שיווקי הקרקע של המדינה נמצאים בעת האחרונה בשינוי מגמה. אחרי כשנה-שנה וחצי של קיפאון, עם מכרזים של רמ"י אליהם לא הוגשו הצעות ולכן נדחו שוב ושוב, המכרזים המשמעותיים האחרונים בנס ציונה והשבוע בקריית אתא, מצביעים על חזרת המשקיעים לתחום.

המכרז בקריית אתא נדחה שלוש פעמים מאז תחילת השנה, אבל הפעם הרביעית כבר הייתה שיחוק מבחינת רמ"י – הן במספר ההצעות שהוגשו והן בגובהן. המכרז שכלל חמישה מתחמים עם 1,224 יחידות דיור, הניב לרמ"י סכום מצטבר של כ-135 מיליון שקלים.

"בחודשים הראשונים פשוט לא היו הצעות למכרזים, והם נדחו ונדחו", אומר לחדשות מרכז הבנייה אחד היזמים שזכה במכרז וביקש לא לחשוף את שמו. "ברמ"י הבינו את המצב והורידו מחירים, ועכשיו הם באמת יכולים להתגאות בשווקים המוצלחים".

ההצלחה של המכרז מתבטאת בין היתר בכך שלאחר תקופה ארוכה, ההצעות הזוכות במכרזי רמ"י היו גבוהות מגובה השומה שנקבעה, ובאחד המקרים אף גבוהה בכ-80%. נכון, השומה הופחתה ביחס לאלה שהיו באזור לפני כשנתיים, ובכלל – הכנסות המדינה משיווק קרקעות בחצי הראשון של 2024 עמדו על 5.4 מיליארד שקל ביחס ל-15.4 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד – ירידה של שני שליש, למרות שמבחינת שיווקים – דווקא חלה עלייה של כ-1,000 יחידות קרקע בין התקופות, לכדי 20.5 אלף בחודשים ינואר עד יוני השנה.

לולא ההורדה במחירי המינימום ובשומה, ייתכן בתקופה מאתגרת כמו זו שאנחנו נמצאים בה כעת, היו נרשמות ירידות משמעותיות מאד בשיווקים, ולכן זו בהחלט יכולה להיות סיבה מספקת לרמ"י להיו מרוצים מהמהלך ומהעלייה המתונה בשווקים.

"המחיר בו זכינו בקריית אתא, הוא חצי מהמחיר שהיה במכרזים באזור לפני כשנתיים", אומר היזם. "אז זכו במכרזים לפי 550-600 אלף שקל ליחידת דיור, והיום תוצאות המכרז מצביעות על כ-260-280 אלף שקל ליחידה. תפסנו מחיר מצוין".

לדבריו, לאחר פרסום התוצאות, כבר התקבלו פניות מהבנקים בנוגע לליווי הבנקאי. "התקשר מישהו ואמר שמדובר בפרויקט שעשוי להיות עם רווחיות נהדרת, והם רוצים לתת לפרויקט ליווי בנקאי. יום אחרי התקשרו מעוד בנקים".

שמאי המקרקעין עדי אגסי, שעוסק רבות במכרזי רמ"י, מחזק את התחושה לשינוי מגמה במכרזי רמ"י. "אנחנו רואים ביקושים אדירים ומשמעותיים מאד של רכישת דירות יד ראשונה מיזמים. אנחנו רואים מגמה יחסית יציבה של בנק ישראל שנכון לחודשים האחרונים משאיר את סביבת הריבית ב-4.5%, וגם שומע שיש כוונה להוריד את בחודשים הקרובים".

בנוסף לירידה במחירים לקרקע ליחידת דיור במכרזי רמ"י, אגסי מצביע גם על הורדה בהיטלי הפיתוח (באמצעות סבסוד, א"כ): "אני רואה שיש פער של כ-70 אלף שקל בעלויות הפיתוח בין המכרזים המוקדמים יותר למכרזים הנוכחיים", הוא אומר, אבל מסייג: "זה משמעותי, אבל  לא בדקתי את זה לעומק".

"ישנם קולות בשוק שמדברים על סביבות ריבית נמוכות יותר בשנים הקרובות", אומר אגסי בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "במכרזים המוקדמים בינואר ואף לפני כן, הייתה הרבה מאד אי-ודאות בשל המלחמה, עלויות הבנייה, עלויות הפיתוח ובעיקר מבחינת עלויות הריבית, והחששות הביאו לדשדוש ולעצירה בשווקים – כי היזמים רצו לחכות ולראות אם יחול שינוי. רואים מגמה חיובית עבור היזמים מבחינת רכישת דירות יד ראשונה – זה נותן תמריץ ליזמים לרכוש קרקעות ולהיערך לפרויקטים עתידיים".

לתחושתו של אגסי, יש אפילו שתי סיבות נוספות לנהירה של היזמים למכרזים על רקע העליות במחירי הדיור. "יש אזורים די משמעותיים בדרום ובצפון שנכון להיום, לא מיושבים כבר הרבה מאד חודשים משום שפונו, והיזמים מסתכלים על זה וחושבים שאולי המצב לא יחזור לקדמותו ואנשים יצטרכו למצוא אלטרנטיבות באזורים יותר רחוקים מקווי העימות".

-והסיבה השנייה?

"חשוב להגיד שגם מבחינה עולמית, המגמה הפרו-פלסטינית תביא יהודים לרכוש דירות בישראל".

-אבל לפי נתוני החשב הכללי באוצר מאתמול, הערכות האלה שאנטישמיות תביא גל של יהודים לרכוש כאן דירות, לא התממשה עדיין

"אנחנו עדיין במלחמה בישראל, אז אין עלייה ברכישות של משקיעים זרים, אבל אני מעריך שכאשר תהיה רגיעה, יכול להיות שהשינוי הפוליטי באנגליה (ההפסד של מפלגת השלטון השמרנית, א"כ) ובצרפת (הזכייה של גוש מפלגות השמאל, כולל השמאל הקיצוני שעוין את ישראל, א"כ) ישפיעו גם על מגמת רכישת הדירות של יהודים בישראל".

לדברי היזם, בנוסף למחיר הנוח יחסית עבור הקרקע, דבר נוסף שיחק שם תפקיד: "מדובר בשכונה שהולכת להיות מאד מאד מוצלחת. זו שכונה שטוחה, במרכזה תעבור הרכבת הקלה בין נצרת לחיפה, יהיה בה בית חולים, תהיה שדרה מסחרית מהממת באמצע".

ואכן, המכרז הנוכחי הוא חלק מהתוכנית להקמת שכונת מגורים ענקית בת כמעט 11 אלף יחידות דיור בצפון קריית אתא, על חלק מהאדמות החקלאיות של מושב כפר ביאליק. בעיר מתגוררים על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כ-62 אלף תושבים, והתוכנית הזאת כמעט להכפיל את אוכלוסיית העיר ולהוסיף לה עוד כ-45-50 אלף תושבים. בנוסף למגורים, שכונת הענק צפויה לכלול גם 1,400 יחידות לדיור מוגן, וכן בית חולים ענק עם 2,200 מיטות, וגם שטחי מסחר ותעסוקה גדולים.