על מנת לבנות מבנה כלשהו בישראל נדרש rשיון לבניתו הנקרא היתר בנייה.

היתר בנייה הינו אישור vניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה המאפשר לבצע עבודת בנייה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין.

על פי חוק התכנון והבניה קיימת חובה לקבל היתר בנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:

הקמת בניין חדש או הריסתו של בניין.

כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים לדוגמה חניה מקורה, הקמת גדר, פרגולה, סככה, תוספת בנייה.

שינויים פנימיים שפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.

התווית דרך, סלילה או סגירה של דרך, חפירות, הנחת תשתיות.

שינוי בשימושים ביחס להיתר קיים.

הצבת מבנה זמני, העמדת מחסן פריק, מכולות, מבנים ניידים, שלטים וכו'

כל מבנה כפי שמוגדר בחוק בהגדרה רחבה וכוללת גם מבנים פעוטים כגון שובך יונים, עמודי חשמל, תמרורים וכו'.

הבקשה להיתר נקראת גם "גרמושקה"  מכיון שבעבר הודפסה הבקשה  ע"ג נייר ברוחב אחיד של כ-20 סנטימטרים ועבר קיפול  דמוי אקורדיון. 

כל היתר הבנייה חייב לכלול את החלקים הבאים:

חלק ראשון שהינו מסמך מילולי כללי של הבקשה הכולל את פרטי בעל הנכס, עורך הבקשה ומתכנן השלד. מידע הנוגע לשטח המגרש, שטחים קיימים, שטחים מוצעים, שטח עיקרי ושטח שירות, פירוט שטחים לפי מפלסים, תכניות בניין עיר החלות על הנכס, מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, הגדרות החניה, פירוט חומרי הבנייה ועוד. 

חלק השני כולל טבלת שטחי מבנה בחלוקה לקומות ולשימושים ובחלוקה לשטחים קיימים ושטחים שבנייתם מותרת. 

חלק שלישי הכולל מפה טופוגרפית של החלקה או המגרש , תרשים סביבה, ותשריט של התוספת, השינוי או ההריסה של המבנה המבוקש  בהיתר בחתך קומתי.

חלק הרביעי הכולל חישובי שטחים ותשריטי עזר לחישובי שטחים.

חלק החמישי  הכולל את תשריטי הקומות השונות(כולל תכני הגג) בקנה מידה של 1:100. חתכי אורך ורוחב (כולל חתך דרך גרם מדרגות)  וכל חזיתות המבנה.

החלק השישי כולל פירוט של הממ"ד בק.מ. 1:50 על פי דרישות פיקוד העורף.

והחלק האחרון כולל תשריטים של פריטים שהועדה המקומית מחייבת , במידה ויש כאלו, כמו פריסות של גדרות או אלמנטים סטנדרטיים שוועדה המקומית דורשת שיבוצעו בשטחים הציבוריים.  

בכל הוועדות  המקומיות נדרש  לכלול בבקשה להיתר את הפריטים הבאים:

הוכחת בעלות על הקרקע של מבקש ההיתר.

בבית משותף או קרקע משותפת חלה חובה על החתמת כל בעלי הזכויות בקרקע. חוק המקרקעין קובע כי יוחתמו 75% מהבעלים, או הבעלים של שני שלישים מהרכוש המשותף. 

במקרה של הקמת מבנה יש צורך בהגשת מפה טופוגרפית של אתר הבנייה- מפה מעודכנת שנערכה על ידי מודד מוסמך עד חצי שנה לפני מועד הבקשה להיתר.

במקרה שדרושה הקלה יש לבצע פרסום בשלושה עיתונים שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות. ביישוב ערבי או באזור שמתגוררים בו דוברי השפה הערבית ההודעה תפורסם בנוסף גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן, המבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל המגרשים הגובלים, ועליו להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין. נושא ההקלות עובר רפורמה  ב2023 ודרישות אלו ישתנו בהתאם.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת לכל מי שרואה עצמו נפגע מן התוכנית, להגיש התנגדויות.  את ההתנגדויות יש להגיש תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. לאחר קבלת החלטה של הוועדה המקומית ניתן  לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר .

לאישור בקשה נדרשים מספר אישורים, ובהם: אישור רשויות הג"א למרחב מוגן; וחברת החשמל; אישור לתקינות חומרי הבנייה; אישור רשות העתיקות; אישור תוכנית ביוב; אישור שירותי כבאות והצלה; ותשלום אגרות הבנייה והיטל השבחה, 

לכל רשות מקומית ישנה סמכות להוסיף דרישות לקבלת אישורים מגופים שמכורח תחום העיסוק שלהם, עשויים  להיות להם התייחסות לממצאים הקיימים בתחומי המגרש כגון: קק"ל, רשות הטבע והגנים, רשות העתיקות ועוד.

משנת 2021 נדרש מגיש עורך הבקשה להגיש את הבקשה להיתר בנייה דרך המערכת המקוונת לרישוי הבנייה– "רישוי זמין" לאחר שסיים לתכנן את המבנה ויש בידיו את כל המסמכים שנדרשו במידע להיתר.

לאחר שכל המסמכים התקבלו בוועדה המקומית- תבצע הועדה  בדיקה של המסמכים תוך מקסימום 30 ימי עבודה. ותעביר דרישה להשלמת מסמכים כדי להנפיק בסוף התהליך את ההיתר המבוקש.

היתר בנייה תקף לשלוש שנים מיום הנפקתו.