרויקט דה-וינצ'י בתל אביב, אבל בפועל לא חסרים כיום פרויקטים גדולים. בשורה התחתונה מדובר על פרויקטים עם כ-400-500 יחידות דיור, כלומר  לפחות כ-1,500 דיירים שמתגוררים בבניין, "וזה עוד בלי אורחים. כך שכל בניין כזה שווה ערך ליישוב קהילתי קטן. ובדיוק מפה צמח והתפתח עולם ניהול ותפעול הנכסים. היזם או שוכר המשנה, ובעיקר חברות גלובליות שמגיעות עם סטנדרטים יותר גבוהים וברורים, שואלים שאלות מקצועיות שאם כחברת הניהול אין לך תשובה לכך, אתה לא במשחק בכלל".

אחת השחקניות הבכירות בניהול נכסים בישראל היא אלקטרה FM, שמספקת פתרונות מתקדמים בתחום ניהול ואחזקת מבנים. מנכ"ל החברה דני מילוא אומר לפורטל נדל"ן ניוז כי "בעשור האחרון קרתה לא פחות ממהפכה באופן שבו מנהלים במדינת ישראל שירותי 'פסיליטיז-מג'מנט' (FM) למתקנים והמתחמים השונים, ולאו דווקא רק בנייני משרדים. זה יכול להיות בסיס של מערכת הביטחון, בתי חולים, מפעלי הייטק, כביש ומנהרות. כל אחד מהם עברו מ'אין-סורסינג' ל'אאוט-סורסינג' מבוזר ומלא קבלנים עם מכרזים והתמחויות, אבל בסופו של דבר היזם מחזיק במלוא האחריות על האינטגרציה של המהלך. הוא לוקח שירותי חשמל, מיזוג ורשימה של 30-40 סקילינג. נאמר שהוא צריך לשדרג את המתקן, הוא צריך לדעת כיצד לווסת בין כל נותני השירותים כדי שאלה לא 'ידרכו על הבהונות' של אלה. כל אחד מהספקים עושה את הוורטיקל שלו ואם משהו קצת יותר מסובך ויש הרבה שחקנים על המגרש, מישהו צריך לתאם בניהם".

במצב כזה, הצורך בגורם מקשר ומנהל, הולך וגדל, בעיקר כאשר בעלי הבניין לא מבינים בכל תחומי הניהול העכשוויים של בניין רב-קומות ומרובה טכנולוגיות. "על מנת שהחוזקה שלך תבוא לידי ביטוי, צריך להבין שיש כאלה שזה התחום שלהם", אומר מילוא, שמציין כי בזכות ניהול מיטבי של הנכס, "הלקוח מקטין את התקורות", וגם "שכוח הקנייה שלי כנותן שירותי ניהול הרבה יותר טוב משום שאני כתאגיד, יכול להביא לתוצאה עסקית יותר גדולה".

הלקוח של הלקוח שלי – הוא הלקוח שלי

חווית הלקוח עומדת כיום במרכז עולם ניהול ותפעול הנכסים. "דור ה-Y פלוס פלוס כבר מסתכלים על סביבת העבודה כמו הילדים שלנו, ולא כמונו. בני ה-50 פלוס קיבלו משרד, אמרו תודה על המזגן והמעלית", מסביר מילוא. "היום הדור הצעיר מצפה לסביבת עבודה אינטראקטיבית, בריאה ובטוחה, רוצים שתהיה להם חוויה טובה. היום רוצים שתהיה בנייה ירוקה עם אסטרטגיית ESG (אחריות תאגידית) מובנית. מי חשב לשאול אם הבניין ירוק לפני 20 שנה? היום עובד שלא טוב לו עם סביבת העבודה שלו, יתלונן להנהלה שלו. ואז לקוח הקצה – אותו לקוח שהוא למעשה הלקוח של הלקוח שלי – הופך להיות הלקוח שלי. אם הלקוח של הלקוח שלי לא יעוף על השירות שאני נותן לו, המשמעות תהיה שאני אצטרך לעזוב את העבודה".

גם רוזנבלום מתייחס לאותם משתמשי קצה, דיירים או מבקרים, ונזכר כי בפרויקט "פועלים סנטר" ליד ויטניה 1 בו הוא משמש כיועץ ניהול ותפעול, התקיימו "דיונים רבים סביב חוויית משתמש הקצה וחווית העובד".

אך לצד חוויית הלקוח, ניהול נכון משמעו התייעלות כלכלית של הבניין. "חברת ניהול מקצועית תצליח לשפר תוצאות בכפוף לתכנון מוטה-תחזוקה, כאשר מכינים את התשתיות בבניין ל-50 שנה הקרובות. כך אפשר לשפר את התוצאות של הבניין ב-20%. אם אחזקה שנתית של בניין עולה כ-20 מיליון שקל, אז מדובר על חיסכון שנתי של ארבעה מיליון", מפרט רוזנבלום.

"מידטאון ירושלים ו-ורטיקל סיטי (משולש הבורסה) עומדים להיות פרויקטים שאפשר יהיה לנהל את מכלול המערכות והשטחים, כך נביא להתייעלות כלכלית, הכנסות גבוהות ליזם וחווית משתמש מושלמת", אומר רוזנבלום. "הכל נגיש, נוח ופשוט דרך הסלולרי של כל אחד ואחת, איכות האוויר במתחם, מתי מגיעה הרכבת הקלה למשל לסביבת המתחם, שירותי חנייה, שירותי שטיפת רכבים ועוד, ומדובר בתכנון מראש. העלויות לא מאד גבוהות. כל זה מתחבר לכך שמחר בבוקר יש צורך בחברת ניהול שתדבר איתי באותה שפה".

מילוא מוסיף: "דה וינצ'י בתל אביב הוא מגדל בעירוב שימושים שאוכלס לאחרונה, וזה כבר לא חד-ממדי, רק מגורים או מסחרי או משרדים. הכל באותו קמפוס. זה שינוי מהותי וכדי לנהל את זה יש צורך בכלים מתאימים ובגישה ניהולית חדשנית ומקצועית ברגע שאתה מודד משהו עם תהליכי בקרה ודשבורדים נכונים, איכות השירות משתפרת וכך גם המהות הכלכלית והצלחת הפרויקט בהיבטי ניהול שוטפים וראייה ארוכת טווח. אין היום לקוח שמתקשר לשירות ומקבל מוקדנית עם גומי לעיסה בפה. זה לא יכול לקרות. כל החוויה של הדיירים היום היא אפליקטיבית. הם לא מתחילים לכתוב מכתבים. זה נעלם מן העולם. הכל אמור לקרות דרך אפליקציה. כך הלקוח יודע מתי הוא יקבל את השירות, לתת לו ציון, מנהלי המתקן יכולים לראות מה סטטוס השירות. נוצר לנו למעשה תחום חדש, טכנולוגי, ותפקידו לחבר בין קהילת נותני השירות לקהילת מקבלי השירות".

בסוף החודש כנס ניהול ותפעול נכסי נדל"ן

מילוא רואה שינוי מגמה בישראל. "אני חושב שהיזמים והשחקנים הגדולים בישראל ובעולם, עוד לא הבינו עד תום את הערך של ניהול טכנולוגי מרכזי", הוא אומר, אך מוסיף כי "בישראל, אחרי העולם, כן הבינו שהשיטה הזאת לנהל את הבניין לבד ועצמאית, היא שייכת לעבר. אנחנו אחרי השלב הזה".

ב-29 ביוני יתקיים במרכז הכנסים של מרכז הבנייה הישראלי, כנס ניהול ותפעול נכסי נדל"ן – מערכות מים ואינטגרציה ניהולית. זאת לאחר הצלחה של הכנס הראשון שהתקיים בנובמבר האחרון. "מי שלא מגיע לכנס כזה ולכנסים בכלל, מוציא את עצמו ממגרש המשחקים", אומר רוזנבלום, המנהל המקצועי של הכנס. "זו הסיבה שאנחנו מקיימים הכשרות וכנסים. כבר שנים שאנחנו עושים זאת – כאשר המטרה שלנו היא לצמצם את הפער בין הידע בחו"ל לבין זה בארץ".

-אז למה צריך כנס?

"הכנס הוא תוצר של חוסר הלימה בין חוסר הניסיון של חברות ניהול לבין תחזוקת מבנים, במיוחד בפרויקטים של עירוב שימושים. הכנס הפעם הוא עוד קפיצת מדרגה, נדבר גם על מערכות מים עם הרצאות מקצועיות, ולא מעט על אינטגרציה ניהולית באמצעות טכנולוגיות חדשות כמו אפליקציות ניהול, מערכות שליטה ובקרה".

לפרטים על הכנס, תוכנייה והרשמה – לחצו על התמונה מטה>>>