קריית גת תחגוג בשנה הבאה 70 להקמתה. היא נולדה כמעברה לקליטת עולים ב-1954 והתקשתה לאורך השנים לנקות מעצמה את התדמית עיירת הפיתוח. ואולם, קצת גידול האוכלוסייה הפך בשנים האחרונות למשמעותי, לאחר חתימה על שלושה הסכמי גג, דווקא שנים רבות לאחר שענקית הטכנולוגיה אינטל הכניסה לעיר רגל בדמות מפעל ענק, אבל בשלב הראשון לא הוביל לנהירת תושבים חדשים רבים אליה.

אבל כיום המצב של העיר שונה לחלוטין. שכונות מגורים חדשות נבנו, מפעלים וחברות ענק הצטרפו, ולראש העירייה ב-20 השנים האחרונות אבירם דהרי יש תוכנית להפוך אותו ל"מרכז החדש של ישראל" עם תוכנית שאפתנית לצמוח עד 2040 לכדי 400 אלף תושבים.

נכון להיום, מתגוררים בקריית גת כ-68 אלף תושבים, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון לדצמבר 2023. עם תחילת כהונתו של דהרי כראש עיר בסוף 2003, מספר תושביה היה כ-46 אלף. בעשור הראשון לכהונתו, מספר התושבים עלה בקצב נמוך לכדי 50 אלף – גידול של פחות מ-10% ב-10 שנים, ואולם מאז היא זינקה ב-40% בעשור השני. לא פלא עם קצב גידול של 3.7% בשנה, פי שניים מקצב הגידול השנתי בישראל שעומד על כ-2%.

"אנחנו בדרך ל-400 אלף תושבים, שזה ממש עיר מטרופולין", אומר ראש העירייה דהרי בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "אנחנו אבי הסכמי הגג. היינו הראשונים לחתום, והנה אנחנו בדרך להסכם הרביעי. היינו הראשונים בדרום לעשות פינוי-בינוי ב-2018, ואנשים כבר גרים בפרויקטים. נכון להיום, פיצחנו את האתגר הכי הגדול – כולל אישורים".

זינוק במחירי הדירות החדשות – מול דשדוש אצל הישנות

אבל עוד לפני שדהרי יתייחס למהלכים שביצע כדי להצליח להכניס את תחום ההתחדשות העירונית לעירו, נסתכל קצת על הנתונים המספריים. על פי נתוני אתר מדלן, בסוף 2011 מחיר דירה ממוצעת בקריית עמד על כ-680 אלף שקל, מול כמעט 1.2 מיליון בממוצע ארצי. מאז מחירי הדירות בעיר זינקו והגיעו לשיא בסוף 2022 של 1.45 מיליון, עלייה של 115% מול 80% עלייה בממוצע ארצי. אגב, מאז נחתכו כ-100 אלף שקל בממוצע במחירי הדירות בעיר, ירידה דומה לזו שהייתה ברחבי הארץ, על רקע עליית הריביות והמשבר בשוק הבנייה.

כעת מחיר דירה בעיר עומד על קצת מעל 1.3 מיליון שקלים, שהם 16.3 אלף שקל למ"ר – אך עם פערים גדולים בין מחירי דירות חדשות ליד שנייה. בדצמבר 2023 מחירה של דירה חדשה מקבלן עמדה בקריית גת על 2.06 מיליון שקלים (מול 2.83 ממוצע ארצי, א"כ), בעוד מחיר דירה יד שנייה בעיר עומד על כ-1.26 מיליון (מול 1.8 מיליון בממוצע ארצי, א"כ). בעוד המחירים הממוצעים של דירות חדשות זינקו מאמצע 2020 בכמעט 70% (היו אז כ-1.2 מיליון), מחירי דירות יד שנייה מדשדש – כאשר לפני 3.5 שנים הן עלו כ-1.1 מיליון  – עלייה של פחות מ-20%. נתונים אלו יכולים להסביר נהדר את הנהירה להתחדשות עירונית בעיר הדרומית.

עד כה דיברו בפריפריה על הקושי לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית, בשל ערכי קרקע נמוכים יחסית, שהופכים את הבנייה ללא כדאית. מאידך, בתחילה ניסו הרשויות המקומיות לתת מכפילים גבוהים כדי שהמיזמים יהפכו לכדאיים בטבלאות האקסל וכמובן שגם בשורה התחתונה, אבל מהר מאד הבינו שם שמכפילים של 10 ויותר, פשוט עשויים למוטט את העיר – שלא ערוכה מבחינת תשתיות להעמסה כזו. דהרי מאמין שהוא הצליח לפצח את השיטה – שהוא נהנה לכנותה "שיטת דהרי", אותה יציג בפאנל ייעודי בוועידת מרכז הבנייה הישראלי (עיר הנדל"ן) באילת בשבוע הבא. "פיצחתי את האתגר הזה של ההתחדשות העירונית, עם מכפיל נמוך הרבה יותר".

-איך?

"מעבר לזה שערך הקרקע כן עלה אצלנו, אם נותנים מכפיל של 6-7, אין לתשתיות ולעיר עצמה כושר נשיאה. צריך להוריד את המכפיל ובמקביל לשמור על כלכליות. בהתחלה דיברה המדינה על קרקע משלימה שיכולה הייתה לעזור, אבל המהלך הזה בקושי יצא לדרך.

מה שהחלטנו לעשות זה לנייד זכויות בנייה ממתחם פינוי-הבינוי לקרקע נקייה שיש ליזם – אני יכול לתת לו את זה גם לשפ"פ (שטח פרטי פתוח, א"כ). ממש כמו קרקע משלימה, אבל בקרקע פרטית".

-נשמע נהדר. אז מה הבעיה שנוצרה?

"היזמים התחילו לחפש לרכוש קרקעות פרטיות, אז רוב בעלי הקרקעות התחילו להעלות מחירים. וגם כך אין מספיק קרקעות פרטיות. אז אמרנו – נעשה מתחמים משולבים פניוי-בינוי ועיבוי, מה שהצליח להפחית בעשרות  אחוזים את המכפיל הכלכלי. ואז נוצרה עוד בעיה – באו דיירים שאמרו שהם במתחם העיבוי בעוד שדיירים אחרים יקבלו קרקע חדשה בזכות הפינוי-בינוי".

-כלומר התלוננו על חוסר שוויון

"כן, אבל אנשים שכחו את המהות העיקרית של התחדשות – לחזק את הבניין. בכל זאת אמרו לנו – לא הוגן שאנחנו נהיה בעיבוי והשכן בפינוי. אז מצאנו גם לזה פתרון. את הדירה במתחם המעובה, היזם ימכור בשוק החופשי, ובעל הדירה המקורי באותו מתחם מעובה, יקבל דירה חדשה".

-אז שוב, הכל נהדר. אז מה הבעיה כאן?

"כן, יש כאן אירוע מס קניה ומכירה. הפעלנו לחצים בחוק ההסדרים החדש כדי שזה לא ייחשב כאירוע מס, וקיבלו את זה".

שיטת העיבוי-פינוי

דהרי טוען בתוקף שהמודל שלו יעבוד בכל רחבי הארץ, וחוזר שוב על הכינוי האהוב עליו כל כך – "תוכנית דהרי". "יש עקרונות שמנחים אותנו – אף בניין לא נשאר מאחור. זה לא חוכמה לעשות ברבע מממתחם הפינוי-בינוי התחדשות, ואת השאר לקבור לעוד 50 שנה. אין זמן, ברגע שהגיעה המלחמה, נכנסנו ללחץ כי אין להם ממ"דים, ומדובר באנשים עם מוגבלות וזקנים, בבניינים ישנים בלי הגנה ומעליות. זה קטסטרופה. ואני עוד לא מדבר בכלל על סכנת רעידת אדמה".

"אני לא רוצה שיפתרו לי 20% מהבעיה וישאירו לי 80% מאחורה. כל פעם אתה פותר בעיה, ואז מגלה אירוע חדש. כך עכשיו נוכל להתחיל לעשות למעשה תוכניות עיבוי-פינוי. אם בא יזם ואומר שזה לא משתלם לו כי המכפיל של העיבוי קטן, אני אומר: בפינוי-בינוי הדייר מקבל 12 מטרים תוספת. אז אני נותן ליזם את העיבוי עם תמורה מקסימלית של 49 מ"ר שאותה הוא ימכור בשוק החופשי, ובעל הדירה יעבור לדירה חדשה עם 12 מ"ר תוספת. כך אנחנו עושים תמהיל של 30% עיבוי עם מכפיל 2, ו-70% פינוי-בינוי שם הוא מקבל מכפיל 4.7. בממוצע יוצא מכפיל של 3.7-3.8".

"כשאתה לוקח מתוך עיר שלמה, מתחם של 100 דירות במכפיל 10, זה עוד נסבל. אבל כשאתה עושה את כל העיר במכפיל 10, אתה לא מצליח לעשות רבע. ברמה עירונית – אף בניין לא נשאר מאחור. החלטנו לעשות מכפיל 3.7 בממוצע בכל העיר – בצורה שוויונית. לא יהיה יזם שירוויח ואחר שיפסיד.

באמצע כל התהליכים האלה, יש לנו תוכנית ענקית לחדש ולשנות את המע"ר שלנו. אז אמרנו רגע רגע, ונולד עוד מודל מהפכני – תוכנית המע"ר שמוסיפה אלפי יחידות דיור על קרקעות פרטיות, ויוצרת מרכז עיר מדהים. גם התוכנית הזו תיכנס מתחת לאלונקה של ההתחדשות העירונית וחלק גדול מהזכויות במע"ר ישמשו כקרקע משלימה פרטית. קבעתי מדיניות שהשבחת זכויות מגורים בקרקעות פרטיות בעיר, תידרש לתמוך בתהליך ההתחדשות. אני לא נותן לאף אחד להגדיל את בעיית הבניינים הישנים. כשבא יזם ומבקש שאתמול בזכויות ל-200 דירות על קרקע שלו, אני אומר לו סטופ – תיקח גם מטלה של התחדשות עירונית. אם זו רק בנייה חדשה, אתה מעמיס עליי דירות בלי לעזור בבעיית ההתחדשות של המתחמים הישנים. וכן, בדקתי, וזה נמצא כלכלי".

-אבל ועדות התכנון לא חייבות לזרום עם הדרישה הזאת

"צריך לגייס את הוועדה המחוזית ואת הוותמ"ל. בהתחלה באמת צחקו עליי, אבל בסוף זרמו אותי. אני לא רוצה שתושב יחכה 20 שנה בשביל ממ"ד או מעלית".

פיצחנו סופית את מודל ההתחדשות העירונית – שיעבוד ויאפשר לנו כושר נשיאה עירונית סביר. מכפיל 3.7 זה נסבל. ככה אני הולך לבנות ב-20 שנה הקרובות. הבשורה הגדולה לעם ישראל זה אותה 'שיטת דהרי' – אף בניין לא נשאר מאחור. זה ריאלי וכלכלי. אין אף מחסום שיעצור אותנו".

משאירים אבק לירושלים

-איך אתם שורדים את תקופת המלחמה ועוד לפני זה את הריביות?

"בחצי השנה האחרונה, עם המלחמה והמצב הכלכלי, שיווקנו 10,000 יחידות דיור. בשלוש השנים הקרובות יבנו פה במקביל 12 אלף יחידות דיור. אני פותח בקריית גת 30 גני ילדים ושני בתי ספר יסודיים בכל שנה. אני בונה מוסדות חינוך וציבור ברמה של מדינה, יותר מאשר בירושלים, שם בונים 100 כיתות לימוד בשנה, ואני 110 עם תוכניות ל-200-220 כיתות בשנה. זה מאמץ מטורף, ובטח עם הנושא של המחסור בפועלים. תראה, היקף העבודות של חברת חשמל מראשון לציון ועד אילת, כולל אשדוד ובאר שבע, משתווה לעבודות תשתית החשמל בקריית גת.

כשגיבשנו הסכם גג עם יאיר לפיד שהיה שר אוצר לפני כעשור, האוצר חתם איתי מהר מאד – בתוך כמה חודשים. שאלתי אותם איך הם הסכימו כל כך מהר לחתום על שני מיליארד שקל, ענו לי שהתוכנית שלנו היא ל-7,000 יחידות דיור בעיר שמשווקת 100 בשנה, אז זה ייקח 70 שנה – כך שאין בעיה והכל בסדר. בשיווק הראשון הם היו בהלם – 1,000 יחידות דיור, היזם גינדי מכר את כל ה-1,000 בפחות מ-96 שעות. שווי הקרקע היה 100 אלף שקל, מכרו ב-300 אלף והיום זה כבר 700 אלף שקל ליחידת דיור. המדינה עשתה מיליארדים מהעסקאות פה. הם הבינו איזו תרנגולת יש להם פה שמטילה ביצי זהב, ואמרו – בואו נחתום על עוד הסכמים. בזכות הסכמים כאלה, המדינה סיימה פה שנים עם עודפים בהכנסות – בזכות הנדל"ן וההייטק כמובן".

מצאנו פתרונות בלי שמדינת ישראל שמה בכלל כסף. אתה בא ואומר למדינה – בלעדיכם אני יכול להגיע למכפיל 3.7, בערים יותר דרומיות אולי 4-5, אבל בטח לא 10-12, כי זה לא ישים מבחינת העיר, אפילו אם זה יהיה כלכלי ליזם".

-אבל בכל אופן אתה צריך תקציבים מהמדינה, לא?

"אם המדינה רוצה לקדם את זה עוד, היא יכולה לעזור במימון – כך שאולי נוכל להוריד עוד קצת את המכפיל".

-רק לאחרונה החליטה אינטל להגדיל משמעותית את המפעל שלה בקריית גת

"בשל המחסור בשבבים בתחילת משבר הקורונה, קיבלה אינטל החלטה אסטרטגית שהיא לא מייצרת רק לה, אלא מתחילה לשווק גם לחברות אחרות, ולמעשה הופכת לספקית שבבים, גם למתחרים שלה. אז היא החליטה להקים שמונה מפעלים נוספים בהשקעה כללית של כ-150 מיליארד אירו, והייתה צריכה לבחור איפה. אנחנו עובדים יחד הרבה מאד שנים ורצים איתם מהר בכל מה שנוגע לבנייה.

גם כך היא בונה כאן מפעל, אז החליטו להוסיף עוד אחד – באותו מתחם. הוכחנו שאנחנו יכולים לעשות קופי פייסט למפעל שנבנה, בצורה מיידית. עבדנו יפה עם כל הגופים הסטטוטוריים, הרחבת תמ"א 35, הכל במהירות, שלא ייקח 15-20 שנה. הם החליטו להשקיע בפרויקט 25 מיליארד אירו, ועם שר הכלכלה ניר ברקת אנחנו מנסים לייצר מצב שההשקעה תגדל בעוד 30 מיליארד".

-אבל ככה אתה מעמיס יתר על המידה על העיר, לא?

"קריית גת בונה מסחר ותעשייה יותר מירושלים ותל אביב ופתח תקווה. אנחנו צמודים לראשון לציון. זה יוצא טוב כי זה משלים לנו את הבנייה למגורים – מאפשר לנו לגדול בתחום המגורים. זה מחייב הסתת תשתיות חשמל, מסילות רכבת, לבנות הכל מחדש. לפני כמה שנים ניסחנו סלוגן שקריית גת היא 'המרכז החדש של ישראל'. ואנחנו בדרך לשם".

.