חברת צמח המרמן רשמה עלייה בהכנסותיה וברווח הגולמי ברבעון השני של 2023, ביחס לרבעון המקביל אשתקד. ואולם לצד זאת, הרווח הנקי ירד בכשליש.

החברה רשמה ברבעון עלייה של 24% בהכנסות (כולל חלקה בחברות מוחזקות) לכ-145 מיליון שקל, לעומת כ-117 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. חלק ניכר מהפעילות העסקית של החברה מנוהל דרך חברות מוחזקות, ולא בא לידי ביטוי בסעיף ההכנסות המוצגות בדוח המאוחד, דבר שמקשה על ההשוואה של ההכנסות והרווחיות הגולמית והתפעולית בין התקופות. הכנסות החברה ברבעון השני, כפי שהן מוצגות בדוחות הכספיים המאוחדים, עמד על כ-67 מיליון שקל לעומת כ-61 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הגולמי של צמח המרמן עלה ב-25% והסתכם בכ-30 מיליון שקל (20.82% מההכנסות), לעומת כ-24 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (20.34% מההכנסות). תמהיל ההכנסות כולל גם את פעילות הביצוע שמאופיינת ברווחיות גולמית נמוכה יותר מאשר תחום הייזום.

הרווח הנקי של החברה ירד לכ-19.4 מיליון שקל בחודשים אפריל-יוני השנה, לעומת כ-30.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון ברווח הנקי נובע בעיקר מירידה ברווחים משערוך של נכסים מניבים שבבעלות החברה. כמו-כן, הרווח הנקי מושפע מהפרשי עיתוי בהכרה בהכנסות על פי התקן החשבונאי בהתאם להתקדמות בביצוע הפרויקטים. מאחר ומרבית הדירות שנמכרו נמצאות לקראת התחלת ביצוע או בשלבים ראשונים של ביצוע, ההכרה בהכנסות בגינן נדחית לרבעונים הבאים.

הרבעון השני רשמה החברה עליית ערך נדל"ן להשקעה של 6.9 מיליון שקל בגין פרויקט השכרת הדירות בכרמיאל, והפרויקטים "בצלאל" ו"נווה צדק" בתל אביב. ברבעון המקביל אשתקד נרשמה עליית ערך נדל"ן להשקעה של כ-28 מיליון שקל, בעיקר בגין עליית ערך בפרויקט ההשכרה בכרמיאל.

היקף המאזן של החברה בסוף הרבעון השני של השנה עמד על כ-1.786 מיליארד שקלים מול 1.867 מיליארד שקל לפני חצי שנה, ב-31 בדצמבר 2022. יתרת המזומנים ושווי מזומנים הסתכמה בכ-115 מיליון שקל. ההון העצמי עלה ל-472 מיליון שקל לעומת כ-445 מיליון בסוף 2022.

לחברה 1,469 יחידות דיור בשלבי שיווק שונים, מתוכן נמכרו 1,296 יחידות דיור. הרווח הגולמי שטרם הוכר בדוחות החברה עומד על כ-850 מיליון שקל. כ-88% ממלאי הדירות בשיווק או/ו בבנייה שאוכלסו או שיאוכלסו בשלוש השנים הקרובות, כבר נמכרו כאשר מלאי הדירות הלא מכורות שבידי החברה הסתכם ב-173 דירות בלבד בסוף יוני השנה. לאחר תאריך המאזן, החלה החברה בשיווק 120 יחידות בפרויקט "מצפה רנה" בלוד.

לחברה מגוון נכסים מניבים המסווגים כנדל"ן להשקעה. נכון לסוף הרבעון, הסתכם שווי הנדל"ן להשקעה של החברה בכ-79 מיליון שקל לעומת כ-212 מיליון שקל בסוף 2022. הירידה נובעת מסיווג פרויקט הדיור להשכרה בכרמיאל תחת סעיף נכסים מוחזקים למכירה.

חברת הבת סיון ביצוע (חלק החברה עומד על 50%) הציגה הכנסות ברבעון השני של 133 מיליון שקל לעומת כ-99 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. חלקה של החברה הוא מחצית מכך. הרווח הנקי הסתכם בכ-14 מיליון שקל לעומת כשישה מיליון ברבעון המקביל אשתקד. כאמור, גם כאן חלקה של צמח המרמן הוא מחצית.

ירידה חדה במספר הדירות שנמכרו – מדוע?

החברה רשמה ירידה חדה במכירות דירות ברבעון השני – 21 בלבד. ברבעון הראשון היא מכרה 31. ובשנה שעברה: 117 ברבעון השני של 2022, ו-122 ברבעון הראשון של אותה שנה. הסיבה: היצע הדירות למכירה של החברה קטן, ומספר הפרויקטים שעל סף סיום שיווק, גדול.

במקביל לירידה במספר הדירות, גם המחיר הממוצע של הדירות ירד. אם ברבעון השני של 2022 מחיר ממוצע של דירה שמכרה צמח המרמן עמד על כ-3.86 מיליון שקלים, הרי שברבעון השני השנה המחיר צנח ל-3.37 מיליון שקלים.

בנוגע לירידה במספר הדירות שנמכרו ברבעון הנוכחי ובחציון בכלל, מסביר מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, בראיון לפורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלי, כי "88% מהפרויקטים שלנו שבשיווק, כבר מכורים ונשארנו עם מלאי מצומצם. אנחנו כרגע במאמץ עצום להוציא לדרך פרויקטים חדשים, אחד כזה הוא למשל מצפה רנה בלוד, ויש עוד פרויקט 'קרניצי' ברמת גן ופרויקט 'מכבי יפו' בתל אביב".

-הירידה במחירי הדיור קשורה איכשהו גם להנחות שאתם נותנים?

"המחירים ב-2022 ייצגו בזמנו את תמהיל הדירות ובעיקר הרבה דירות שמכרנו בתל אביב. היום הירידה מגיעה משום שאנחנו מוכרים למשל הרבה דירות בפרויקט שלנו באכזיב, שם המחירים זולים יותר. אנחנו נותנים הטבות מימון מתוך ידיעה ברורה שהרוכשים שלנו מצפים לזה, והיום לקחת משכנתאות בתקופה שהריבית גבוהה. אנחנו מבינים ללב של הלקוחות שלנו ומקווים שיהיה להם יותר קל לקחת בעוד שנה שנתיים משכנתאות. לכן אנחנו מקלים עליהם במימון, כי אנחנו גם מספיקים חזקים ויש לנו מספיק נזילות. המחיר הכולל שלקוח משלם על דירה – עלות פלוס המשכנתא לאורך השנים – הוא לא קל".

-רשמתם גידול בהכנסות, כולל בהכנסות חברות מוחזקות – בין 10% ל-20%, אבל ירידה חדה ברווח נטו. מדוע?

"הרבעון השני אשתקד הושפע משיערוך נכס להשקעה ארוכה טווח. הוא שוערך עם האיכלוס שלו והקפיץ את הרווח נטו ברבעון הזה".

-יזמים רבים רואים שהלקוחות יושבים על הגדר ולא רצים לקנות דירות. חלקם בוחר להקפיא פרויקטים בגלל הקושי בשיווקים. והנה גם אתם נשארתם עם מלאי קטן של דירות לשיווק לדבריכם. זה אומר שגם אתם במעין תקופת המתנה?

"אנחנו נמצאים במאמץ מרוכז להוציא פרויקטים לדרך. מי שמכיר במשרד השיכון ואת עיריית תל אביב ורמת גן, יודע את המאמצים שלנו בתחום. לגבינו זה לא נכון שאנחנו לא מזדרזים להוציא פרויקטים".

-מה לגבי דירות להשכרה ארוכת טווח. היה לכם כזה פרויקט בעבר, אבל התחום הזה בקשיים בשנה האחרונה בשל הריביות

"אין לנו תוכנית להיכנס בעתיד להשכרה ארוכת טווח. הייתה לנו לפני מספר שנים. היו לנו כוונות לפתח את זה, אבל לא כרגע".

-ואתם כן בוחנים כיוונים חדשים, חו"ל אולי?

"חו"ל לא, אנחנו מאמינים בישראל. יכול להיות שנמשוך לכיוון הנגב. היו שנים שבנינו שם וסיימנו פרויקטים. אנחנו בונים בגליל ונשמח מאד להתפתח בנגב, גם בהתחדשות עירונית וגם במכרזי רמ"י".