הריבית הגבוהה מהווה חסם לא קטן עבור כניסה של חברות נדל"ן לשוק הדיור ארוך הטווח. מספיק להסתכל קצת על השוק הישראלי כדי לראות שבשנתיים האחרונות, מאז הריבית החלה לזנק, את הצעד לאחור שעשו לא מעט חברות.

מבדיקת אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, עולה כי מתחילת ינואר יצאו לדרך 17 מכרזים של רמ"י ודירה להשכיר שכוללים בסך הכל 4,588 יחידות דיור. רק ב-10 מכרזים הוגשו הצעות – ובסך הכל שווקו 2,432 יחידות, כלומר רק 53% מהדירות שווקו בפועל (רובן לשכירות, מקצתן למכירה, כחלק מהאסטרטגיה להעניק תופין ליזמים לגשת למכרזים מסוג זה, א"כ). עוד נתון מעניין: עבור אותם 17 מכרזים (בחלקם שווקו כמה מתחמים) – הוגשו 46 הצעות בסך הכל. שיווקים שלא זכו להתעניינות כלל, היום בשכונה המערבית של מגדל העמק, באבן עזרא באשקלון, בקריית גת צפון, בשכונת נווה חן בחצור הגלילית, ובהרצליה – ולמעשה בפריסה ארצית של צפון, מרכז ודרום.

חברת פרשקובסקי דווקא לא מפחדת מהדיור להשכרה ארוכת טווח. הבחירה להיכנס לתחום זה נובעת מהצורך הגובר במודלים אלטרנטיביים לדיור, על רקע עליית מחירי הדירות והקושי הגובר של משקי בית להגיע לבעלות על נכסים. בעוד שחברות רבות נמנעות מתחום הדיור להשכרה בשל התשואות הנמוכות יחסית והמורכבות התפעולית הכרוכה בניהול פרויקטים מסוג זה, פרשקובסקי זיהתה הזדמנות לנצל את הביקוש הגובר לפתרונות דיור זמינים. היא מקדמת פרויקטים המספקים תנאים נוחים למגורים וניהול מוסדר, תוך ניסיון למתג את עצמה כגורם מרכזי בתחום המתפתח.

מהלך זה מעיד על שינוי במגמות השוק, אך גם חושף את הסיכונים הכרוכים במודל העסקי של דיור להשכרה, הכוללים תלות במימון מוסדי וניהול לטווח הארוך, שעדיין לא הוכחו כמודל רווחי מובהק בשוק המקומי.

יו"ר הקבוצה ומבעלי השליטה בה, יוסי פרשקובסקי לא מתכוון להוריד את הרגל מהגז בקטגוריה הזאת, אבל רק אם יצליח לאתר קרקעות במחירים שפויים לדבריו. בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, הוא גם מספר מה הוביל לבריחה של הקולגות מהתחום, וגם מלא כרימון בטענות כלפי משרד האוצר, שלא מתמרץ מספיק את הקטגוריה הזאת.

-מהי האסטרטגיה שלכם דווקא כאשר לא מעט קולגות בורחים מהדבר הזה?

"השאלה הנכונה היא באיזה מחיר הקרקעות נרכשו. כל הבעיה בדיור להשכרה היא שהשחקנים קנו את הקרקעות במחירים דומים לקרקעות לדירות רגילות, ואז המודל הזה קורס. אנחנו קנינו קרקעות ועשינו תב"עות – והמחיר שלנו נמוך ב-25%-30% מהקרקעות 'הרגילות', וזה מאפשר מודל סביר ל'תקופת הענווה'. אנחנו מקבלים פטור של 5% על המכירה, ואתה נהנה מ-18% הנחה במחיר הסופי לעומת 23% שאתה משלם בשוק החופשי. אתה גם נהנה מעליית ערך הקרקע. תחבר את הכל למשך 20 שנה (המועד בהם הזוכים במכרזים מחויבים להפעיל את הדיור בר-ההשגה, א"כ) ושם תראה את התשואה.

"החברות לא מבינות תמיד ששוק הדיור להשכרה הוא לא שוק לדיור החופשי. היו כאלה שקנו בדיור להשכרה, היו צריכים למכור בהפסדים אדירים כדי לסדר איכשהו את המודל שלהם".

-אבל לא רק מחיר הקרקעות הוא בעייתי, גם הגב שנותנת המדינה לזרוע ההשכרה, או בעצם לא מספיק גב?

"הבעיה הראשונה למשל מול משרד האוצר היא שהמשקיע צריך לשלם 8% מס רכישה ולהיות מוגבל ב-20 שנות הפעלה. האוצר צריך להפחית את מס הרכישה לרמה דומה לזו של רוכש דירה ראשונה, ולא להכביד על היזמים עם המודל הזה שאין בו עדיין מספיק ניסיון. מצד אחד האוצר נתן סוכריה, אבל מצד שני לא נראה לי שמישהו ישמש בה עם 8% מס רכישה.

"אם רוצים להציל את הענף הזה, המדינה צריכה גם להבטיח את דמי השכירות בערבות מדינה. אם שחקן בתחום הזה, אני וגם אחרים, הולך לקבל ערבות בבנק עם ערבות מדינה, הריבית שלו תהיה נמוכה יותר. צריך פשוט לתת ערבות מדינה לדמי השכירות למשך כל תקופת ההשכרה. במידה ולא מצליחים להשכיר את הדירות, שהמדינה תגבה את המשכירים.

"ויש עוד נקודה", ממשיך פרשקובסקי, "והוא נושא המע"מ. היו צריכים בחוק ההסדרים להכניס את הסעיף הזה – והוא לא נכנס בסוף. העניין הוא שמי שרוצה, יכול לבחור במסלול של קיזוז מע"מ תשומות הבנייה בתקופת הבנייה, להינות מהקיזוז – מה שאסור בדיור להשכרה, ולשלם את זה בעת המכירה. היום בחוק מע"מ אסור לקזז את התשומות של המע"מ. יש כאלה שיעדיפו לקזז את המע"מ במכירה, והאוצר אפילו אמר לנו – כן כן כן, אבל בסוף נאדה, אין תשובות. אף אחד לא מרים את הכפפה. אלה באמת שלושת הדברים הקרדינליים שמקשים על התפתחות התחום הזה".

-ואז למעשה להקל קצת על היזמים בתקופת ריבית ומחירי קרקעות גבוהים

"זה אמור לתת איזשהו קונפורט להוזיל את הריבית. היום המצב הוא כזה  ששחקנים שקנו קרקעות בשנים האחרונות במחירים מפולפלים, לא מצליחים להביא בשוטף תשואה שמדביקה בכלל את עלות המימון. אולי המהלכים האלה יפחית קצת את הקשיים של היזמים – וזה יהיה חיובי".

יוסי פרשקובסקי ישתתף בפאנל "מתניעים מחדש – שכירות ארוכת טווח כי אין ברירה אחרת" שיתקיים בוועידת מרכז הבנייה הישראלי עיר הנדל"ן אילת, ב-10-12 בדצמבר (לפרטים והרשמה – לחצו כאן).

"קטסטרופה"

–דיברת לא אחת על השווי המנופח של קרקעות במרכז הארץ והפנית אצבע מאשימה כלפי רמ"י. נראה שהמחירים קצת התמתנו בשנת המלחמה האחרונה, אבל הבעיות עדיין קיימות

"והמצב רק הולך ומחמיר. רמ"י שווקה פחות יחידות מאשר בשנה שעברה, שזה בכלל קטסטרופה אחת גדולה. אפרופו דיור להשכרה, אחת הבעיות של התחום היא שאין שיווקים. שווקו מעט יחידות דיור להשכרה, וצריך לשאול את רמ"י למה. איפה הם בדבר הזה, איפה האוצר בדבר הזה".

-זה אומר שבמצב הנוכחי לא תלך למכרזים של רמ"י?

"ראיתי את המכרז בנס ציונה, שילמו שם מחירים מפולפלים. מאז שדה דב, לא יצאו מכרזים מעניינים במרכז הארץ. אין סחורה על המדף, אין מאסה של דירות. בנס יונה זכו ביותר ממיליון שקל לדירה. מאז לא היה כלום ושום דבר. משווקים בקריית גת ובדרום, אין כמעט שיווקים במרכז. אומרים שהשנה יהיו בשדה דב".

-כן, אבל השיווקים שהיו שם היו במחירים גבוהים מאד, וגם ראינו מה קרה לחנן מור

"השאלה באמת היא מה יהיו המחירים של הקרקע שם. אני מעריך שהמחירים ירדו משמעותית. מעניין לראות אם היזמים למדו את הלקח ממה שקרה בשדה דב".

-אמרת שלא צריך רגולציות, רק צריך לבנות יותר. אבל לא בונים בקצב שמדביק את הביקושים, ואז אנחנו רואים עליות. עכשיו יש את רפורמות הרישוי. זה הכיוון?

"המדינה מנסה להפחית את הרגולציה על ידי כל מיני רעיונות. ראיתי בחוק ההסדרים. זה צריך לחלחל לשטח. רישוי עצמי ואותה רפורמה שמייתרת את תוכנית העיצוב – אלא רק במקרים מיוחדים. יכול להיות שזה יקל קצת כי היום הרגולציה מאד מכבידה. הרגולטור – העיריות – מטריף אותנו, את כולנו, בלי יוצא מן הכלל.

"דווקא עיריית תל אביב היא עירייה מאד מסודרת ומאורגנת, ומתקתקת היתרי בנייה. אתה יודע מה יהיה. התכנון בעירייה מאד מסודר. אולי הם לוקחים קצת את הזמן שלהם, אבל עושים את זה בצורה מסודרת, להבדיל עיריות אחרות".

-אנחנו כבר שנה באירוע הזה של המלחמה. יש לכם חברת ביצוע. כבר חזרתם ל-100% עבודה?

"יש ירידה. יש לנו קבוצות של פועלים סינים שאנחנו עובדים איתם הרבה שנים והם נשארו נאמנים לנו – למרות שכן, היו עליות בשכר העבודה וכן הוספנו פה והוספנו שם. היו כאלה שחזרו הביתה, והוחלפו בעובדים הודים שהם הרבה פחות מיומנים. עוד בעיה היא דווקא מול קבלני המשנה – בנושאים של אינסטלציה וחשמל. יש מחסור אדיר בתחום הזה. וגם עלויות חומרי הבניין זינקו".

"לא שחקן של הצפון"

-אתם שחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, אבל כמעט לא בפריפריה. זו הולכת להיות תקופה טובה ליזמים ולקבלנים שיצטרכו לבנות ולשקם בצפון. נראה אתכם שם?

"אני לא שחקן של הצפון ולא נראה לי שמשהו יכול למשוך אותי לשם. החברה שלי לא ערוכה לדבר הזה. צריך להיות מכפילים מאד גבוהים בהתחדשות עירונית כדי ששחקן בסדר גודל שלנו יילך לצפון. הבעיה בצפון ובדרום, שעלות הבנייה מאד דומה למרכז, אבל מחירי הדירות נמוכים משמעותית. גם כשאתה מקבל קרקע יחסית במחיר אפסי, המכירה לא מכסה את זה. זה לא נותן מספיק רווח בשביל האופרציה של לבנות בדרום ובצפון.

"אבל כן, יש שחקנים שיודעים לעשות את זה טוב. אני יותר שחקן של מרכז הארץ ופה אני יודע לשחות טוב ויש מספיק כאן עבודה. רק עכשיו יש לנו בכנה 6,000 יחידות דיור במרכז שנמצאות בתכנון".

-אגב, תסביר לי משהו. המניה שלכם זינקה ב-50% מאז יולי ובחודש האחרון ב-15%. מה הסיפור?

"עד עכשיו המניה שלנו נסחרה יותר זול מהמניות האחרון, ביחס להון שיש לנו. עכשיו היא פשוט משפרת עמדות".

-יש איזו סיבה לאופטימיות בתחום הנדל"ן לשנים הבאות?

"אני חושב שבשנים הקרובות מחירי הדירות ימשיכו לעלות. תלוי למי זה טוב – אולי לחלק מהיזמים, לא בטוח שלרוכשים. אבל אני גם לא בטוח שהיזמים רוצים לראות קפיצות כאלה גדולות במחירי הדיור. בסופו של דבר אנחנו רוצים לראות שוק יציב עם עליות מתונות. אבל לפי מה שיש בשוק, בלי שיווקים של קרקעות, עם רגולציה גדולה ומחירי תשומות, לא צריך להיות גאון גדול – כל אלה יתגלגלו למחיר הדירה הסופי.

"אבל אני כן מקווה שיהיה משהו חיובי, וזה שהריבית תרד קצת. אנחנו מצפים שבנק ישראל ילך אחרי האמריקאים ששם כבר הייתה הורדה שנייה בריבית, ויורידו אותה גם פה. כשבארה"ב הריבית עלתה, ישר בישראל העלו אותה. אבל כאשר היא יורדת שם – כבר פעמיים – אצלנו ממשיכים ללכת במקום. זה צריך להשתנות".