תוכניות הדיור הממשלתיות לא השיגו את מטרתן – כך עולה מדוח "תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות" שפרסם מרכז המחקר של הכנסת, לקראת דיון של ועדת הפנים והגנת הסביבה. מהדוח עולה כי התוכניות השונות, בהם "מחיר למשתכן" – הבייבי של שר האוצר לשעבר משה כחלון, "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה", לא הובילו לירידת מחירי הדירות, ואף מגדילה פערים בין תושבי המרכז שזכו להנחות משמעותיות יותר מאלה של תושבי הפריפריה, שההנחות להן זכו היו נמוכות משמעותית.

המחקר נערך לבקשתו של יו"ר ועדת הפנים ח"כ יעקב אשר. על פי המחקר שנכתב על ידי הכלכלן מאיר אזנקוט, עולה כי מדד מחירי הדיור לא ירד באופן חד ומובהק בתקופת הפעלת תוכניות סבסוד דירות, ובפועל – הוא עלה. בתקופות בהן משקל דירות בהנחה מסך דירות חדשות היה גבוה יחסית, מדד המחירים עלה באופן מתון, אולם לא חלה ירידה במדד. בשנת 2022 עם הירידה במשקל דירות בהנחה, חלה קפיצה חדה במדד מחירי הדירות. כזכור, רק לפני מספר חודשים הגיעה העלייה במדד בחישוב שנתי, לכ-20%.

תוכניות הדיור אמורות היו למתן את מחירי הדירות. זה לא קרה

בין השנים 2015–2022 מדד מחירי דירות עלה ב-47.8%, בעוד מדד השכר הממוצע לשכיר עמד ב-26.6%, מדד שכר הדירה ב-10.7% ומדד המחירים לצרכן ללא מרכיב הדיור – עלה בשיעור של 3.6%. בשנים 2017 עד 2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה ב-26.1%. הנתונים למעשה מצביעים על כך שמחירי דירה למגורים עלו יותר מאשר העלייה בשכר השכיר, לעומת זאת העלייה של מדד שכירות דירה למגורים עלה פחות מהעלייה בשכר של משרת שכיר.

בנוסף, מאז החלה העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בחודש מרץ 2022, לאחר תחילת המלחמה באוקראינה שהובילה למשבר סחורות וזינוק מחירים ברחבי העולם, החלה התמתנות במספר העסקאות, והחל מספטמבר אותה שנה מדד מחירי דירות חדשות החל לרדת. ואולם, נכתב בדוח, הירידה במדד ללא דירות בהנחה, גדולה יותר מאשר במדד הגולל דירות בהנחה, וזאת בין היתר בשל מודל תוכניות סבסוד דירות (זמן שהייה בין קיום המכרז על ידי רמ"י בו נקבע מחיר הדירה לבין מכירת הדירה לזכאים, והערכת שמאי לא מעודכנת.

ההנחה בתוכנית היא רגרסיבית, נקבע בדוח. בערי המרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי שקלים, בעיקר לרוכשים במשקי בית מעשירוני הכנסה גבוהים בעלי יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יחסית. מאידך, בערי פריפריה ההנחה הייתה נמוכה יחסית, בעיקר למשקי בית בעשירוני הכנסה נמוכים. על-כן, נראה כי התוכנית הביאה לגידול בפער בחלוקת ההון בישראל.

מהנתונים שהוצגו עולה כי משקל הזוכים ביישובים ערבים היה נמוך משמעותית ממשקלם באוכלוסייה, נתונים המעידים על חוסר שוויוניות בחלוקת הסיוע במסגרת התוכנית.

הדוח מתייחס גם לסוגייה בוערת – המרקם העירוני. הוא קובע כי חלק ניכר של המיזמים נבנו בשטחים פתוחים, ולא על ידי ציפוף המרקם העירוני – כפי שהיה צריך לקרות במדינה בעלת צפיפות וגידול אוכלוסייה גבוהים יחסית. עוד עולה כי מימון מיזמים של התחדשות עירונית באזורים בעלי ערכי קרקע נמוכים, ממומן באמצעות מתן הנחות על קרקע משלימה בשטחים פתוחים, אולם חלק ניכר משיווקי הקרקע נעשו לטובת תוכנית מחיר למשתכן, כך שנוצרה "תחרות" על הכנסות מקרקעות מדינה בין תוכנית מחיר למשתכן לבין עידוד ומימון מיזמים של התחדשות עירונית.

אובדן הכנסות של מיליארדי שקלים

אותן תוכניות ממשלתיות הובילו לפי הדוח לאובדן הכנסות בין השנים 2015 עד יוני 2020 בסך 7.3 מיליארד שקלים. רוב העלות התקציבית אינה בצד ההוצאות אלא באובדן הכנסות, כלומר אינה משפיעה על מגבלת ההוצאה. כך אפשר לשאול האם תוכניתְּ בעלות פיסקלית כה גבוהה, אכן מוצדקת מבחינה כלכלית, והאם לא היה מקום להפנות אובדן הכנסות זה להעלאת היצע ולפתרון חסמי תשתיות באזורי ביקוש. אולם, צעדים אלו לעידוד ההיצע, עשויים לכלול הוצאות במגבלת ההוצאה, ועל-כן קיים קושי פיסקלי בביצועם.

ברכישה רגילה של דירה הרוכשים יכולים למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא, אולם בתוכניות סבסוד דירות, לא ניתן למכור את הדירה במשך שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה, או חמש שנים ממועד קבלת טופס 4, המוקדם מבין שניהם, תנאי העשוי להקשות על משקי בית רבים.

ההנחות הגבוהות במחיר דירות בתוכנית מחיר למשתכן הן לדירות בנות ארבעה וחמישי חדשים, כך, נוצר תמריץ לזוגות צעירים לרכוש דירות גדולות יחסית שיש להן עלויות תחזוקה, ארנונה, חשמל, ביטוח ועוד גבוהות יחסית.

הדוח גם מבקר את משך קבלת ההיתרים, כך שבפועל הזוכים בהגרלות הפסידו חלק מההנחה בגין התמשכות זמן תשלום שכר הדירה והתייקרות הדירה בשל הצמדה למדד תשומות הבנייה.

יו"ר ועדת הפנים ח"כ אשר אמר: "זהו דוח חמור שמצביע על הרחבת הפערים בחברה הישראלית דווקא בנושא בסיסי כל כך של הזכות לקורת גג. המדינה משקיעה מתקציבה סכומי עתק להגרלות הדיור כשהמטרה המוצהרת היא הוזלת מחירי הדירות לזכאים לכך, אבל אם בסופו של דבר ההשקעה לא מביאה להוזלה ולא מסייעת למי שצריך – אנחנו מחטיאים את המטרה. בכוונתי לקיים על כך דיון מיוחד בוועדה ולדרוש שינוי בתנאי התכנית".

שנים רבות טענתי כי תוכנית מחיר למשתכן היא אסון לאומי", אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, לחדשות מרכז הבנייה הישראלי, "מציינת: "המטרה העיקרית של התוכנית הייתה להוריד את מחירי הדיור. בפועל הדוח מוכיח כי ריקון הקרקעות מהשוק החופשי והסבתן לתוכנית מחיר למשתכן הובילו לעליה גורפת של עשרות אחוזים במחירי הדירות באותם האזורים, משמע התוכנית נכשלה ובגדול".

לדבריה, "בשנים אלה המדינה ויתרה על הכנסות בגובה של כ-11 מיליארד שקל לטובת קידום הפרויקטים הללו, מדובר בתקציב ענק שהיה ניתן לנצל אותו בצורה הרבה יותר מושכלת ונכונה בכדי לעזור לזוגות הצעירים ובמקביל להגדיל את היצע הדיור בצורה משמעותית מבלי להציע דירות בהנחה שחלקן עם כשלי תכנון ורמות אבזור שלא תואמות את תקופת הזמן. כולי תקווה שמקבלי ההחלטות יעצרו את התוכנית ויפה שעה אחת קודם".