ורטיקל סיטי הוא תיאור גנרי של מרבית המגדלים שקמים ויקומו בישראל בחמשת העשורים הקרובים. יריית הפתיחה בארץ לקטגוריה הבינלאומי סופר-טול (Super Tall), כלומר מגדלים שגובהם בין 300 ל-600 מטרים, הייתה עם מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי, אבל כאן, בעיקר כאן, השמיים הם הגבול.

האתגרים האדריכליים וההנדסיים בהקמת מגדל ענק בגובה של מאות מטרים, כוללים כמובן צורות גיאומטריות ייחודיות, ובחלק מהמגדלים מעורבים אדריכלים בינלאומיים שכבר תכננו מגדלים בקטגוריה זו במקומות שונים בעולם. המורכבות האמיתית של מגדלים מסוג זה, קשורה לתיפקודו של המגדל. החל מתפקוד שיענה על כל הצרכים של משתמשי הקצה על פי פרוגרמה שכוללת מגורים יחד עם משרדים, מסחר, מלונאות ואין-סוף ייעודי פנאי ובילוי.

התוכנית העסקית של הוורטיקאל סיטי מושתתת בראש ובראשונה מהטמעת המערכות השונות כבר בשלב הראשוני ותרגום הטמעתם לייעודים, לצד שאיפה לשלב את המערכות המתקדמות והחדשניות ביותר בעולם. בקצה הפירמידה של סוללת היועצים המשולבים בתכנון המגדל, נכנסים גם יועצי ניהול בניין, יועצי תפעול ואחזקה בשל המשקל הגדול שמערכות אלו משיתות על תקציב הבניין עם ייזומו ובמשך כל שנות קיומו – לפחות 100 שנה.

יזמיות הבניין, קבוצת ב.ס.ר וחברת ישראל קנדה, חברו לאדריכל רפאל דה לה פונטיין שבשת״פ עם משרד האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף, עומדים להקים מגדל עם מערכות אוטומציית בניינים, שהיא חלק מרשת הממזגת מספר רב של טכנולוגיות שבעבר היו מבוזרות. אלה משמשות כתמיכה בתשתית IT, פלטפורמות אינטגרטיביות של תקשורת, ניטור ובקרה באמצעות שילוב עם מערכות בניין רבות אחרות, מוני חשמל, מערכות אינסטלציה או מערכות בקרה ותאורה – הכל לטובת אינטראקציה חכמה בין המערכות, מהפשוטות ביותר למורכבות.

בכל ישיבת תכנון של מגדל כמו ורטיקל סיטי, נדונה האינטגרציה הניהולית והתפעולית שמתבקשת עבור מתחם עירוב שימושים מורכב וייחודי מעין זה. המערכות שנמצאות כרגע בתהליך איפיון הן מערכות בטיחות, תנועה ורטיקלית (מעליות), חיבור תנועה פרטית (מעליות ודרגנועים) לתנועה העירונית, ולא פחות חשוב – סינכרון בין מערכות התחבורה העירוניות, כמו הרכבת הקלה, מוניות ואופניים, עם מערכות התנועה של הבניין.

בדומה למרכזי הבקרה העירוניים, במגדלים של העידן הנוכחי נדרשות מערכות בקרה וסנכרון מבוססות בינה מלאכותית. פרויקט ורטיקל סיטי מתוכנן להיות המגדל הראשון הגדול מסוגו שיתוכנן כבניין חכם על כל המשתמע מכך. איך זה נראה מזווית המשתמש? זומנת לפגישה, "הבניין" כבר יודע שאתה אמור להגיע, וילווה אותך מרגע צאתך מנקודת המוצא ועד הגיעך לכיסא המיועד לך בפגישה שבתוך המגדל. בהיבט השני, ההיבט היזמי, הדבר נראה כך: ניהול נכון – כלומר ניהול כלכלי בראייה ארוכת טווח לאורך החיים של הבניין.

המערכות החדשות שיהפכו לסטנדרט

ורטיקל סיטי הוא פרויקט שכולל סדרה תקדימית של טכנולוגיות חדשניות שמהן כבר אי-אפשר יהיה לחזור אחורה. כל אחד מהמגדלים בקטגורית 300 מטרים ומעלה, יכלול את המערכות הללו כסטנדרט.

מערכת בקרת בטיחות ובטחון – מערכת ראשונה מסוגה שתשלוט על כלל מערכות הבניין, ועל התקשורת מול הדיירים, המשתמשים והאורחים במגדל, באמצעות מסכים מתקדמים, חיבור של כלל הצרכנים, האורחים, בתי המסחר, אמצעי התחבורה, ותרבות ופנאי. כל אלה נמצאים במערכת שליטה ובקרה אחת – הן תפעולית והן ניהולית – שתיתן מענה 24/7. חווית משתמש אחת שתתחיל ותסתיים באפליקציה נוחה וידידותית למשתמש.

מערכות מבוססות בינה מלאכותית – ה-AI קיים בכל מערכות השליטה והבקרה של הבניין – בקרת דלתות כניסה, מעליות, צריכת אנרגיה בהתאם לתקנם בינלאומיים, התייעלות אנרגטית, שירותים מיוחדים לדירות להשכרה ארוכת טווח ולמעונות סטודנטים.

ניטור בזמן אמת – כל דקת פעילות במתחם, תהיה כמובן מנוטרת במטרה לשפר ולהתייעל בזמן אמת ולטווח הארוך.

שירותים מיוחדים בשילוב רובוטיקה מתקדמת– מדובר על מערכות למגוון שירותים כמו קבלת דברי דואר ומתן שירותי פנים. קהילה שלמה שתהנה משירותים מקצועיים וטכנולוגיים ברמה גבוהה, תוך שימת לב 360 לחוויית המשתמש ולאיזון הדדי בין כלל המשתמשים – כל אחד על פי הצרכים הנחוצים לו.

הגנות סייבר חדשניות – זהו חלק מובנה בפרוגראמה של המגדל, בין השאר לטובת הגנה וביטחון הדיירים והקטנת סיכונים עסקיים ופונקציונליים מידי יום.

מערכת פנאומטית חדשנית ונוחה לפינוי אשפה – מערכת זו תשמש את הדיירים ותאפשר מרחב מחייה נעים ומזמין.

מערכות אבטחה מתקדמות – אלו יאפשרו למרכז הבקרה והשליטה לשלוט במתחם בכל עת, הן מקצועית והן תפעולית.

גמישות תפעולית – כדי שמגדל יישאר רלוונטי לאורך עשרות שנים, יש צורך בגמישות תכנונית אופרטיבית לשינויים עתידיים שיתרחשו בעולם. כך הדבר יאפשר בצורה פשוטה שינויים והתאמות מתבקשים.

מבט אל התפוח הגדול

בשנת 2018 החלה בנייתו של מגדל הספירלה בניו יורק, בתכנונו של האדריכל הדני ביארקה איגאלס, שעומד בראש משרד האדריכלים BIG. איגאלס הצהיר כבר בשלב הראשון של התכנון, כי המגדל ייראה כאחד ממגדלי ההדסון יארד, כלומר מגדל ניו יורקי טיפוסי ואלגנטי, אך כזה שבידולו מתבטא במאפייניו המתקדמים בכל הנוגע לתכנון חיסכון אנרגטי ושימוש ביכולות של הבינה המלאכותית. כל אלה ישפיעו על הניואנסים האדריכלים שיבדלו אותו, בעיקר רצף המרפסות שמייצר את החזות הספיראלית של המגדל.

ואכן, עם איכלוסו של מגדל הספירלה בשנת 2022, התחזיות התאמתו לנוכח העובדה שנוצרה סטנדרטיזציה תפעולית שמשמשת היום בסיס לכל מגדל המתוכנן בעיר.

במגדל הספירלה נולד המושג של ניהול משק המים במגדלים. שילוב טכנולוגיית מיחזור המים, מאפשרת לחסוך כ-4.5 מיליון גלונים בשנה. כל אחד מהמשטחים האופקיים לוכד מי גשמים, (סוג של נגר עילי), הנאספים במכלים המפוזרים בכל המבנה, נשאבים חזרה למערכת ההשקיה ומוזרמים חזרה לנוף בחודשים היבשים יותר.

כך גם בסוגיית האוויר הצח. ברגע שהבניין התחייב לספק 30% יותר אוויר צח מהנדרש בקוד הבנייה האקולוגית, והוענק לו אישור Fitwel, נוצר סטנדרט חדש של מגדל העומד בסטנדרטים הגבוהים ביותר בגזרת ה-Well Being, הלא היא המגמה שתופסת תאוצה בנושא בריאות ציבור.

ובחזרה אלינו ולמגדל ורטיקל סיטי. תל אביב ורמת גן כבר מתהדרות באדריכלות והנדסה מהמתקדמות בעולם, והמקבץ החדש של מגדלי הסופר-טול מתייצב בשורה הראשונה של התפעול המתקדם בעולם וחוויית המשתמש של העידן החדש.

המאמר נכתב בסיועו המקצועי של אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקה, יו"ר ובעלים עידן ש.נ.י ניהול ואחזקת מבנים

לפרטים על כנס ניהול נכסי נדל"ן, תוכנייה והרשמה – לחצו על התמונה מטה>>>