על שוק הנדל"ן הישראלי נכתב כבר כמעט הכל. אלפי מילים נשפכו על המחסור בדירות, על עליות המחירים והריביות הגבוהות. נדמה שהכל כבר נבחן מכל זווית אפשרית. ועדיין, את מה שקורה כאן מאז תחילת 2024, אף פרשן ואף מומחה לא ממש ידעו לחזות. במילים אחרות, את ההתנפלות של הישראלים על הדירות בזמן מלחמה, שנמשכת יותר משנה, אי-אפשר היה לנבא. אבל התופעה הזו בהחלט מספרת סיפור מדהים על עם מיוחד שלא מסכים לוותר על ארצו, ונאחז בה באופטימיות יוצאת דופן.

מאחורי הסיפור של היזמים והקבלנים שמוכרים אלפי דירות בחודש, מסתתר גם סיפור של דאגה ושל חרדה, סיפור שמבטא חשש מעליות במחירי הדיור ומחוסר היכולת לרכוש בית. הסיפור הזה מתגלה גם בשני סקרים מיוחדים שערך בנק מזרחי טפחות בחודש אוגוסט באמצעות מכון גיאוקרטוגרפיה. אחד הסקרים בדק את תפיסות הציבור בנוגע לשוק הדיור וגם את החששות שלו, ואילו השני בחן את עמדות המשקיעים בשוק הדיור.

באופן לא מפתיע, הציבור הרחב יותר פסימי מהמשקיעים: 70% מהישראלים לא מאמינים כי יוכלו לקנות דירה בעתיד הנראה לעין, ו-49% מודים כי המחירים בשוק הדיור גורמים להם לחשוב על מעבר למדינה אחרת. 54% שוקלים לעזוב את אזור מגוריהם ולעבור למקום שבו זול יותר לקנות בית בישראל.

עם זאת, יש גם נקודת אור: 49% מהישראלים מאמינים כי אם יעבדו קשה ויתמידו – בסוף יגיעו לדירה המיוחלת. ועדיין, 63% סבורים כי אחרי המלחמה, יהיה קשה יותר לקנות בית בישראל. המשקיעים, מנקודת המבט שלהם, הרבה יותר אופטימיים: 89% מאמינים כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות – ולכן זה הזמן להשקיע בישראל.

מדורי הנדל"ן המסקרים את השוק בהתלהבות רבה, לצד ההצהרות הבומבסטיות של הקבלנים והיזמים, והדיווחים לבורסה של החברות הציבוריות, עשויים להישמע מוגזמים לעתים. הם כולם מעידים על שוק נדל"ן סוער ורוגש, שמזכיר את ממדי "הבהלה לדירה" של 2022, ועל ישראלים שחזרו לשוק רעבים ונחושים לרכוש דירה. למי שקשה להאמין להתלהבות התקשורתית, מומלץ להציץ בנתוני המאקרו: היקף המשכנתאות שנלקחו ברבעון השלישי של 2024, עומד על בין שמונה לתשעה מיליארד שקלים בחודש, היקפים שלא ראינו מאז אוגוסט 2022, כאשר חודש יולי היה הגבוה בהם עם היקף משכנתאות של קצת מעל תשעה מיליארד שקל – עליה של 41.5% בהשוואה ליולי 2023 (6.404 מיליארד שקלים). בין ינואר לספטמבר השנה, הישראלים לוו מהבנקים קצת יותר מ-64 מיליארד שקלים, שעה שריבית הפריים עומדת עדיין על 6%, ואיום הטילים עדיין מרחף ממעל. לשם ההשוואה, בשנת 2023 כולה, לוו הישראלים 71 מיליארד שקלים בסך הכל.

המספרים, כך אומרים המומחים, לא משקרים: בחודש אפריל האחרון נמכרו 6,980 דירות, מתוכן 3,200 חדשות. אם משווים את המספרים האלה לאפריל 2023, הרי שהעליות יותר ממדהימות: זינוק של 78% במספר הדירות שנמכרו באפריל בהשוואה לאפריל שנה שעברה, ועליה של 118% במספר הדירות החדשות שנרכשו באפריל 2024 בהשוואה לאפריל 2023.

"יש התעוררות במשכנתאות, זה ברור", אומר דרור פלדמן, מנהל זרוע משכנתאות מבנק מזרחי טפחות. "אנחנו נמצאים יותר משנה אחרי תחילת המלחמה, ובכל מה שקשור למשכנתאות – ראינו שינוי הדרגתי בהלך הרוח הצרכני. באוקטובר ראינו הלם. זה בא לידי ביטוי בירידה מאוד דרמטית בבקשות למשכנתאות, וגם בביצועים. באוקטובר 2023 היו קצת יותר מארבעה מיליארד שקל בחודש במערכת כולה. בחודשים האחרונים הסכומים קפצו לשבעה, שמונה ואפילו תשעה מיליארד שקלים בחודש בביצוע משכנתאות חדשות".

אם נציץ שוב בנתוני הסקרים, הרי ש-82% מהישראלים מסכימים כי דירה צריך לקנות עכשיו – משום שהמחירים ימשיכו לעלות. עם זאת, 79% מקרב אלה שאין בבעלותם ולו דירה אחת, מתוסכלים וחשים ש"חלום הדירה" רק מתרחק והולך. במציאות הזו, לא פלא שדווקא המשקיעים רואים עדיין פוטנציאל בשוק הישראלי: כמות הדירות בשוק לא גדלה במהירות הנדרשת, חלק מאתרי הבנייה בעיכובים משמעותיים בגלל המחסור בפועלים פלסטינים שהורחקו מישראל אחרי 7 באוקטובר, והישראלים מתנפלים על מה שיש מתוך חשש שאם לא יקנו עכשיו – לא ייקנו אף פעם.

זו מציאות חיובית מאוד עבור משקיעים שמכירים את השוק. 63% מהמשקיעים אמרו כי הם מאמינים שבשוק הנדל"ן הישראלי יש הזדמנויות טובות כיום. תוסיפו לזה גם את העובדה ש-64% מהמשקיעים חשים כי רכישת דירה בחו"ל היא בסיכון גבוה כיום, ומתקבלת תמונה של שוק שעוד לא אמר את המילה האחרונה.

אבל לא רק הקונים חזרו לשוק: ברבעונים השני והשלישי של השנה, חל גידול משמעותי במספר יחידות הדיור ששווקו בהצלחה על ידי רמ"י במכרזי שוק חופשי ותוכנית ממשלתית למגורים, וכן במספר המשתתפים במכרזים. ברבעון השני והשלישי של השנה, עמד שיעור ההצלחה בשיווק יחידות דיור למגורים על  90% ו-95% בהתאמה. אם רמ"י שיווקה ברבעון השלישי כ-16,200 יחידות דיור, הרי ש-15,400 מהן שווקו בהצלחה ליזמים. במובנים מסוימים, קובעים האנליסטים של מזרחי-טפחות, השוק מנרמל את המצב המלחמתי הקיים, ולא בונים על הורדת ריבית משמעותית בטווח הקצר. היזמים, מצידם, יורדים מהגדר וחוזרים גם הם למכרזים של רמ"י – מה שהקפיץ את שיעור ההצלחה של המכרזים האלה בצורה משמעותית.

כיום, כ-30% מהתחלות הבנייה הם בתחום ההתחדשות העירונית, ואם הבירוקרטיה בתחום לא הייתה כל כך מורכבת היום, היינו באחוז יותר גבוה. ההערכה היא שתוך מספר שנים, שיעור ההתחדשות העירונית בהתחלות הבנייה, יגיע ליותר מ-50%, כשהצורך בממ"ד יגרום לכולם להתכנס ולקצר תהליכים, כך שהבנייה בהתחדשות העירונית תהיה בקצב הרבה יותר מהיר ממה שהיה עד כה.

שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע משכנתאות במזרחי טפחות, מציינת כי נתח תושבי החוץ שחוזרים להשקיע בישראל הגיע כבר לרמה של 10% מכלל המשכנתאות של הבנק – עליה של ארבע נקודות ביחס לעבר. "להערכתנו הגל הגדול עוד לפנינו", היא אומרת. "יש עליה בביקוש, ורואים את זה, כולל בשוק דירות היוקרה. אנשים מחפשים דירות, לוקחים משכנתאות בהרבה מאוד מיליונים, ויש גם תושבים זרים ממדינות חדשות שרוצים לרכוש נכס בישראל". הנתונים האלה יהוו, ללא ספק, דלק נוסף שיניע את שוק הדיור כלפי מעלה.

אז מה מצפה לנו בתקופה הקרובה? למרות שהפד האמריקני התחיל בהורדת ריבית הדרגתית, הערכה היא שהריבית בישראל צפויה להישאר גבוהה בחודשים הקרובים, גם לנוכח המצב במשק והשפעות המלחמה. לצד הירידה בהתחלות הבנייה ובשיווקי הקרקעות על ידי רמ"י, ומקביל לגידול הנמשך באוכלוסייה והצפי למספר גדול יותר של עולים חדשים שיגיעו לישראל על רקע ההחמרה באנטישמיות ברחבי אירופה וארה"ב, ובתוספת הצפי להתייצבות והפסקת המלחמה בצפון, ההערכה היא כי מחירי הדירות בפלח העממי (דירות שלושה-חמישה חדרים שאינן יוקרה) עשויים להמשיך לעלות, וזאת בין היתר כתוצאה מחלק מהגזרות החדשות המתוכננות על הציבור כדוגמת עליית המע"מ בתחילת 2025, והמשך עליה בחומרי הגלם ועלות הפועלים. גם מי שיחפש מפלט בשוק השכירות, יתקשה למצוא נחמה: הגידול בהיקף הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, ולנוכח העובדה כי מספר הדירות להשכרה לא גדל – נראה כי גם שכר הדירה צפוי להתייקר לאור הגידול בביקושים.

לדו"ח הנדלן המלא של מזרחי טפחות – הכנסו כאן