שוק ההתחדשות העירונית שוקק מאד, בעיקר במרכז הארץ, אבל מסתבר שלפחות במקרה אחד הוא מתחיל לזלוג גם אל מעבר לתחומי הקו הירוק. לחדשות מרכז הבנייה הישראלי נודע כי קבוצת בן דוד צפויה להשלים בחודשיים הקרובים רכישת כשני דונם בשכונת כלי שיר בעיר מעלה אדומים, שתשמש עבורה כקרקע משלימה לפרויקט פינוי-בינוי גדול בעיר.

קרקע זו היא צמודת דופן למתחם בו בנויים שני בנייני רכבת ישנים, כך שבסך הכל מתחם הפינוי-בינוי יכלול 33 דונם, שכוללים שצ"פים וכביש בין המתחם הנוכחי לקרקע המשלימה. כעת בנויים במקום שני בניינים עם 147 יחידות דיור ו-17 חנויות, כאשר בבניין הראשון 69 יחידות דיור ובשני 78 יחידות ו-17 חנויות.

הפרויקט החדש "מגדלי אדומים" שברחוב הקרן ורחוב העשור, ייבנה בפורמט של בינוי-פינוי-בינוי. הקבלן המבצע בפרויקט תהיה חברת אל-הר מקבוצת קרדן נדל"ן. הפרויקט שתוכנן על ידי “ביטמן בן צור אדריכלים”, יכלול שבעה מגדלים עם 750 יחידות דיור, כ-2,500 מ"ר מסחר על פני כל קומות הקרקע של שבעת המגדלים, שטחי ציבור עבור גני ילדים, בית כנסת ועוד. על פי הערכות, עלות הפרויקט עומדת על כמיליארד שקלים.

לאחר סיום הקמת הבניין הגבוה על הקרקע המשלימה, יעברו אליו חלק מדיירי אחד הבניינים, וזה ייהרס. על שטח זה ייבנו שלושה מגדלים בני 24 קומות על קומת מסחר כפולה, ואליהם יעברו שאר הדיירים, ייהרס גם הבניין השני, ועליו ייבנו עוד שלושה מגדלים דומים.

התמורות שיקבלו הדיירים הוותיקים הן תוספת של כ-25 מטר לכל דירה, מחסן, מרפסת של לפחות 12 מ"ר, חניה צמודה – ולכל חנייה כזו תהיה הכנה לעמדה לטעינת רכב חשמלי. בבניין גם ייבנו חניות לאופנועים ולאופניים, מועדון דיירים ומרפסת חיצונית גדולה לכלל התושבים, בה אפשר יהיה להציב סוכות ולעשות שימוש ציבורי.

הפרויקט ייבנה בסטנדרט בנייה ירוק של לפחות שני כוכבים, וייתכן שאף יקבל שלושה כוכבים. כל דירה תקבל מערכת מיני-מרכזי VRF עם בקרת מיזוג אוויר, שאמורה להתכתב עם אותה בנייה ירוקה ולחסוך בחשמל. בפרויקט תהיה מערכת פינוי אשפה פנאומטית שאמורה לחסוך במפגעי ריח ולכלוך כך שהדיירים נפרדים מהאשפה בשוט ליד הדירה – וזו נשאבת לטרמינל מחוץ לבניינים.

המשמעות של התחדשות עירונית ביהודה ושומרון

הייחודיות של הפרויקט היא שמדובר בפרויקט הראשון והיחיד עד כה מעבר לקו הירוק. הסיבה לכך היא שמרבית הבנייה ביישובים היהודים מעבר לקו הירוק, היא צמודת קרקע או בבניינים נמוכים, וגם כי מדובר עדיין בבנייה לא ישנה מספיק עבור התחדשות עירונית. ואולם, בנוגע לפרויקט במעלה אדומים, מדובר על מבני ארבע קומות בני עשרות שנים ובמצב פיזי ירוד.

בכל הנוגע לתכנון ובנייה ביהודה ושומרון, ההתנהלות שונה במקצת מזו שבתוך תחומי הקו הירוק, למשל יש צורך בקבלת אישור הדרג המדיני – שר הביטחון ב-5 צמתים בהליכי התכנון. החוק הישראלי לא חל במלואו באזורים אלה, דבר המשפיע גם על חוקי התכנון והבנייה. דוגמה אחת שעשויה לפגוע בהתקדמותו של פרויקט כזה, היא למשל סוגיית "הדייר הסרבן". יוחאי נוי, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בקבוצת בן דוד, ומנהל הפרויקט, מסביר בשיחה עם חדשות מרכז הבנייה הישראלי, כי בפרויקט הנוכחי הושגו מרבית החתימות, אבל אם בתוך ישראל "השגתי 67% חתימות ומעלה, אז יש לי אפשרות לתבוע דייר סרבן. כאן הסיטואציה מורכבת יותר".

-ומה לגבי ההתנהלות מול הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?

"הרשות הממשלתית פועלת להחלת חוק הפינוי-בינוי גם ביהודה ושומרון, והיו פרסומים ששר האוצר בצלאל סמוטריץ' פועל לכך. הכרזה של פינוי-בינוי חייבת להתקיים במתחם של פינוי בינוי, כדי לקבל את הפטור ממסים, כפי שקורה בתוך הקו הירקות. זו סוגייה שצפויה להיפתר בקרוב".

-אז מבחינתכם מדובר על מעמסה תקציבית משמעותית, התוספת של המסים

"נכון, אבל הדברים האלה מטופלים כעת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, איתם אנחנו בקשר, וזה אמור להיפתר בקרוב.

-מה ייחודי בפרויקט הזה במעלה אדומים?

"הדיירים יקבלו פרויקט ברמה גבוהה מאד, ובעיר שהיא אמנם קטנה, אבל איכותית מאד ומטופחת, על .המדבר, עם נוף בראשיתי. הדיירים ייהנו מנוף לירושלים ולמדבר, וכל זה בקירבה לנגישות גבוהה מאד לירושלים".