בשבוע שעבר התקיים סיור מקצועי במסגרת קורס ייזום של מרכז הבנייה הישראלי, בפרויקט סוקולוב 43-45 של רפי זנזורי בהרצליה. מדובר על פרויקט הריסה ובנייה ברחובות סוקולוב ובני ברית שכולל 45 דירות.

זנזורי הוא יזם וקבלן שעומד גם בראש ארגון הקבלנים בנתניה והשרון הצפוני. הוא יכול בקלות לכתוב את הספר שכותרתו "ערכים, התמדה ואיכות בנייה – המפתח לפרויקט מגורים מצליח". ההצלחה של פרויקט כזה מתבטאת גם כאשר זנזורי מגיע לקו הסיום כאילו הענף לא נמצא במשבר, כלומר לאכלוס באיחור של ארבעה חודשים בלבד, למרות המלחמה.

תהליך יזמות מצליח בישראל מורכב מעשרות מהלכים מתוכננים ועוד עשרות בלתי צפויים מראש.  במקרה זה, נקודת הזינוק החלה עם ההחלטה של קבוצת זנזורי – שמקדמת 25 פרויקטים במקביל – ללכת על פרויקט התחדשות עירונית במרכז הרצליה, כזה שמשלב מסחר עם מגורים ונבנה לאחר הסרת חובת השימור לבניינים שעמדו על המגרש, תוך יצירת דיאלוג עם עירייה, מסוג המהלכים שאין לדעת מה ייקבע בסופם. זנזורי יצא לדרך ובכל צומת קידם מהלך יצירתי, לא רק ברמת הבניין והעסקה שלו, אלא גם ברמה העירונית, כך יצאו נשכרים כולם, גם באמצעות מתן פתרונות לשיפור המרחב הציבורי לאורך החזית המסחרית בררחוב סוקולוב.

קורס יזמות של מרכז הבנייה הישראלי, כמו מרבית הקורסים המקצועיים, כולל סיור שמוביל בדרך כלל מנטור מקצועי בפרויקט אמיתי. הפעם הוזמנו משתתפי הקורס על ידי זנזורי לפרויקט בהרצליה שנמצא בשלבי עבודות גמר אחרונות. הבניין נמצא ברחוב הראשי במרכז העיר ותופס שני מגרשים, כשמצידם הדרומי פונים לסוקולוב ומצידם הצפוני לרחוב שקט ללא מוצא.

יזם וקבלן ותיק כמו זנזורי, בחר אדריכל שיוכל לתכנן על פי ההבנה העסקית-תכנונית של זנזורי. שיקולים של הפניה עורפית לרחוב השקט, או לרחוב הראשי, נלקחו בחשבון באופן שמאפשר הנאה מהיתרונות של שניהם ויצירת דירות איכותיות שמשדרגות את הדיירים הוותיקים ומהוות מודל כלכלי למכירת דירות חדשות.

השיקולים העסקיים, כפי שלמדנו מזנזורי שלא פסח על אף שלב לימודי במהלך הסיור, החלו מההחלטה להיכנס לפרויקט עוד בשנת 2014, ועד השלב הנוכחי – אכלוס בעוד ארבעה חודשים, וכאמור באיחור של ארבעה חודשים בלבד, למרות אתגרי הענף.

משתתפי הקורס קיבלו תמונה שקופה של כל השיקולים היזמיים, כמו למשל ההתלבטות האם לבנות מגדל בדומה לבניין הצמוד, או להסתפק בשמונה קומות מגורים + קומה מסחרית, כפי שהוחלט בסופו של דבר.

במבט ראשון ניתן גם לזהות  את ההשקעה באלמנטים אדריכליים שמייקרים את הפרויקט, אבל מייצרים ערך נתפס מכירתי, בעיקר עבור הפנטהאוזים היוקרתיים, כמו קורות דקורטיביות גדולות המהוות מסגרת ייחודית לפרויקט כולו; לובי דו-קומתי בכניסה; קומת הסבה לדיירים; ושטחים משותפים קומתיים גדולים מהמקובל. גם כשנכנסים לבניין ולדירות עצמן, מגלים חומרי גמר כמו ריצופים יוקרתיים במידות לא קונבנציונאליות, כלים סניטריים, חלונות ומטבחים, בסטנדרט גבוה. כנשאל זנזורי מה הם השיקולים לכך, התבהרה העובדה שהיכולת לייצר עסקה והיתכנות כלכלית נעוצה גם ביתרונות של חברה יזמית שבונה בעצמה.

יזמות זה לא רק לעשות את העסקה על המגרש, זה לקום כל בוקר, ליזום משהו חדש, לשפר לשכלל, אמר לנו זנזורי כשנכנסנו לבניין עצמו, וכדוגמה ראשונה, פירט את קבלת ההחלטות הקשורות למיקום חדר הטרנספורמציה, אתגרים והשלכות ביצועיות. שיקולים תכנוניים משולבים בהיבטים שיווקיים וסטטוטוריים נבחנו לכל גובה הבניין, החל מדירת הגן, דרך החנויות והקומה המסחרית, ועד לסטנדרט הגבוה של הבנייה שבאה לידי ביטוי גם במבנה עצמו – המעטפת ושיטת הבנייה כוללת עבודות יבשות ונקיות כמו חיפויי אלומיניום על הבניין כולו, שמבטיחים עמידות לאורך שנים; ומחיצות גבס בעלות לוחות כפולים בתוך הדירות בכל החדרים כדי להעניק בידוד אקוסטי מיטבי. מדובר בפתרונות שמייקרים את הבנייה עבור היזם, אבל זנזורי מייצג את הליגה של הקבלנים שיודעים שאיכות הבנייה הזו מוערכת על ידי לקוח הקצה בטווח הארוך, ואלו בדיוק השיקולים שמייצרים מוניטין כפי שיש לזנזורי. ואכן כששאלנו בנוגע לתהליך השיווק, חייך זנזורי והודה בצניעות שכמו במרבית הפרויקטים שלו, אין ממש משרד מכירות כי הדירות נמכרו בשלב מאד מוקדם. מה שנקרא – שמו הולך לפניו.

זנזורי הוא יזם וקבלן ותיק. הוא החל כבחור צעיר והשתעשע קצת בנדל"ן, אבל לאחר זמן קצר עבר להיות סוחר בתחום אחר לגמרי. לאחר מספר שנים, כשהבין שיש לו יתרונות אישיים באיתור הזדמנויות נדל"ניות, החל להשקיע בנתניה ועד מהרה הפך לאחד הקבלנים המובילים בעיר. לפני מספר שנים נבחר ליו"ר ארגון הקבלנים בנתניה והשרון הצפוני. הוא מצוי בכל הסוגיות וגם במהלך הסיור, ניכר שהוא מיטיב לקבל את ההחלטות הנכונות שזהו המפתח ליזמות מצליחה.

"התחום של בנייה וייזום הוא תחום קשה מאין כמוהו", אומר זנזורי. "הוא מורכב, ארוך שנים, דורש סבלנות אבל הוא תחום יפיפה, יצירה אמיתית שבה אתה מייצר בתים ובונה את הארץ".