תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו (תמ"א 70) היא התוכנית שאחראית על הבינוי סביב תוואי המטרו, שהולך ומוקם באזור גוש דן וכולל שלושה קווי היסעים לאורך של 145 ק"מ, עם 109 תחנות שפרוסות לאורך המסילות. התוכנית אינה מתייחסת למיקום המסילות או התחנות שכבר נקבעו על ידי תכניות לתשתיות לאומיות (תת"ל) במסגרת מינהל התכנון, אלא לבינוי לאורך תוואי המטרו, התחנות ומעל מתחמי הדפו – אתרי התחזוקה והאחסנה של ציוד רכבת המטרו. 

המטרו היא חלק ממערכת ההיסעים ההמונית החדשה שמפתחת באזור מרכז הארץ, במקביל לרכבת הקלה שצפויה להתחיל לפעול באופן חלקי בחצי הראשון של 2023. מערכת תחבורה ציבורית זו אמורה לתת מענה לעומסי התנועה הקשים בערי ובכבישי המרכז, ולתת אפשרויות נסיעה נוספות, לצד המכוניות הפרטיות, האוטובוסים והרכבות הכבדות. 

מערכת היסעים כזו יוצרת פוטנציאל התפתחות נדל"ני ומסחרי רב על התוואי שלה, כגון הקמת פרויקטים למגורים, תעסוקה ומסחר. לשם כך גובשה תוכנית מתאר למרחב המטרו, שאמורה לתת מענה עבור אפשרויות הפיתוח הללו, שבחלקן גם יממנו את עלויות הקמת המטרו, שעומדות על פי הערכות על יותר מ-150 מיליארד שקלים לאורך השנים. 

התוכנית רואה במתחמים שלאורך תוואי המסילות, אזורים בעלי פוטנציאל פיתוח רב, הן על ידי עירוב שימושים, הקמה של מגוון סוגי דירות למגורים (למכירה ולהשכרה ארוכת טווח), נגישות של המרחב הציבורי להולכי רגב על חשבון תחבורה פרטית, וחידוש אזורים ישנים. מאידך, באזורים המרוחקים יותר מתוואי המטרו, המדינה צפויה דווקא להפחית את היקפי הבנייה, מתוך ראייה שבנייה מרוחקת מתוואי הרכבת, תגדיל את השימוש בתחבורה פרטית. כך, בעשרות נקודות שנדגמו לאורך תוואי המטרו, יוענקו זכויות בנייה מוגדלות בצורה משמעותית, ויבוטלו תקני חנייה בצורה גורפת, כאשר אף נשקלת האפשרות כי גם שימוש ברכב פרטי באזורים אלה תיאסר. 

ב-2020 החלה המועצה ארצית לתכנון ובנייה בגיבוש תוכנית-על למרחב המטרו, ולשם כך נבחרו שני צוותי תכנון – עבור תוכנית מתארית ועבור תוכנית מפורטת לבינוי מעל אותם מתחמי דפו. תוכניות אלו אמורות לקבוע את המדיניות לפיתוח הבנייה וההתחדשות העירונית לאורך עשרות ק"מ של מסילות, שכולל הגדלה משמעותית של זכויות בנייה, וביצירת סביבה מוטה תחבורה ציבורית על חשבון תחבורה ציבורית. כך התוכנית תסמן את מרחבי הפיתוח סביב תחנות המטרו, תקבע הוראות עבור תוכנית מתאר מקומיות, ותחבר בין שלל אמצעי התחבורה כדי להפוך את מערכת הסעת ההמונים ליעילה. 

מכיוון שפרויקט המטרו הוא חדשני בישראל, נבחנים תקדימים שנקבעו בעולם בכל הנוגע לבינוי על תוואי המטרו, על פי הערכות ברדיוס של כ-800 מטרים, בסביבת תחנות המטרו ומעל מתחמי הדפו. 

הוחלט כי תמ"א 70 לא תהיה מפורטת במרחב תחנות המטרו, כך שלא ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה בהתבסס עליה, אולם היא תהיה מפורטת מעל מתחמי הדפו, כך שניתן שם יהיה להוציא היתרי בנייה. זו גם הסיבה לעיכוב הנוכחי בהנפקת היתרי בנייה באזורי הדפו, שלדברי רשויות מקומיות פוגע בשלב זה באפשרות הפיתוח והבנייה בערים השונות. 

כנגזרת לפרויקט המטרו נולד "חוק המטרו" שיזם משרד האוצר, שנועד לממן את פרויקט הענק, ומאידך גם למנוע מגופים שונים, בהם רשויות מקומיות, לפגוע בפיתוחו של הפרויקט. המימון לפרויקט יגיע מהיטלים ומסים שיוטלו על היזמים שיבנו לאורך קווי המטרו.