בחודש נובמבר האחרון נמכרו 4,133 דירות חדשות ויד שניה – כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר. מצד אחד, מדובר על נתון הנמוך ב-47% ביחס לזה של נובמבר 2022, ואולם מדובר על שיפור מרשים ביחס למכירות בחודש אוקטובר – אז נרשם שפל היסטורי של כ-20 שנה – עם פחות מ-3,000 דירות שנמכרו.

מהסקירה שמפורסמת היום, עולה כי חודש נובמבר הנוכחי רשם שפל של 20 שנה במכירות, אף פחות ממספר העסקאות שבוצעו בנובמבר 2002 – בעיצומה של האינתיפאדה השנייה. בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי, מדובר על 3,981 עסקאות שבוצעו בנובמבר, ירידה של 45% בהשוואה לנובמבר שעבר.

בסקירה מצוין כי נתונים ראשוניים לחודש דצמבר, מצביעים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות, ולכן נראה כי שנת 2023 תהיה "אחת הנמוכות ביותר ב-20 השנים האחרונות" מבחינת מכירת דירות.

הקבלנים מתאוששים ביחס לאוקטובר – אבל עדיין עם נתון נמוך

בחודש נובמבר האחרון נמכרו 1,496 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 49% בהשוואה לנובמבר אשתקד. מול אוקטובר, אז נרשם שפל של 817 דירות, מדובר על זינוק של 85% – התאוששות קלה. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בנובמבר ב-1,344 דירות, ירידה של 43% בהשוואה לנובמבר 2022, אך עלייה של 86% בהשוואה לאוקטובר.

בכל הערים נרשמה ירידה חדה בנובמבר ביחס לנובמבר 2022. בירושלים נרשמה ירידה של 21%, ברחובות – של 64%. בעוד שבמרבית האזורים, שיעור הירידה בנובמבר היה מתון מזה שנרשם באוקטובר, באזור תל אביב שלמרות שרשם ירידה מעט מתונה מזו שנרשמה במכירות הקבלנים ברמה הארצית, בולט עם רמה נמוכה במיוחד של עסקאות, שהסתכמו ב-93 דירות בלבד.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" עמד בנובמבר על 61%, שיעור הנמוך משמעותית ב-11 נקודות אחוז,

בהשוואה לנובמבר 2022, כאשר גם בהשוואה לאוקטובר האחרון, נרשמה ירידה משמעותית של ארבע נקודות אחוז בשיעור זה. יש בנתונים אלה כדי לרמז כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בהשוואה לנובמבר 2022, חלה במקביל להעדפה גבוהה יותר לדירות הנמצאות כבר בתהליך בניעה. כמו כן, באוצר אומרים כי לא ניתן לפסול על הסף קושי גובר של קבלנים לשווק פרויקטים חדשים, כאשר מלאי הדירות הלא מכורות שבידיהם כבר הגיע על פי נתוני הלמ"ס, לכדי 62 אלף דירות בחודש אוקטובר, גידול חד של 28% בהשוואה לאוקטובר 2022.

הירידה במכירות הקבלנים בחודש נובמבר, מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו. באוצר אומרים כי מדובר בתמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד בו תתקבל תמורה זו, ולפני קיזוז התשומות המותרות בניכוי. כך, סך תזרים פוטנציאלי זה עמד בחודש נובמבר על 3.8 מיליארד שקלים, צלילה של 37% בהשוואה לנובמבר 2022. משקל הדירות בסבסוד ממשלתי בסך תזרים זה בחודש נובמבר, עמד על 4% בלבד, לעומת 20% מתזרים זה בנובמבר 2022, זאת על רקע ירידה חדה במיוחד במכירות בסבסוד ממשלתי.

גם דירות יד שנייה נמכרו הרבה פחות

סך העסקאות בדירות יד שניה בנובמבר עמד על 2,637 דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022, בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר, נרשם גידול של 79% במכירות יד שניה.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לנובמבר 2022, הקיפה את כל האזורים, כאשר ירידות אלו נעות בין 29% באזור נצרת ל-56% באזור חדרה. בבאר שבע נרשמה ירידה של

53%, בדומה לשיעור הירידה באזור תל אביב. יש לציין כי אזור באר שבע שבדרך כלל מוביל לסירוגין עם אזור חיפה את מספר העסקאות בדירות יד שניה, וירד למקום הרביעי במכירות אלו בחודש אוקטובר, עבר במעט את אזורי המרכז ורחובות בחודש אוקטובר ובכך מדורג במקום השני, בפער משמעותי אחרי אזור חיפה.

סך הרכישות בסבסוד ממשלתי, כגון "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", עמד בחודש נובמבר על 152 דירות בלבד, צניחה של 75% ביחס לנובמבר 2022. 55% ממכירות אלו התרכזו בפריפריה – אזורי באר שבע וטבריה.